一 : 2013惠州博罗远望数码城项目定位报告377p

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二 : 江城子——远望

人群万千相遇你，一见情，实难忘。隔空千里，孤寂望明月。

夜里梦醒千百次，泪湿枕，难入眠。

路途虽远心相连，视频聊，话不完。惦念不断，牵挂冷与暧。

不知月下是何日，相厮守，翘首盼。

三 : 2013惠州博罗远望数码城项目定位报告377p

谨呈：香港庞源集团

惠州博罗远望数码城 项目定位报告
版权声明：本项目是香港庞源集团与深圳市隆塬营销策划有 限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中 的部分或全部内容。 2013年2月

目 录
第一章 宏观经济与环境分析
1. 惠州博罗市场环境研究 2. 惠州博罗经济分析 3. 重大政策利好及规划研究分析

第四章 电子专业市场部分定位报告
1.初级阶段定位报告 2.发展阶段定位报告

第五章 零售商业部分定位报告
1.项目商业环境分析 2.项目客层构成分析 3.商业定位及规划建议 4.运营模式及开发策略研究 5.项目经济效益评价

第二章 项目属性分析
1. 项目基本指标 2. 项目初步规划 3. 项目区位分析 4. 项目交通分析 5. 项目周边市政配套 6. 项目SWOT分析

第六章 住宅、公寓式写字楼、酒 店部分定位报告
1.市场结论回顾 2.项目价值梳理 3.区域成功案例借鉴 4.项目发展策略定位 5.住宅产品定位 6.住宅客户定位 7.公寓式写字楼产品定位 8.公寓式写字楼客户定位 9.住宅、公寓式写字楼价格定位 10.住宅、公寓式写字楼经济测算 11.酒店产品定位 12.酒店经济测算

第三章 项目定位建议
1.项目的整体定位原则 2. 对项目定位的思考关键点 3.本案总体定位 4.项目发展阶段建议

章一第 第一章

1
宏观经济与环境分析分析 1. 惠州博罗市场环境研究 2. 惠州博罗经济分析 3. 重大政策利好及规划研究分析

1

惠州博罗市场环境研究
1.1 区域位臵

1.2 交通状况
1.3 支柱产业

1.4 人口结构
1.5 人文资源

1.1 区域位臵
惠州：惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东
北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾， 毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西 邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆 地面积1.13万平方公里，是珠三角东部核心城市。 惠州市管辖惠城区、惠阳县、惠东县、博罗县、 龙门县。

博罗：位于惠州西北部，珠江三角洲东北端，
陆地总面积2858.36平方公里。县政府驻罗阳镇。

罗阳：地处东江中下游，位于有“岭南第一山”
之称的罗浮山东麓，处于广州、惠州、深圳、东 莞四大城市的交叉辐射区，是博罗县人民政府所 在地。

本项目地处惠州市博罗县罗阳镇，博罗县位于珠江三角洲 东北部，东江中下游北岸，处于广州、东莞、惠州、河源 四大城市的交叉辐射区。

1.2 交通状况
外部交通良好，区域优势 突出 与周边城市空间距离
?至广州直线距离约120km,车程约
1.5小时 ?至深圳直线距离约90km,车程约1.2 小时 ?至惠州直线距离约20km,车程约25 分钟 ?至东莞直线距离约60km,

车程约35 分钟 ?至增城直线距离约60km,车程约35 分钟
深圳市 广州市

憎城市

60Km
博罗县

120Km
东莞市

20Km
惠州市

60Km 90Km

地域位臵优越：有非常独特的优势，毗邻广州、深圳、东莞等大中城市，交通发 达，极有利于承接发达地区的产业转移。

1.2 交通状况
高速公路网 项目紧邻高速路口，周边有广惠高速、惠河高 速、湘粤高速通过，交通四通八达，前往周边 城市广州、惠州、深圳、东莞非常便捷。 国道

粤湘 高速 205 国道 惠河 高速 324 国道

项目周边主要有324国道通过博罗县城，紧邻地
块；在惠州小金口附近有205国道通往河源。

本案
功能 市域组团公路

惠博沿 江路

广惠 高速
长度 153.2公里 通车 已通车

交通 广惠高速

规划 广州-惠州

地块影响 地块北部

惠河高速
惠盐高速 博深高速 324国道

惠州-河源
惠州-盐田 博罗—深圳 福州-昆明

地块东部
地块东部 紧邻北侧 地块东北 部 地块南部

市域组团公路
市域组团公路 仁深高速博罗至深圳段 国道

80.80公里
81公里 63.2公里 2712公里

已通车
已通车 即将通车 已通车

205国道
广惠城际线轻轨

秦皇岛-广州
广州-惠州

国道
城际轻轨

3160公里
121公里

已通车
待建

交通四通八达：广惠高速、惠河高速、湘粤高速、324国道、205国道，国道、省道、县道纵横交
错，形成了四通八达的交通网络。

1.2 交通状况
博深高速通车倒计时，助力博罗更加紧密融入深圳。城际轻轨4号线的建成 将为博罗带来更多的机会与便利。

博深高速

城际轻轨4号线

博罗未来通过博深高速与深圳直接连接，通过城际轨道拉近与惠州、广州的距离， 能够将更多的人流、商流、物流带往博罗，带来稳定的消费群体和客户群体，从而促 进本项目的良性发展。

1.3 支柱产业
惠州：已初步形成了石油化工、电子信息、汽车零部件、纺织服装、制鞋、建材、医
药等产业。其中惠州市是全国首批国家电子信息产业基地。全市现有电子信息类企业 1000多家，其中索尼、三星、LG、联想、TCL、德赛、华阳、侨兴等大中型企业约 200家，是世界上最大的电池、镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中 国最大的电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品和照相机生产基地之一，现代数码 产业名城框架初步形成。

