一 : 2016年国家关于城中村改造最新政策

篇一:《2016年城中村改造发展现状及市场前景分析》

2015年中国城中村改造行业发展调研与发

展趋势分析报告

报告编号：1617987

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

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一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称： 2015年中国城中村改造行业发展调研与发展趋势分析报告 报告编号： 1617987 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7650 元 可开具增值税专用发票

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二、内容介绍

《2015年中国城中村改造行业发展调研与发展趋势分析报告》针对当前城中村改造行业发展面临的机遇与威胁，提出城中村改造行业发展投资及战略建议。

报告以严谨的内容、翔实的分析、权威的数据、直观的图表等，帮助城中村改造行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。

报告是城中村改造业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握城中村改造行业发展趋势，洞悉城中村改造行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值。 正文目录

第一章 城中村改造建设发展综述 1.1 城中村改造的定义 1.1.1 城中村的定义

（1）城中村的定义和特征 （2）城中村产生的原因 （3）城中村的社会功能 1.1.2 城中村改造的定义 （1）城中村改造的定义

（2）城中村改造的目标 1）综合发展 2）社会目标 3）产业目标 4）文化目标 1.2 城中村改造的必要性 1.2.1 城中村的负功能

（1）城中村成为城市犯罪高发地带 （2）城中村影响城市景观 （3）城中村成为不稳定因素 1.2.2 城中村改造的经济效益 1.2.3 城中村改造的政府动机 （1）改善城市形象的政绩动力 （2）日趋重要的社会维稳考虑 （3）城中城改造的利益驱动 1.3 城中村改造对房地产的影响 1.3.1 对房地产市场供给的影响 1.3.2 对房地产市场需求的影响 1.3.3 对房地产价格走势的影响 第二章 城中村改造建设的外部环境分析 2.1 我国经济环境分析 2.1.1 GDP运行轨迹分析 2.1.2 固定资产投资轨迹分析 2.1.3 国家宏观经济发展趋势

2.2 我国城镇化进程 2.2.1 城镇化的定义 2.2.2 我国城镇化发展历程 2.2.3 我国城镇化建设趋势 2.2.4 城镇化带来的投资机遇 2.3 人口现状分析 2.3.1 我国人口构成分析 2.3.2 我国人口素质分析 2.3.3 我国年龄结构分析 2.4 产业结构调整趋势

2.4.1 次产业之间结构变化趋势 2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势 2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势 2.5 土地资源供给分析 2.5.1 全国土地资源供给现状 2.5.2 全国土地资源利用现状 2.5.3 全国土地资源供给趋势 2.6 房地产景气度分析

2.6.1 全国房地产开发投资分析 2.6.2 全国商品房销售和待售情况 2.6.3 房地产开发企业的资金来源 2.6.4 全国房地产开发景气指数 第三章 城中村改造市场分析与改造模式 3.1 城中村改造市场现状分析

篇二:《2016年城中村改造建设研究分析及发展趋势预测》

2016年版中国城中村改造建设市场现状调

研与发展前景趋势分析报告

报告编号：1697837

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

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一、基本信息

报告名称： 2016年版中国城中村改造建设市场现状调研与发展前景趋势分析报告 报告编号： 1697837 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7650 元 可开具增值税专用发票

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二、内容介绍

《2016年版中国城中村改造建设市场现状调研与发展前景趋势分析报告》对城中村改造建设行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察城中村改造建设行业今后的发展方向、城中村改造建设行业竞争格局的演变趋势以及城中村改造建设技术标准、城中村改造建设市场规模、城中村改造建设行业潜在问题与城中村改造建设行业发展的症结所在，评估城中村改造建设行业投资价值、城中村改造建设效果效益程度，提出建设性意见建议，为城中村改造建设行业投资决策者和城中村改造建设企业经营者提供参考依据。 正文目录

第一章 城中村改造建设发展综述 1.1 城中村改造的定义 1.1.1 城中村的定义

（1）城中村的定义和特征 （2）城中村产生的原因 （3）城中村的社会功能 1.1.2 城中村改造的定义 （1）城中村改造的定义 （2）城中村改造的目标

1）综合发展 2）社会目标 3）产业目标 4）文化目标 1.2 城中村改造的必要性 1.2.1 城中村的负功能

（1）城中村成为城市犯罪高发地带 （2）城中村影响城市景观 （3）城中村成为不稳定因素 1.2.2 城中村改造的经济效益 1.2.3 城中村改造的政府动机 （1）改善城市形象的政绩动力 （2）日趋重要的社会维稳考虑 （3）城中城改造的利益驱动 1.3 城中村改造对房地产的影响 1.3.1 对房地产市场供给的影响 1.3.2 对房地产市场需求的影响 1.3.3 对房地产价格走势的影响 第二章 城中村改造建设的外部环境分析 2.1 我国经济环境分析 2.1.1 GDP运行轨迹分析 2.1.2 固定资产投资轨迹分析 2.1.3 国家宏观经济发展趋势 2.2 我国城镇化进程