博罗：建设珠三角地区六大产业基地：珠三角地区优质农产品生产基地、广东省中

医药产业基地、珠三角地区重要的新能源及电子信息产业基地、珠三角地区重要的精 细化工产业基地、珠三角地区职业技能培训基地、珠三角中心花园及粤港澳地区具有 重要影响力的休闲旅游基地等“六大基地”。

惠州博罗的成熟支

柱产业尚处于初步形成探索阶段， 两地都把发展电子信息产业作为国民经济增长及带动其他各 部门发展的重中之重。

1.4 人口结构

惠州：据统计部门统计，惠州市2011年末常住总人口 463.36万人。按常住总人口计算，全市每平方公里人口 密度为408人。全市暂住人口49.20万人。 博罗：全县户籍人口81.37万人，常住人口96.15万人， 占惠州常住人口的21%。

1.5 人文资源
惠州：广东省历史文化名城，自古是东江流域的政治、经济、军事和文化中心，有“岭南名郡”、
“粤东门户”之誉。惠州自然景色迤逦，集湖、山、泉、海、江、瀑、岛于一身，有远近驰名的惠 州西湖、罗浮山、南昆山、大亚湾、巽寮湾和港口海龟自然保护区等风景名胜。惠州集古城胜景、 道教源流、名士遗址、革命纪念地以及瑶乡风情和客家民俗于一体，营造了独具特色的多功能综合 旅游体系。

奥林匹克中心

文化景点

革命名人纪念馆

古建筑 古村落

1.5 人文资源
博罗：博罗是岭南文明古县之一，客家文化、南粤文化、宗教文化和红色革命文化在此相互交融辉
映，使博罗积淀了深厚的文化底蕴。

罗浮山

龙华五村古村落

礼佛禅寺

2

惠州博罗经济分析
2.1 GDP分析

2.2 社会消费品零售总额
2.3 人民生活

2.4 固定资产投资
2.5 房地产市场

2.1 GDP分析

惠州市GDP变化趋势

博罗2011年GDP

惠州：惠州市2011年生产总值（GDP）2097.3亿元，比上年增长14.6%，增幅居全省第二。其中，
三次产业结构由上年的5.9：59：35.1调整为5.6：59.4：35，第三产业所占比重略有上升。从上图中 不难看出，惠州市GDP整体呈逐年上升趋势，增幅都在15%左右。

博罗：博罗2011年生产总值（GDP）354.4亿元，比上年增长16.8%。二三产业均比上年有所增长，
第一产业下降0.3%。

博罗人均GDP为28994元，远低于惠州市人均GDP45331元，但总体经济运行 形势与前几年相比，保持平稳、较快的增长势头，具有较大发展空间。

2.2 社会消费品零售总额

惠州社会消费品零售总额走势 博罗2011年消费市场

消费需求日益增长 惠州：从走势图中能看到，惠州社会消费品零售总额呈每年约19%的增速增长。2011年城镇消费品
零售额569.7亿元，增长20.8%；农村零售额115亿元，增长7%。分行业看，批发零售贸易业619.4亿元， 增长18.3%；住宿餐饮业65.3亿元，增长17.1%。

博罗：博罗2011年社会消费品零售总额达1067766万元，比上年增长18%。高增长说明惠州博罗消费
需求日益增长。

2.3 人民生活
惠州：2011年惠州市区城镇居民全年人
均可支配收入26609元，比上年实际增长 7.6%；人均消费支出20603元，占可支配 收入的77%，其中10%最高收入组人均可
平

均工资（元）

40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 惠州市市区 惠东县 博罗县 龙门县

支配收入72011元，10%最低收入组人均可 支配收入10379元；城镇居民家庭恩格尔 系数34.5%；城镇居民人均住房建筑面积 32.7平方米。全年在岗职工年平均工资 35719元，比上年实际增长15.1%。

博罗：博罗2011年在岗职工年人均工资为
31162元，比上年增长15.8%，在广东省所 统计的45个县市中排名19；在所统计的32 个县中排名第6；在惠州市更是超过惠东县、 龙门县，仅次于惠州市市区。

惠州市各县市在岗职工平均工资（2011年）

人均消费支出占可支配收入比重达77%；在岗职工平均工资较高，生活水平富 裕。说明城镇居民消费能力和消费意识较强，对项目开发是利好前提，有消费 需求基础。

2.4 固定资产投资

指标名称

2011年累计 （万元）

比去年增长 （%）

固定资产投资 额 #城镇 房地产投资 #农村 惠州固定资产投资

1314309

25.9

1136696 456753 177613

48.6 83.8 -36.3

博罗2011年固定资产投资

惠州：惠州市2011年固定资产投资完成额1025.2亿元，比上年增长21.5%。分产业看，第一产业投
资2.9亿元，增长192.4%；第二产业投资316.4亿元，增长7%，其中工业投资316.3亿元，增长6.9%； 第三产业投资705.9亿元，增长29.1%。房地产投资首次超过工业投资。

博罗：博罗2011年城镇房地产投资增幅巨大，比上年增长83.8%，可见房地产发展势头迅猛。

2.5 房地产市场
指 标 绝对数 （万平方米） 占 比 （％）

商品房销售面积
＃住 宅 ＃90平方米以下 90-140平方米 140平方米以上 ＃别墅、高档公寓 办公楼

798.2
754.4 225.4 307.2 221.7 87.4 6.6

100.0
94.5 28.2 38.5 27.8 10.9 0.8

商业营业用房
惠州商品房销售面积分类情况

19.8

2.5

惠州：全年房地产开发投资377.5亿元，增长40.9%；商品房建筑面积3925万平方米，增长
27.7%；商品房竣工面积503.6万平方米，下降10.8%；商品房销售面积798.2万平方米，增长 27.2%；商品房销售金额441.8亿元，增长42%。

博罗：房屋建筑面积1079.62万平方米，房屋竣工面积194.41万平方米，商品房销售面积
98.98万平方米，商品房销售额406483万元。

博罗2011年城镇房地产投资增幅巨大，比上年增长83.8%。地产行业处于飞 速发展时期，整体环境有利于项目的开发。

3

重大政策利好及规划分析研究

3.1 城市规划及发展方向 3.2 区域的总体功能定位

3.1 城市规划及发展方向 根据《惠州市“十二五”城市建设规划》文 件显示，惠州市近期城市发展的建设目标是深入 实施“南进北拓、东西伸延”的空间战略部署， 进一步完善夯实“一城三组团”的空间主体架构， 以建设“三条轴线”为空间导向，以建设“

八大 基地”为切入点，集聚提升城市中心服务功能， 夯实壮大优质产业规模效益，优化美化城市环境 空间品质，统筹协调区域城乡发展，塑造宜居宜 业、绿色和谐的文明城市。

3.1 城市规划及发展方向
一城三组团
项目所在地博罗县靠近惠城组团 以及陈江-仲恺组团。 ——惠城组团为珠江三角洲地区 性主中心，惠州主城区，是珠 江三角洲外圈层重要的增长级 ，也是珠江三角洲向内陆地区 传递区域辐射带动力的重要门 户。 ——陈江-仲恺组团为加工制造业 聚集区，重点建设仲恺新中心 区、液晶产业园、LED产业园 、移动互联网产业园和新能源 产业园。
。

博罗县 惠城组团 陈江—仲恺组团

惠阳大亚湾组团

本项目有机会借势发展IT电子 专业市场，寻找市场机会上 下游联动优化产业链。
惠州市“一城三组团”规划图

3.1 城市规划及发展方向
三条轴线 现代城市轴——现代城市发展的脊梁 现代城市轴强调“内优与外联”，展现现代化、高水准的惠州城市建设风貌， 设21世纪城市气派的现代之都。

建

历史文化轴——品质城市构建的灵魂 历史文化轴主体由高榜山、西湖、桥西和桥东四片区为核心，东西连接博罗、 惠东等县区，整合历史人文资源，建设极具特色的人文休闲之都。
山水生态轴——双宜城市实现的基础 山水生态轴以罗浮山、南昆山等背景山体为生态屏障，建设罗浮山宗教文化游 和宜居城乡，打造最优美的山水休闲之城。 本项目位于历史文化轴和山水生态轴之上，拥有良好的历史文化资源、山水 旅游资源、（罗浮山）宗教文化资源，休闲旅游产业也是未来博罗的一个重 要发展方向，这对于本项目综合评价购物中心、酒店、住宅、公寓的开发可 行性以及后期定位、宣传、销售、招商策略有一定的影响。

3.1 城市规划及发展方向
八大基地 ? ? ? ? ? ? ? ? 世界级石油化工产业基地 国家级电子信息产业基地 粤港澳地区旅游休闲度假基地 现代农业基地 广东省清洁能源生产基地 战略性新兴产业基地 现代服务业基地 全国统筹城乡发展综合改革试验基地

“十二五”期间，惠州规划大力扶植电子信息产业，使之成为惠州具有战略意义的新增长点， 本项目发展电子专业市场，很大层面上与市政府的整体规划相符，在争取政策、资金支持方面 具有一定的优势。
惠州已经形成了一些颇具规模的电子信息产业相关项目，如产业园、基地等，对本项目未来的 定位开发也有一定的竞争。因此通过科学的市场调研，综合判断博罗开发IT电子专业市场的可 行性和定位对于本项目的最后成功尤为关键。

3.1 城市规划及发展方向
惠州

现代产业体系总体规划 根据《惠州市现代产业体系 总体规划（2011－2020 年》）规划，全力打造“一 核优化、两极辐射、四带联 动”的产业空间布局。 一核优化：惠城区的中心区 两极辐射：大亚湾开发区、 仲恺高新区 四带联动：南部环大亚湾滨 海产业带、中部传统优势产 业带 、西南部高新技术产 业带、北部生态产业带 项目所在地博罗县位于中部传统优势产业带，北部属于生态产业带，毗邻西南部 高新技术产业带，IT电子专业市场符合本地区的现代产业规划方向，且已有一定 的产业基础，汇集了一定数量的上游生产企业。

3.1 城市规划及发展方向
博罗规划 根据博罗规划局的文件显示，博罗县城在“十二五”期间的规划如下：将博罗 县城分为三大片区：博罗新城区，博罗工业区和博罗老城区。
博罗工业区重点培育壮大战 略性新兴产业，大力发展先进制 造业，改造提升优势传统产业 , 优化工业空间布局促进产业集聚 发展，努力将战略性新兴产业发 展成为促进技术进步和增强自主 创新能力的重要载体，打造珠三 角地区重要的新能源及电子信息 产业基地，最终使得工业区成为 博罗经济结构调整和经济发展方 式转变的强大引擎。

项目位于博罗工业区境内，未来可能会成为博罗电子信息产业的聚集地。 本片区由于商业氛围不浓、居住密度不大，住宅的销售情况和商家的入驻意 向都低于城东，片区发展的不成熟将会导致未来培育时期较长。

3.2 区域的总功能定位
罗阳镇区域定位 ?罗阳镇为博罗县城所在地， 区域定位为现代工业区、 核心商住区，同时是博罗 县城商住文化区，是博罗 重点发展城镇之一。 ?罗阳镇高起点规划、簇群 式开发了四大工业区：洲 际高新技术工业基地、义 和工业基地、鸡麻地工业 基地、小金工业基地。 罗阳镇良好的产业基础和商住定位，为本项目的开发奠定了产业基础 和大量的臵业、消费人群。

第二章

项目属性分析
1. 项目基本指标 2.项目区位分析 3. 项目交通分析 4. 项目周边市政配套 5. 项目SWOT分析

1.项目基本指标
?