2.2.1 城镇化的定义 2.2.2 我国城镇化发展历程 2.2.3 我国城镇化建设趋势 2.2.4 城镇化带来的投资机遇 2.3 人口现状分析 2.3.1 我国人口构成分析 2.3.2 我国人口素质分析 2.3.3 我国年龄结构分析 2.4 产业结构调整趋势

2.4.1 三次产业之间结构变化趋势 2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势 2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势 2.5 土地资源供给分析 2.5.1 全国土地资源供给现状 2.5.2 全国土地资源利用现状 2.5.3 全国土地资源供给趋势 2.6 房地产景气度分析

2.6.1 全国房地产开发投资分析 2.6.2 全国商品房销售和待售情况 2.6.3 房地产开发企业的资金来源 2.6.4 全国房地产开发景气指数 第三章 城中村改造市场分析与改造模式 3.1 城中村改造市场现状分析 3.1.1 我国城中村改造进程分析

篇三:《2016-****年中国城中村改造行业竞争态势与发展前景分析报告》

2016-****年中国城中村改造行业竞

争态势与发展前景分析报告

中国报告网

2016-****年中国城中村改造行业竞争态势与发展前景分析报告

中国报告网发布的《2016-****年中国城中村改造行业竞争态势与发展前景分析报告》首先介绍了城中村改造行业市场相关概念、分类、应用、经营模式，行业全球及中国市场现状，产业政策生产工艺技术等，接着统计了行业部分企业盈利、负债、成长能力等详细数据，对行业现有竞争格局与态势做了深度剖析；结合产业上下游市场、营销渠道及中国政策环境，经济环境，对行业未来投资前景作出审慎分析与预测。

第一章： 城中村改造建设发展综述

1.1 城中村改造的定义

1.1.1 城中村的定义

（1）城中村的定义和特征

（2）城中村产生的原因

（3）城中村的社会功能

1.1.2 城中村改造的定义

（1）城中村改造的定义

（2）城中村改造的目标

1）综合发展

2）社会目标

3）产业目标

4）文化目标

1.2 城中村改造的必要性

1.2.1 城中村的负功能

（1）城中村成为城市犯罪高发地带

（2）城中村影响城市景观

（3）城中村成为不稳定因素

1.2.2 城中村改造的经济效益

1.2.3 城中村改造的政府动机

（1）改善城市形象的政绩动力

（2）日趋重要的社会维稳考虑

（3）城中城改造的利益驱动

1.3 城中村改造对房地产的影响

1.3.1 对房地产市场供给的影响

1.3.2 对房地产市场需求的影响

1.3.3 对房地产价格走势的影响

• 【报告来源】中国报告网--

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第二章： 城中村改造建设的外部环境分析

2.1 我国经济环境分析

2.1.1 GDP运行轨迹分析

2.1.2 固定资产投资轨迹分析

2.1.3 国家宏观经济发展趋势

2.2 我国城镇化进程

2.2.1 城镇化的定义

2.2.2 我国城镇化发展历程

2.2.3 我国城镇化建设趋势

2.2.4 城镇化带来的投资机遇

2.3 人口现状分析

2.3.1 我国人口构成分析

2.3.2 我国人口素质分析

2.3.3 我国年龄结构分析

2.4 产业结构调整趋势

2.4.1 次产业之间结构变化趋势

2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势

2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势

2.5 土地资源供给分析

2.5.1 全国土地资源供给现状

2.5.2 全国土地资源利用现状

2.5.3 全国土地资源供给趋势

2.6 房地产景气度分析

2.6.1 全国房地产开发投资分析

2.6.2 全国商品房销售和待售情况

2.6.3 房地产开发企业的资金来源

2.6.4 全国房地产开发景气指数

第三章： 城中村改造市场分析与改造模式

3.1 城中村改造市场现状分析

3.1.1 我国城中村改造进程分析

3.1.2 我国城中村改造主要问题

（1）城中村改造土地问题分析

（2）违章建筑拆迁补偿问题分析

（3）改造资金来源渠道问题分析

（4）城中村改造的利益分配问题

（5）城中村改造与城市整体功能协调问题

（6）改造后村民后续生活的改善问题

3.2 城中村改造市场竞争分析

3.2.1 现有业内竞争者分析

3.2.2 城中村村民议价能力

3.2.3 潜在进入者威胁分析

3.3 城中村主要改造模式分析

3.3.1 城中村改造主体分析

（1）政府主导型

（2）村集体主导型

（3）开发商主导型

3.3.2 城中村改造方式分析

（1）一次性全面改造

（2）滚动式全面改造

（3）综合整治式改造

3.3.3 城中村改造成本分析

（1）总成本结构分析

（2）拆迁补偿费分析

（3）工程咨询费分析

（4）市政配套费分析

（5）市场营销费用分析

（6）运营管理费分析

3.3.4 城中村改造模式分析

（1）政府式改造模式

（2）自发式改造模式

（3）市场式改造模式

3.4 城中村改造融资模式分析

3.4.1 土地拍卖融资方式

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.4.2 银行信贷融资方式

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.4.3 集体经济自筹资金方式

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.4.4 房地产信托（REITs）

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.5 城中村改造拆迁补偿模式分析

3.5.1 补偿方式分析

（1）货币补偿方式分析

（2）产权调换方式分析

3.5.2 安置方式分析

（1）就地安置方式分析

（2）异地安置方式分析

3.6 城中村公共设施开发运营模式

3.6.1 工程项目融资代建制

3.6.2 村民投资参股经营模式

3.6.3 PFI(私人主动融资PrivateFinanceInitiative)

3.6.4 分阶段的建设时序控制

第四章： 城中村改造市场规模与投资分析

4.1 城中村改造市场规模分析

4.1.1 我国现有城中村数量规模

4.1.2 我国现有城中村区域分布

4.1.3 我国城中村改造需求分析

4.1.4 我国城中村改造市场规模

4.2 城中村改造项目关键成功因素

4.2.1 要素一：营造区域价值

4.2.2 要素二：综合体建筑开发

4.2.3 要素三：项目开发顺序

4.2.4 要素四：项目整体社会效应

4.3 城中村改造商业市场定位与规划

4.3.1 项目区域市场分析

（1）城市规划角度

（2）城市商业市场角度

（3）相关物业市场角度

4.3.2 消费者研究分析

（1）消费人群构成

（2）消费行为及需求

（3）投资行为及需求

4.3.3

二 : 关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录13

关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录

一、城中村的含义

城中村是指位于城市规划区内、已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的农民聚居村落。在快速城市化过程中，由于产权、规划、管理等原因，城中村已经成为城市中普遍的一个“毒瘤”。依附城中村而衍生的社会治安、消防隐患、环境脏乱、违章建筑、外来人口等问题，成为许多城市管理中的一个突出难题。近年来，不少城市已经着手割除城中村这颗“毒瘤”，以期从根本上解决上述问题，提升城市形象，规范城市有序运行。

二、国家及广东省对城中村更新改造的的政策导向

2008年2月20日建设部发布了《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号），对各地方的建设、规划、建委、房地管理等部门加强城中村整治、改造中的规划建设等工作提出具体指导意见。该意见要求要从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。

2008年4月7日广东省建设厅在向各地级以上市建设局（建委）、规划局转发上述《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》时，提出几点意见，要求提高认识，增强做好城中村整治改造工作的责任感和紧迫感；认真研究和制定配套政策，正确处理好各方利益关系。要本着“以人为本”的原则，平衡

好政府、村民、村集体和开发商等各方面的利益关系；要统筹安排公共服务设施；要规划先行，按照城市总体规划、分区规划等上层次规划要求，先编制城中村整治改造规划；要重视城中村的历史文化保护，正确处理整治改造与历史文化保护的关系。

2009年8月25日广东省人民政府向地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构发出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号），对我省旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作提出具体指导意见。该意见提出政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正等基本原则。在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。该意见对“三旧”改造的范围确定，规划统筹，改造方式、各类历史用地手续处理、筹资渠道及组织领导等多方面做出明确细致的规定，对广东省各地方开展城中村改造工作具有极强的指导意义。

三、广州市城中村更新改造

（一）广州市关于城中村改造的地方性规范文件及政策介绍

广州市多年来一直致力于城中村改造工作，并在改制模式、改制主体等多方面进行了广泛的研究和探讨。中共广州市委、广州市人民政府先后公布了多个关于城中村改造的规范性文件。

2002年5月24日，中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅公布《中

共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办【2002】17号）（下称“《城中村改制意见》”），对城中村改制所涉及的村民户口“农转非”问题、集体土地及其房屋权属处置问题、撤销村委会建立居委会问题、农村集体资产的处置问题、改制后规划和市政设施管理问题、学校管理问题、环卫管理问题、计划生育政策问题、农民转居民后就业问题及社会保障问题等做出了明确的处理意见，用以指导各区开展城中村改制工作。