项目位臵：博罗县城惠州 大道与飞龙大道交汇处， 距离惠州市政府20分钟车 程，道路顺畅，交通便利 开发企业：远望数码城投 资开发有限公司，电子商 业专业市场经营商和品牌 管理运营商，香港庞源集 团公司投资背景、一线城 市房地产开发管理经验 总用地面积：12万㎡ 总建筑面积：33万㎡ 住宅面积：12万㎡ 商业面积：21万㎡ 用地性质 商业用地 住宅用地 占地面积 8.39万㎡ 3万㎡ 容积率 2.52 4.0 密度 突破50% 不超过30%

?

? ? ? ?

2.项目区位分析

项目位于博罗县城以西

，飞龙大道旁，位于未来的新行政中心，距离博罗老城 区1.5公里，距离未来博罗新城1公里左右。目前项目周边有新时代花园、星河 湾、金域华府等新建的房地产项目。

2.项目区位分析
项目所处区位属于博罗县城西和城北空间发展战略的重要组 成部分，交通便利，未来的发展潜力巨大，片区标杆。
博罗县县城总体规划图2003-2020（用地布局图）
城 北 组 团 本案 城西组团 博罗新城 博罗工业组团 东江流域 城东组团

江 南 新 区

?本案项目位于惠州市博罗县中心城西侧，东邻惠州，南接深圳，西邻广州、东莞，区位优越、交通发达，1 小时即可辐射周边城市。是广东省重点建设项目，项目片区现已形成“城市干道+高速公路+铁路+轻轨”的 发达交通网络。 ?近几年，博罗县城遵循惠州现代化滨湖大城市城市空间发展战略，坚持“政府主导，市场运作，科学规划 ，分步实施”的原则，围绕“一园四心，三年见雏形”的目标，本案综合体创新举措，将开启博罗新城大建 设的华彩篇章。

2.项目区位分析
项目所在区位的双重属性
属性1：属博罗县，且是未来博罗区域政治、经济、文化的发展主流方向 博罗 中心区

属性2：惠州市近郊，居惠州江北区10分钟车程

大鹏

博罗作为新轴线的最东端，凭借广阔的土地资源和生态自然环境等后发优势，将成 为深惠未来发展的一个最具潜力的区域。

2.项目区位分析
5分钟生活圈，覆盖博罗城区
广州、河源 1小时

5分钟生活圈
东莞 1小时

博罗中心城

惠州市区 20分钟

2.项目区位分析
未来一小时城市生活圈

1小时

20分钟

1小时

1小时

3.项目交通分析

项目紧邻飞龙大道，飞龙大道连通广惠高速与广汕路，项目交通非常便利。除此之外，项 目临近博罗主干道博罗大道及工业大道，博罗汽运西站、博罗汽运东站及规划中的广惠轻 轨博罗站都在项目周边1.5公里内，交通四通八达，极为便利。

3.项目交通分析
20分钟，沿惠博沿江大道直通惠州江北CBD

本案

惠博大道

3.项目交通分析
广惠轻轨、博深高速的开通，缩短本案与珠三角城市距离

博 深 高 速 规 划 本案

博罗站 广惠轻轨规划

博罗中心城

莞 惠 轻 轨 规 划

4.项目周边市政配套

文化娱乐配套：距离项目1.5公里左右有博罗书城和文化广场 医疗保健设施：项目一公里之内有博罗现代医院和博罗人民医院 教育设施：项目周边教育设施齐全，幼儿园、高级中学等多达五六个。 商业网点：项目周边商业网点欠缺，目前周边1.5公里之内还没有大型商业中心。附近楼盘新时代 花园规划有15000㎡商场，500米长欧陆风情商业街，星河湾楼盘有部分住宅底商。 其

他配套设施：项目一公里内有邮政局、汽运站、榕溪河绿化带等。

5.项目SWOT分析 项目优势分析（S）
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 香港庞源集团为知名开发商，具有较强实力及较高知名度 交通四通八达，极为便利，项目区域优势 新城规划的博罗西区，是博罗未来发展的重点区域 远望电子品牌影响力与号召力 业主方拥有行业资源和优势 项目自身规模体量效应 具有重要的经济发展区位优势，商业发展空间大 政府对博罗新中心区规划力度的加大 惠州本土电子产业支撑 片区连接城市中心，区位优势逐年显现 规模突出，区域最大综合体建筑群 多种业态积聚的复合效应 市场存在一定的潜在需求需要满足

5.项目SWOT分析 项目劣势分析（W）
? ? ? ? ? ? ? ? ? 不在核心商圈内，人流量少，市场培育期较长 市政配套设施尚不完善 项目目前周边物业的租售价格不高 项目周边现有商业氛围不成熟，商业业态缺乏 目前项目公交线路较少，通达性存在一定阻碍 目前区域楼盘入住率较低，人气不足 片区整体形象改观尚需时间 项目位臵偏离片区中心，缺乏商务氛围 电子产品交易聚集地多为生产基地衍生而成，本片区无电子产业根基

5.项目SWOT分析 项目机会分析（O）
? 新行政中心的转移，使项目具有升值空间 ? 项目所在片区拥有可成片开发的大量居住用地，将成为房地产开发的热点 区域，中高消费的居住人口将随之大幅度增加，将为本项目奠定消费基础 ? 博罗新城的规划可以与本项目连接起来，形成新的商圈 ? 政府最新规划促使中心区商圈地位提以提升 ? 博罗政府对大物流、高科技工业的规划，市场发展空间较大 ? 博罗电子产业及市场的支持将使项目的入市和培育期相应缩短 ? 政府重点支持项目，市领导全力推动 ? 片区整体规划调整，升级改造提速 ? 产业政策支持，电子业纳入十大产业振兴规划 ? 珠三角一体化，深圳产业结构调整机遇 ? 数码市场随着近几年当地经济的节节攀高也在不断蓬勃发展，但是相对比 较分散，规模小，没有形成区域性的主导力量