2008年5月26日，中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅公布《中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办【2008】10号）（下称“《农转居和城中村改造有关政策的意见》”），对农转居涉及的土地征收政策、土地和房屋确权、城中村改造、社区配套建设、集体经济发展、人员户籍管理、就业、社会保障问题等做出明确细致的规定。

2009年12月31日，广州市政府向各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构发出《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（下称“《三旧改造意见》”），对包括旧村庄在内的“三旧”改造提出具体指导意见，要求三旧改造依法依规，科学规划，遵循政府主导市场参与原则、充分发挥各区在三旧改造中的主体作用，并提出设立“三旧”改造工作领导小组加强组织领导。该意见的附件二是《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》（下称“《城中村改造实施意见》”），对广州市城中村改造的具体操作做出明确细致的规定，是目前实际操作的主要指导文件。

除了已经公布的上述文件，我们从公开途径了解到，广州市规划局出台了《广州市城中村改造规划工作流程》和《广州市城中村改造规划工作指引》（无

法从公开途径查询到）；市三旧办公室称《广州市“三旧”改造专项规划》、《“城中村”改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造复建资金监管办法》及相关工作流程等也正在加紧修订和完善。一系列规范性文件的出台将有利于城中村改造工作更加规范化、科学化。

（二）城中村改造涉及的相关机构

《城中村改造实施意见》确立了广州市“三旧”改造办公室是城中村改造的审批机构；各区政府、街道办事处负责城中村改造的统筹组织，村集体经济组织是城中村改造的组织实施主体。

1、审批机构

根据《“三旧”改造意见》第五条、第六条规定，市政府成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。成立市“三旧”改造办公室，作为市三旧改造工作领导小组日常性工作机构以及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。有关区应相应成立“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街、镇协同推进。根据 《城中村改造实施意见》第一条第1款，市三旧改造工作领导小组具体负责：审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批城中村改造方案，研究决定其他相关重大事项。

2、统筹组织机构

《城中村改造实施意见》第一条第2款规定，各区政府负责统筹组织本区

城中村整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订城中村改造方案，统筹协调区各部门办理城中村整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立城中村整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市三旧改造工作领导小组交办的其他工作。

3、组织实施主体

《城中村改造实施意见》第三条规定，全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。该意见第四条规定，综合整治项目的整治规划和实施计划经市三旧改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。可见，无论选择全面改造模式还是综合整治模式，各村集体经济组织都是具体组织实施的主体。

（三）整治改造模式

根据《城中村改造实施意见》第二条，城中村改造分为全面改造模式和综合整治模式。

1、全面改造模式

针对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的城中村，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。全面改造城中村应遵循“改制先行，改造跟进”的原则。

关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录13_城中村改造政策

（1）城中村改制

根据《城中村改造实施意见》第三条，及《城中村改制意见》，城中村改制涉及以下诸多方面事务：

ⅰ 城中村村民户口“农转非”：即应将村民农业户口全部变更为居民户口，换发新户口簿。在变更户口过程中，免收城市增容费和其他有关费用。换发新户口簿的工本费由财政解决，具体工作由市公安户政部门和各有关区政府负责。

ⅱ 撤销城中村村委会，建立居委会：城中村的农业人口全部转为城市居民后，村委会的建制和农村管理体制将自然撤销，需要按省民政主管部门有关规定同步建立社区居委会。城中村改造范围内的村民委员会的社会管理职能由居委会替代。

ⅲ 村集体经济组织转制为股份制企业：城中村村委会撤销的同时，原村集体经济组织转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制企业（公司）。转制过程中必须依法进行清产核资、资产评估。资产评估后，各村可根据自己的实际情况制订具体的转制方案，经股东大会通过后，报区政府备案。尚未固化股权的由原村民个人持股的股份制企业（公司），可按转制之日尚无配股的在册农业人口一次性配置股份固化股权。

ⅳ 土地由集体所有转为国有：在农民转为城市居民后，村行政管辖范围内的集体土地，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证；合法的宅基地、房屋及建筑换发《国有房地产证》，并暂缓缴纳国有土地使用权出让金。但对于《土地管理法》实施后兴建的不符规定的一户多宅、一宅超面积等情形，应根据《城中村改制意见》第二条的相关规定具体确定是否可办理国有房地产权证，是否需

补交国有土地使用权出让金。

ⅴ 改制后的社区管理和民生：改制后的城中村，其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行；市政基础设施和学校、敬老院、幼儿园等的建设和管理可纳入市政统一管理范围，维护使用开支由政府承担。

计划生育方面，城中村村民转为城市居民后，全部实行城市计划生育政策。在转制前，符合生育条件的育龄夫妇已领取的第二胎生育指标继续有效，从村民委员会改为居民委员会之日起，四周年内可按间隔期规定再生育一个子女；就业方面，为解决城中村“农转非”居民的工作出路问题，各区劳动就业训练机构要积极开展就业培训工作，可由居民选择参加减、免费培训一次。各级劳动就业服务机构要积极推荐就业，每年至少帮助有劳动能力和就业要求的“农转非”居民推荐就业一次。在法定劳动年龄内有劳动能力和就业要求但未能就业的“农转居”人员，登记后执行城镇失业人员的就业和再就业扶持政策；社会保障方面，城中村转制后的居民，享受城市居民同样的社会保障，村集体经济组织应根据《广州市农转居人员基本养老保险办法（试行）》规定，正确处理好经济发展与社会保险的关系，确保参保缴费资金的落实，保证缴费的持续性。

（2）城中村全面改造政策

完成了城中村改制后，开始进行城中村改造活动，一般涉及以下几点： ⅰ编制项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划

城中村改造实行依法依规，一村一策的原则。全面改造的城中村纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原

则，编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。编制过程中应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

ⅱ组织实施项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划

全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。但实践操作中，根据政府、村集体经济组织及市场开发主体的参与程度不同，可以分为政府主导、集体经济组织主导、半市场化社区型改造和市场化的房地产开发等四种改造模式。无论采取何种方式，均应体现在全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划中，并据此具体组织实施。

A.政府主导方式

一般指基于城市建设的需要，政府按市场估价或双方协商一致的价格将村民所属集体土地及物业全部或部分赎买，村民在拿到足额补偿后，自行或由政府协助统一进行异地安置；其后，由政府或政府委托的开发商对腾空的旧村进行拆除，并按照城市建设的标准和项目用地的要求进行开发建设。这是一种典型的异地改造模式，其主要特点：a.对村民的土地和物业实行一次性买断，关系较为单纯，操作简单易行；b.政府需支付高昂的赎买资金和安置成本；c.由于容易发生补偿方面的争议，政府需付出较大成本以及对异地安置的村民未来生计难有妥善解决之策，因此，这种模式通常难于获得村民的认同，政府大多是在

万不得已的情况下才采用这一模式。这种模式主要适用于一些规模较小、地理位置较偏、经济实力较弱、机会成本（损失）不大的城中村，或涉及到国家重大工程项目需强制征用农村土地的情形。但具体操作形式又有所差异。除传统整体搬迁之外，出现了分批改造的方式。广州城中村改造无采用该模式的案例。

B.集体经济主导的企业化方式

指在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法补偿面积部分）作价入股，在自行妥善安置村民的基础上，由集体经济组织牵头逐步对城中村进行重新的统一规划建设。这种模式主要适用于村改制较为超前、集体经济股份制较为完善、村的经济实力较为雄厚、对经济手段和商业运作较为娴熟的城中村。除传统的单一村落改造之外，还出现了几个村联手的做法。

案例：广州海珠区红卫村 红卫村东邻琶洲会展中心，西属广州新城市中轴线的重点规划区域。红卫村这次改造，将不会照搬猎德村的改造模式。四条自然村都先拆一个地方，建好复建房，让村民搬进去后再拆其他地方。这次改造启动资金估计要９亿元，红卫村自己成立项目公司，直接进行融资，降低改造成本。很多村民都希望改造能早日开始，改善他们的生活环境。

C.半市场化的社区型改造方式

指以村集体企业为改造单位自行组织改造，一般利用村的空地作为周转启动地块，建设公寓式新村，迁入一部分村民（主要以建安成本价分配）；然后，对迁出后腾空的部分旧村实施拆迁、补偿，并依据修建性详规进行公寓式住宅

复建，建好后再用于安置旧村内其它区域的村民；如此循环，逐步对整个旧村进行滚动式开发，迁出一片，建设一片，安置一片，直到旧村置换改造完毕，并将村民全部回迁至新建设的公寓式住宅当中，并同时修建商业或工业设施。这是一种典型的就地改造的模式。这种模式主要适于有一定复建用地、村的规模较大、村的生活居住用地与经济发展用地相混杂、村的商业资源禀赋较好、村及所在区街财力较雄厚的城中村。此外，村民的观念意识须以改善居住环境为导向。这种模式一般由村集体经济组织与市场主体签订合作协议，市场主体负责支付开发工作和支付开发费用。目前，广州首批参与改造的7个试点村以及天河区主要采取这种模式。

案例：广州石牌村 石牌村人口多，建设规模大，经济实力强，又位于新城市中心区。从初步方案看，石牌采取的是一种以村集体经济为主体的半市场化社区改造模式，政府从公共设施、基础设施和配套建设上给予适当支持。在具体规划上，逐步拆迁原村生活居住区内的非公寓式住宅，将原村民迁往周边本村新辟建的新村居住，同时，发挥石牌地区强烈的商业氛围，逐步将抽疏后的原村居住区建设为以“IT业＋ 日用百货”为主题的商业街区，并增加公共设施和市政基础设施，合理保留少量住宅。