5.项目SWOT分析 项目威胁分析（T）
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 国家政策对商业地产投资、相关营销活动宏观政策不确定因素较多 “国六条”政策出台对投资客户心理造成一定影响 市场培育期仍需3—5年时间 投资客户对集中式商场三层以上投资行为的谨慎性 博罗县城人口偏少，仅96.15万人 富力广场是项目未来最大竞争对手 华强北行业龙头地位不可改变 未来同类项目的冲击 近期将出现与本报告定位相同商业业态 经济危机下电子行业遭受重创，本项目销售、

租赁、招商难度加大， 周期延长

机遇与挑战并存 机会大于风险

第三章

项目总体定位建议

1. 项目的整体定位原则 2. 对项目定位的思考关键点 3. 本案总体定位 4. 项目发展阶段建议

1. 项目的整体定位原则

※ 符合项目的商业前提要求 ※ 具有可操作性和实用性 ※ 方案全面兼顾各方面利益 ※ 确保项目后续操作的成功 抓住电子产业发展的脉搏，打造最具规模的专业市场； 顺应政府发展的战略，为地区的经济发展、就业提供引擎； 结合项目区位环境，抓住机会，打造博罗商业新地标。

2. 对项目定位的思考关键点

? 如何完成从零售商家到地产的战略转移？既不能离开自身商业搞地产，也 不能只做自身商业而脱离地产。
? 参考其他行业搞地产的成功经验→→房地产是资金驱动型、利润驱动型比 较成熟的行业。 ? 以商业为主的公司怎么搞地产？→→参考苏宁、红星美凯龙（一定把其自 身商业带进去，但同时要带入其他商业形成商业综合体）。

2. 对项目定位的思考关键点 非房企进军地产界的举例
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家电
在众多投身地产的公司里，海尔算是较早的企业之一。海尔地产早在2002年4月就已经成立，拥有多个子公司， 除了在青岛本地投资以外，业务已经拓展到了济南、重庆、北京、苏州等地。甚至，海尔地产是山东房企唯一一 个在全国活跃的地产商。 海信早在1995年6月就已经成立地产公司。经过多年的发展，海信已经建成了50多个高端的住宅社区，年开发量 超过百万平方米。 格力电器早在1991年就已经进军地产业了。

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进入了地产圈的家电企业还有TCL、长虹、康佳、春兰、苏泊尔等。

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服装
雅戈尔集团从1992年开始涉足地产，相继在宁波、杭州、苏州等地开发了超过300万平方米的住宅、别墅、商务 楼。而且，雅戈尔多次拿下各地高端地块。现在雅戈尔除了在一些三四线城市还做服装以外，主营业务已经是地 产了。2009年，雅戈尔总体销售收入达到了474亿元，其中，房地产收入高达77亿元。房地产事业为雅戈尔带来 的营业收入已经占到了雅戈尔集团的1/8左右。

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零售
娃哈哈集团董事长宗庆后在河南宣布，将在商丘建设一座商业综合体，并且在3~5年内，还将在河南建设100座这 样的综合体。

2.对项目定位的思考关键点 非房企进入地产界的经验：
1、首先进入三四线城市，先从商业做起。这些地区的商业往往还落后大城市超过十年，缺乏大型商业综合体。娃哈 哈的选址几乎都在地级市、县级市，万达进入绵阳也正是出于这样的思路，要把城市综合体这种生活方式带入三四线 城市去。同样，奥康集团的“百城百

街”商业地产计划也是依托于三四线城市，奥康集团总裁王振滔曾宣称，要联合 100家品牌，以地级市为主，在全国打造100条商业步行街。 促使这些非房企从三四线城市商业地产入手，还有一个重要原因：这些城市的市民随着生活水平的逐渐提高，已经 对新型、大型的购物方式、场所提出了要求。同时，小城市的招商部门压力远高于大城市，在进入的时候企业往往能 以较低的价格拿到地皮。此外，三四线城市的地价、房价还处于低位，未被炒高，升值空间比大城市要高。 2、《证券日报》分析，一般制造业利润在3%~5%，开发收回成本至少3~5年，而房地产利润至少在10%以上，3年 左右就有回报。在这样严峻形势的逼迫下，家电企业不得不进入地产等利润更为丰厚的行业，以此作为平衡投资的一 个手段。房地产的毛利润在35%以上，有些高端项目甚至超过了50%。相比起来，制造业摊子大、利润薄、回报周期长， 促使大批家电企业把房地产作为支撑主业的一个重要财源。

2.对项目定位的思考关键点 苏宁的商业地产模式：“零售+地产”
? 苏宁环球集团始创于1987年，从电器贸易做起，1992年开始进入地产界，如今，集团已成为集房地 产开发、商业连锁、医药科技、五星级酒店、新型建材生产、汽车贸易、采矿业、通用航空、门窗 制造、物业管理等于一身、总资产达100亿元的超级航空母舰，成为国内首屈一指的大型综合性民 营企业。以旧的高受益低增长的产品去促使新的低收益高增长的产品，从而逐渐实现企业的完美过 渡。 苏宁电器集团的商业地产开发，由其旗下的苏宁臵业完成。其所建立的“零售+地产”模式，既可以 通过其沉淀资金支援地产开发，又可以借助商业地产开发来应对优质网点租金价格上涨的压力，为 进一步扩张家电卖场提供安全保障，而且，希望通过投资地产赚取更高的利润。 苏宁臵业累计开发、储备面积高达500万平方米，投资总额超过400多亿元，目前在国内运作开发的 项目主要有苏宁睿城、紫金东郡等住宅项目，以及遍及南京、威海、无锡、成都、连云港等地的苏 宁广场、苏宁电器广场等十余个商业综合体。