D.市场化的房地产开发方式

指利用村里剩余空地较多的优势，以土地资本为杠杆，将空地转为商住性质用地，并与宅基地一起进行联片统一开发。在对旧村物业逐步拆迁补偿的基础上，建设公寓式新村；在开发建设完成后，将一部分住宅物业按一定比例分配给村民（按成本价购买），而另一部分物业则全部对外销售，以回收投资；回

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笼的资金一部分用于支付旧村拆迁补偿，一部分用于支付新村建设成本，剩余部分则作为投资者的必要利润。考虑到启动资金的规模和村民在改造中需要另行安置的问题，整个操作过程也可以采取分期滚动开发的方式。这是一种建立在充分运用土地资本和市场手段基础上的就地改造模式。这种模式主要适于规模不大、集体空地较多、地理位置较好、村的生活居住与经济发展用地分离度较高的城中村。

案例：广州猎德村 猎德村位于珠江新城临江的规划区内，该村改造方案和构想的基本要点是：利用本村空地多地段好的优势，按照完全市场化的房地产开发方式，筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。改造地块划分为三部分：西部地块转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留集体土地，作为复建安置小区；南部地块亦为集体土地，将建起五星级酒店，作为集体经济支柱。通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到46亿的旧村改造资金。东部的复建安置区总建筑面积约87万平方米，其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区，办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。

猎德村有其特殊的区位条件（珠江新城商务区），其复建安置区容积率高达

5.2，远超一般居住区容积率标准。在2007年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地获得46亿元资金，解决整体改造的资金来源。但这种卖地筹集改造资金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式，容易面临市场波动和容积率过高的难题。所以，猎德村模式只能作为特例不能被广泛复制。

ⅲ全面改造的土地利用政策

根据《城中村改造实施意见》第二条，改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。全面改造的城中村项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优先予以保障。

ⅳ财政支持政策

对于由村集体经济组织自行融资改造的，需缴交的土地出让金可以给予适当延期的待遇；对于通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分将设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

2、综合整治模式

针对位于城市重点功能区外，环境较差、公共服务配套设施不完善的城中村，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。《城中村改造实施意见》第四条确定了城中村综合整治的相关政策，涉及以下主要内容：

ⅰ项目计划管理 综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

ⅱ综合整治投融资模式 综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

ⅲ综合整治的财政支持政策 区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

ⅳ综合整治项目适用全面改造政策 涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。另外，对于未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

（四）、拆迁补偿安置办法

《城中村改造实施意见》第五条确定了城中村全面改造和综合整治的拆迁补偿安置办法，主要涉及以下内容：

1.补偿方式

城中村整治改造需要拆除的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

对于住宅房屋，无论选择哪种补偿方式，都需以房屋基准建筑面积作为依据。基准建筑面积可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

（1）复建补偿标准

确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安置，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

（2）货币补偿标准

货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

（3）非本村村民房屋拆迁补偿

非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照城中村整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

2．安置住房建设

在城中村全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓励在城中村整治改造中配建旧城更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

安置房确权和交易。全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

3．拆迁安置争议的解决

对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

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（五）其他保障措施

整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安置房，引导现代产业在城中村改造区域集聚发展。

加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的城中村，尤其是全面改造的城中村，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。

加快纳入城市管理和保障体系。加快将城中村整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

未列入138条在册城中村范围内的城中村整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

四、其他地区城中村更新改造简介

（一）深圳城中村改造

1、立法成果

2004年11月1日开始实施的《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，确立了深圳市城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的

原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境的基本原则。该文件规定了城中村改造条件方式和目标，改造计划及实施，拆迁和补偿，可享受的优惠政策，以及监督管理与争议处理等内容。

2005年4月深圳市人民政府公布《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》，对城中村改造的工作的决策和办事规则、改造模式的分类、规划的编制与审批、计划的编制与审批、改造专项资金的管理、改造的准入制度和项目管理等关键问题予以明确。

2007年10月8日，深圳市人民政府办公厅发布《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》，对城中村改造项目实施过程中的项目实施拆除重建后的房产性质、城中村改造项目套型比例的确定办法、城中村改造项目的分期实施程序等问题做出明确规定。

2007年2月深圳市人民政府印发《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》，对由市政府每年在市国土基金中安排的专门用于扶持城中村（旧村）改造的城改扶持资金的用途、申报条件、监管措施等做出专门规定。

针对龙岗、宝安两个特区外的区域，深圳市人民政府专门制定了适用于该两区的城中村改造规定。如2006年12月15日起实施的《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》、《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见 》，以及2008年3月1日起实施的《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》。