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2.对项目定位的思考关键点 苏宁的商业地产模式：“零售+地产”
?优质物业租金成本上涨是必然的趋势，对连锁发展的店面选址及后续经营带来了一定的压力。 对此，苏宁电器的应对措施主要是推进“租、建、购、并”，其中的“建”，就是自建店。

?就上市公司苏宁电器和苏宁地产公司而言，它们是相互独立的两家公司，并无股权投资关系， 财务管理系统相互独立，在资金管理和物业租用上不存

在谁支持谁的问题。“零售+地产”能够 让苏宁电器与苏宁臵业在资金方面实现协同，资金互为补充，最理想的方式是苏宁电器的资金 在地产低谷时给予苏宁臵业支持，在地产形势好的时候，苏宁臵业的资金又能反过来支持苏宁 电器的扩张。 ?起家于零售，苏宁臵业熟悉商业地产的运作，其开发的商业地产项目，以苏宁电器旗舰店为主 力店，聚集人气，对于项目后期招商乃至整体租金水平的提升都能起到一定的作用，同时将零 售与地产结合，微利风险与高利风险相互协调，发展更加机动和灵活。

2.对项目定位的思考关键点 零售商+地产模式
? 通过建立自己的购物广场，也能够提供世界级设施(例如大型室内停车场)，从而在未来规划方面具有更大的自主权 。扮演的角色不再是单纯依靠销售商品赚钱的零售商，而是成为涉及地产开发、运营、招商、物业管理的地产商 。 公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率 也只有1.77%，这与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。目前中国住宅地产的投资回报率大概为3%-5% ，而商业地产的回报率则有6%-8%。进军商业地产，投资的回报肯定要高于零售业。 租金的上涨和店铺资源激烈的争夺，也是零售企业被迫进军商业地产的因素。2009年，在金融危机冲击下，众多 的国内外零售企业纷纷选择在中国自建物业的投资方式涉足商业地产项目，期望能够获得更加稳定的收入。 如果是自建物业，零售商可以自己规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖，用作商场和写字楼。由于零 售商自身的知名度和品牌号召力，随着该品牌主力店的入住，零售商购地自建的商业地产项目的商铺的售价不断 上升，租金也随之水涨船高。 以租金养投入，为扩张输血，零售商正身体力行地通过运作商业地产来提升商业升值空间。有业内人士分析认为 ：连锁超市开展商业地产，难点在于招商环节。尽管一些超市与麦当劳、肯德基、味千拉面等餐饮连锁企业保持 密切的战略联盟，但商业地产的招商涉及到百货、娱乐、酒店等多种业态，需要有专业的团队来进行操作。

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2.对项目定位的思考关键点 零售商投资商业地产案例
红星美凯龙商业地产模式研究——
?红星美凯龙由国内最大的家居建材MALL,整合成为以家居、百货MALL为依托、住宅开发为发动机 的房地产开发企业。专门成立红星地产。

?红星美凯龙高调扩张,在昆明、成都竞得总规模达100余万平方米的两宗土地。截至目前,其分别在
长春、沈阳、郑州、无锡、成都等城市同时动工

开发的建筑面积达200万平方米以上。 ?其商业逻辑隐现:以红星美凯龙商业核心品牌为依托,通过房地产开发销售与持有并举的模式,实现红 星集团较快扩张与稳健发展,将红星美凯龙打造成为中华民族的世界商业品牌。 ?商业模式：BH模式,即开发后持有全部商业物业的模式,以纯商业、旅游地产为主,如酒店、全持有 的商场。这种模式的优点是,政府非常欢迎和支持,品牌做到一定程度,利润持久稳定,但最大的缺点是, 现金流回流速度慢,在发展速度上会受到影响。 ?其他公司是“BS模式”（建设销售模式）。“BSH模式”（建设、销售、持有）。

2.对项目定位的思考关键点 零售商投资商业地产案例
红星美凯龙商业地产模式研究——
?红星美凯龙 ?在产品战略上,红星地产将推行三种产品: ?一是大型城市综合体,即在红星美凯龙重点发展城市开发,建设以家居MALL为主体,融合 百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业组成 的大型城市综合体; ?二是SOHO公寓,这是一种办公与居住合一的一种商住产品,红星地产称此为“年轻创业 者起航的地方”,将在每个家居MALL配建3万~4万平方米的这种产品; ?三是中高档住宅,今后每个项目体量都将达到几十万平方米

2.对项目定位的思考关键点
?天津 红星美凯龙 ：津滨大道上的160 万平米城市综合体 ?品牌理念——从家居到居家的跨领域品牌理念推广，通过完美的跨界，实现华丽的转变。

业态
建材大卖场 综合商业MALL（大卖场等） 万达广场 高档住宅 五星级酒店、酒店公寓 超高层写字楼（楼顶可停放直升机） 合计

体量
20万平米 44万平米 23万平米 50万平米 30 20 160平方米

2 对项目定位的思考关键点 本项目开发专业市场的市场机会研判
结论一：博罗县人口达100多万，随着人们生活水平的提高，对数码通讯、电脑等新兴电子消费品 的需求将日益增加，博罗新兴电子消费品存在巨大空间； 结论二：博罗目前电子产品几乎以零售为主，业态主要是数码通讯、电脑等新兴电子消费品为主， 目前经营不温不火，主要是由于其档次低端，品种不齐全，分布不集中，导致多数消费者舍近求远， 流失到深圳、惠州、东莞等地，若项目能截留这部分流失客户，那么也就拥有了一个巨大市场； 结论三：通过对深圳、东莞、博罗、惠州等地商户调研发现，多数商家认为数码通讯、电脑等新兴 电子消费品更加适合博罗市场，且部分意向进驻项目； 结论四：从目前市场新推出的圆洲电脑城（6000㎡）以及惠州远望数码城（近1万㎡）来看，两者 都是以经营数码通讯、电脑、家电等为主的新兴电子消费

品专业市场，这也在一定程度上证实博罗 乃至惠州对新兴电子消费品都存在巨大空间，亦是市场之所需。

综上所述，我司认为本案初级阶段可以打造为辐射博罗及周边本地区域， 以数码、通讯、IT为主的新兴电子消费品专业市场。发展阶段范围可最大 化到广东省电子产业集群地区。随着本项目知名度、美誉度的提升，本项 目的影响力，将吸引珠三角范围内及全国电子市场的青睐。

2.对项目定位的思考关键点 本项目开发零售商业的市场机会研判
? 结论一：博罗县与惠州江北区和东莞市接界，其零售商业独自发展，在商贸领域内辐射力难以达到周边城市。博罗 县作为县级城市，其加工业相对突出，但区域商业优势不明显，同时由于博罗县到达惠州市、东莞市和深圳市的交 通便利，因而高端消费受这几个城市影响较大。短期内无法迅速提升博罗的城市形象。因此，从宏观层面来看，博 罗的商业主要功能是满足和服务本地市场，缺乏对周边城市的辐射影响能力。 结论二：由于博罗县的区域局限及现阶段零售商业的发展，加上本地区消费习惯与能力的影响等因素，结合各主力 商家的意见反馈，本案发展零售商业时应立足于建设满足本地市场消费水平为主的中档次购物广场。一般四级城市 的商业发展应该呈现纺锤形发展态势，即中档次商业占据市场主流，高档次和低档次商业基本持平。 结论三：博罗县现阶段的零售购物中心发展相对于临近周边的东莞市等比较滞后，仍停留在超市+中低档百货阶段， 发展趋势为以博罗东部商圈富力广场、城市代号和西部商圈的金域华府为代表的知名商超+知名餐饮+中高档百货为 主的现代购物中心模式，因此本案发展零售商业应该与传统商圈和将发展起来的东西部商圈有共同点同时也应该存 在差异。 结论四：随着人人乐超市、沃尔玛、岁宝百货及华润万家等一批知名零售商业的意向入驻，未来五年内，博罗县将 新增商业面积约12万平米，但是这并不影响本案发展零售商业的体量。西部商圈陆续将建成和已经建成的商住楼体 量在逐渐增大，再加上本案周边教育行业比较发达，以博罗县人均0.9平米的商业面积计算，约需要商业面积15万平 米至16万平米。

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综上所述，本案发展5万平米以内的零售商业仍然具有可行性。

2.对项目定位的思考关键点 本项目开发住宅物业的市场机会研判
? 结论一：目前整体博罗房地产市场客群仍是以工薪阶层、白领阶层为辅，本地舒适型或改善型刚需 为主力客户群的特征。但近期亦出现了有一定经济实力的高端客户群潜在市场，应重视此一变化。 结论二：博罗

片区住宅供应量以二～三房的中大户型为主，而现阶段的畅销户型仍然以中小户型为 主。但随着品牌楼盘入驻，产品档次的提高，二次臵业者的改善型需求客户的增加，中等偏大的三 房户型亦开始畅销。 结论三：楼盘开发呈现规模化，如佳兆业东江新城、富力现代广场、五矿哈施塔特、星岸城等都在 10万平方米以上。大型楼盘都需解决交通问题。如开通住专车。另开发成本低，发展商有通力把设 施、配套、环境做好，迎合大多臵业者物美价廉的心态。会所和物业管理是必须具备的设施。 结论四：博罗区域购房客户以首次性臵业者，改善型刚性需求为主，客户主要集中在40岁以下，两 ～三口之家刚性需求为主，现阶段外销比例及投资性需求相对惠州其它区域表现较弱。

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综合以上分析：随着国家各种政策调控，臵业客户由投资时代逐渐转变为刚需 时代，有多次臵业演变成首次臵业及改善型刚需为主要市场。客户的定位需求 及消费能力，将决定本案住宅的产品策略和市场拓展策略。

2.对项目定位的思考关键点 本项目开发办公楼物业的市场机会研判
? 结论一：惠州市写字楼建筑面积累计超过200万平方米，其中高档写字楼主要集中分布在CBD江北、麦地两大商圈 。惠州市中高档写字楼的整体以销售为主，租赁市场呈不饱和状态，投资价值不大。高档写字楼的开发往往需要大 量企业的集聚，尤其是现代服务业企业的集聚，而惠州写字楼发展尚不饱和，投资价值并不优于住宅物业，更何况 博罗。因此目前本案商不具备相应商务条件和发展氛围。 结论二：博罗县现有写字楼的档次普遍较低，大多为乙级办公楼，硬件、软件，而且这些办公楼的物业管理水平非 常有限。博罗县目前缺乏硬件品质和软性服务水平较高的甲级写字楼，最主要的原因是写字楼市场需求较为低端。 因此，短期内博罗写字楼主力客群为博罗科技产业园中小型服务型企业。我司对于本项目所在地区能否发展成为成 熟的商务区尚无完全把握，因此我司认为项目在博罗短期内不具备建设高端写字楼项目的充分条件，无法实现项目 物业发展应有的目标附加价值。我公司建议本项目谨慎开发写字楼，要充分考虑市场、客户接受能力及价格等因素 。本项目如开发中高档写字楼面临着较高的风险。