2、典型案例

深圳采取了综合整治和全面改造两种改造模式。其中综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%；全面改造项目根据政府、

村集体经济组织及市场主体的参与程度不同而分为政府主导、村集体经济组织主导、半市场化模式和市场化运作模式等。为了确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”，深圳建立了城中村改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加城中村（旧村）改造开发的机构设定准入条件，城中村（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照《行政许可法》办理，另一方面要提供“直通车”或“绿色通道”服务，从而防止投机行为发生。几年来，深圳已经出色完成几个大的城中村改造项目，成为城中村改造的典范。

（1）. 渔农村改造

作为“中国第一爆”的渔农村改造，于2005年5月拉开了深圳城中村改造的大幕。该村是全市第一个采取“政府主导、市场运作”方式，整体拆除重建的城中村，也是在制止违法抢建基础上推动改造的典型。

为保证村民利益，政府都给予了各种支持和优惠政策：政府承担了拆楼费用，包括瀑破和人工拆楼，清运等；并承担市政道路建设和市政管网建设等市政工程建设工作；另外政府还需按每平米每月补20元的标准向村民支付过渡期安置费用，以及搬迁回迁补助费等。政府的付出将换来租赁税增加，管理成本将大幅下降等直接受益，更重要的是改造后，它更符合深圳未来控制市区人口，提高人口质素的城市定位。

根据拆迁补偿安置方案，农民们原先的房子（含违建部分）按1比0.9拆赔，发展商要给8.92万平米的房子给村民，也就是说基本上是每户2000平米，按照均价8000元计算，每户农民的房产价值在1600万元以上，根据政府的测算，今后村民的房产加起来每月能收到270万元租金，也就是每户每月6万元租金。

每年也就是72万。加上村民从股份公司领取的每人每年三万元股息，这个村子，等于每户每年出一个百万富翁。

对发展商而言，在这片地方总共可以盖18.5万平米的商业和民宅，其中一半，约8.92万平米要白送给农民。也就是说发展商还剩9.5万平米房子可以卖。由于发展商不用支付地价，它的收益就是9.5万平米的房子，它的成本就是18.5万平米的建筑成本。简单地说，就是大约是用两平米的建筑成本，得一平米的高档商品房。

(2).大冲村改造

大冲村位于南山区高新技术产业园区中区东片，是深圳规模最大的城中村改造项目。其改造目标是打造成为深圳旧村改造的标杆和典范，力争“三年见成效、五年大变样、八年换新貌”，成为深圳高新区、西部华侨城的城市亮点。

大冲村的改造模式主要是通过市场化方式引进开发商，对旧村进行整体改造。按照改造规划定位，大冲村片区将建设为深圳市高新技术产业园区配套设施基地，建设与深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。在拆迁补偿方面，开发商向大冲村民提供了物业补偿、现金补偿、物业+现金补偿三种补偿模式。按照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》中以货币补偿为主的改造精神，考虑旧改的可实施性，建议以产权置换方式补偿住宅的，原则上每户补偿住宅建筑面积480平方米，具体按以下两种情况处理：

（1）原村民兴建私房建筑面积超过480平方米，每户补偿480平方米；超出480平方米部分，按1999年3月5日私房建筑平均造价(约800元／平方米)进行补偿。

（2）原村民兴建私房建筑面积不足480平方米，每户补偿480平方米，但

需按改造时商品房建筑平均造价(不含地价)补交不足480平方米部分。

即通过改造后，原则上每户村民只拥有480平方米的自住房（建议可发红皮房地产证），其余部分全归股份公司所有，实行统一管理、统分统租统售，保证股份公司、村民利益的公开、公平。

另外,由股份公司制定灵活的分配组合方式以及多样化的参股方式，即村民在住宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面具有多种选择性，以尽可能的满足不同的需求，增加改造的可操作性。

（二）郑州市城中村改造

2009年3月15日至16日，由国家住房和城乡建设部指导、中国房地产业协会主办的“中国城中村改造（郑州）高峰论坛暨全国城中村改造经验交流大会”在郑州市举行。郑州市城中村改造工作的成果和做法在国内产生了较大影响，多个城市先后到郑州市参观考察，被誉为城中村改造的“郑州模式”。为此，特以郑州市的城中村改造作为专题进行介绍。

1、立法成果

2003年郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定(试行)》的通知，确定由市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。该规定对城中村转制、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置等关键问题进行了规定。另外，该规定第二十九条规定：城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。

关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录13_城中村改造政策

2004年4月5日，城中村改造的配套文件《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》开始实施，对城中村改造的总体和详细性规划的编制和审批、土地权属划分管理、拆迁管理及安置等做出详细规定。

2007年，郑州市政府公布了《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》。该通知以规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、城中村改造的审批程序为主要内容，其中第五条明确了城中村改造的安置开发比（安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比）为1：2；

第七条确定了城中村改造的基本方针为：坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案，条件成熟一个，审批改造一个；以旧村改造带动配套房地产开发，配套房地产开发为城中村改造提供资金保证；第八条规定经区人民政府批准，村（组）可以自行筹集资金进行改造，也可以通过招标、拍卖、挂牌方式，确定房地产开发商参与改造；在村（组）所有土地统一规划的前提下，可以一次性改造，也可以分步实施改造；第四十二条、四十三条规定了城中村改造的审批程序和应提供的主要资料。

2008年，郑州市政府印发《郑州市城中村改造工作流程(试行)》，对城中村改造所涉及的启动改造阶段、土地和规划手续办理阶段、项目建设阶段及村民回迁阶段所涉及的工作内容、负责机构、审批时限等进行了规定，使城中村改造工作更加细致化、条理化。

综上所述，郑州市在城中村改造的立法工作是系统而科学的，对城中村改造的实践操作提供了直接且细致的指引。郑州市的城中村立法值得其他城市借鉴学习。

2、政策解读

郑州城中村改造逐步形成了自己的体系即“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、成熟一个、改造一个”。

郑州模式的架构体系为，由主管市长牵头成立市城中村改造工作领导小组，抽调各部门人员组成办公室，各区也建立了相应机构，并形成了以市城中村改造工作领导小组为中心，各区、街道办事处、行政村(组)等城中村改造工作领导小组为支点的上下互动体系。

在这一架构体系中，建立了相应的协调机制，明确了各自职责。市领导小组统一负责城中村改造工作的组织领导、政策制定、方案审批和指导协调，各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等。郑州模式明确各区政府为城中村改造工作的直接责任人，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

在郑州模式中，充分遵循和发挥了市场之手的力量。政府充分放权，充分依靠村(组)和房地产企业，在政策范围内，由村(组)和开发商谈初步协商改造条件，包括拆迁安置补偿方式，而政府的角色，则主要是监管，调动各方积极性，负责把土地规划定下来，进行督察和催办，帮助协调出现的问题。

在利益分配上，政府采取了充分让利的原则，除了上缴少部分规费外，郑州市本级财政几乎一分不留，将土地出让金和相应的费用全部用于村民拆迁安置，保障村民利益并兼顾开发商收益。市政府的目的，是把城中村改造作为完善城市基础设施、提高城市配套服务功能的一个重要途径来考虑。

郑州模式内涵的核心，无疑是政府主导下的“市场主推”式改造，倡导科学改造与和谐改造。这一模式，需要政府主导相关政策，平衡多方诉求，既要爱护村民利益，又要给开发商合理的利润空间，同时让政府、周边城区甚至整

个城市受益。

就目前而言，这种充分发挥市场力量的模式无疑是成功的。

而政府在城中村改造中，也有获益——土地储备。郑州模式中城中村改造的安置开发比为1∶2，开发商拿到城中村改造权后不能随意开发，使城中村改造更加规范和有序。而安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备。

如此，郑州模式实现了村民、开发商、政府的多赢格局。

三 : 实施城中村改造的优势、困难及对策

“城中村”改造是推进城乡一体化和社会主义新农村建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程。按照“先行试点、稳妥进行”的原则，街道城中村改造试点的马家路村已进入住户签约阶段；我们周边的新华、新塘等村，也在积极筹备之中。本村围绕“城中村”改造也做了一些先期工作，并计划在下阶段开展实质性工作。

城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循八大原则：

1、实行分步改造原则。

2、实行区块改造自求平衡原则。

3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。

4、实行补偿价格与市场接轨原则。

5、实行政策平衡原则。

6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。

（一）实施城中村改造的优势

周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

一、良好的区位优势

1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。

2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

二、逐步转变的群众观念

1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。

2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富；第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

四、优惠的政策激励

在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

（二）推进城中村改造面临的问题

城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

一、村民理念层面的问题

1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理；害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。

4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

二、利益分配层面的问题：

“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：

1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、（开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

三、改造操作层面的问题：

1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

（三）城中村改造的对策与建议

城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现 “村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面；

一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

二、观念引导、激发村民积极参与

1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。 再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

三、规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

四、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

2、我们可以选择“自力更生，政府推动”的开发模式。根据村民“肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。

城中村改造是新时期中心城区农村改革的一项最重大的工程，是发展转折点，我们要全力以赴，稳步推进，建设好和谐发展的周塘东村!

本文标题：城中村改造政策-2016年国家关于城中村改造最新政策
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