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结论三：从政策角度看，未来5年内博罗政府主要扶持和引入的电子类的企业，可以形成集群效应。项目开发任何形 式物业除应该考虑公务员、医院、教师、私营企业等本地主力客群外，首要此类企业办公、居住、购物、娱乐消费 需求为主。本案开发高端商住一体公寓

就是响应政府政策，立足本地市场需求，顺应大势。

综合上述分析：建议开发具备写字楼功能的商住一体化公寓（公寓的业态，写 字楼功能，酒店式服务）。

2.对项目定位的思考关键点 本项目开发酒店物业的市场机会研判
? 结论一：惠州市酒店市场处于稳定发展状态，目前惠州市的高档酒店主要分布在江北区、麦地区，上述地区的 高档酒店市场的整体经营状况比较好，这主要得益于这些地区已形成了高度成熟发展的商务核心区，并呈现一 定的外溢趋势。预测未来可以对博罗酒店业形成新的消费辐射力。 结论二：博罗电子信息科技产业作为本项目最大的产业环境因素，目前发展势头强劲，预计今后也能保持良好 发展，由此在该地区聚集的企业将越来越多，从而产生对商务酒店的新增需求；另外，由于本项目所在区域具 有发达的高速路网交通，可以辐射广州的广惠高速路和东莞的莞惠高速路，因此在一定程度上现有的商务和旅 游客群也可以部分分流至本案。对于本项目而言，短期内酒店客群主要依赖的博罗电子信息科技产业商务板块 客户和旅游消费板块客户。 结论三：博罗酒店对于正在逐渐增多的电子高科技企业之高管和高端商旅人士，属于中小型企业为主的商务需 求。另一方面，在博罗地区酒店居住的旅游人群主要来自国内二级及二级以下城市和地区。因此，本项目所在 地区为博罗新开发区，未来周边存在大量中高端商务需求，而不是四、五星级的高端酒店需求。 结论四：本项目所在地未来（2015年之后）能够支撑至少约5万㎡的酒店规模，该规模在惠州市不算大，但在 本案所在地区博罗县属于规模较大的酒店。另外，本项目的酒店和商住型公寓一体开发可以构成大型综合体项 目的商务区，形成商务规模效应。

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综合以上分析，我司认为本案具备开发中高端商务酒店的必备条件。

3.本案总体定位
由以上分析推导出本案总定位：远望数码城市综合体

博罗远望数码城市综合体
产业集群数码交易展示物流平台 区域首席休闲娱乐新天地
项目通过区域文化资源和生活资源的结合，发展区域主题商业中 心，集生态休闲、娱乐餐饮、生活购物、展览旅游为一体的博罗生活 新天地; 打造以电脑、电子、数码、影像器材为主要业态的商业集合， 形成区域内甚至更大范围的主题数码商业城; 填补区域空白，满足区域 需求现状。

3.本案总体定位

打造博罗首个 多功能城市综合体 打造博罗地区地标建筑

本项目
率先升级领跑 高品质居住舒适生活小区

体验式大型商业中心 成为城市商业发展历史 上的商业经典

3.本案总体定位

创造产品在博罗房地产市场的

唯一性、排他性！ 打造博罗商业市场的 新地标！

引入城市综合体创新开发模式

3.本案总体定位

项目功能总定位

● 商业： 超市、百货、餐饮、休闲、娱乐文化等商业，提 高项目的一站式生活功能 ● 电子专业市场

● 总体定位： ● 体现该项目“地标性”和

博罗首席体验式多功能电子数码广场 ● 酒店： ● 首推博罗地标性高档商务概念酒店 ● 配套功能，满足商务住宿功能和需求,同时承担商务公 寓与住户的运动休闲需求。 ● 高级公寓式写字楼： ● 力图成为定义博罗最高端商、住、办公一体的标准项目 ●高级公寓式写字楼与商务酒店一起组成的核心商务区突出 对区域的综合贡献

建筑设计的“国际观”
● 开创博罗城市综合体项目 的典范 ● 保持品牌效应、竞争力和 可持续发展性 ● 创造博罗商务、主题商业、 酒店的典范

● 住宅： ● 打造城市核心居住标准，星级社区；引领区域价值； 引领客户、产品演变趋势。

3.本案总体定位 总布局图建议

3.本案总体定位
项目形象定位（示意图）

3.本案总体定位
项目形象定位（示意图）

4.项目发展阶段建议

初级阶段（一期）： 1、2-5年，形成区域内规模化的以消费类电子产品展示销售为主专业市场； 2、形成博罗生活新天地。

发展阶段（二期）： 1、5-8年，集长三角电子产业优势，以博罗电子展销中心为核心扩展为“集 交易、展示、商务、会展、研发、仓储、加工等一体的国际化采购中心” 2、成为博罗乃至惠州购物休闲娱乐新中心。

第四章

电子专业市场定位报告
二、《发展阶段定位报告》 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1.项目建设分两期开发电子专业市 场的思考 2.产业集群的形成分析 3.二期电子专业市场发展阶段定位 4.目标客户地域定位 5.电子采购中心功能规划建议 6.空间规划建议 7. 经营规划建议 8.预期经济收益体现 9.专业市场案例参考

一、《初级阶段定位报告》 ? ? ? ? ? ? ? 1.消费类电子市场分析 2.电子元器件专业市场分析 3.专业市场案例参考 4. SWOT分析 5.市场定位分析 6.招商运营思路 7.经济测算

建议项目分两期开发电子专业市场
初级阶段定位:
2-5年内,博罗首席体验式多功能电子数码广场

发展阶段定位（二期开发）:
待惠州博罗电子产业环境成长成熟后，5-8年内, 在项目二期建设集交易、展示、商务、会 展，研发、仓储、加工等为一体的电子产品国际化采购中心； 惠州市是全国首批国家电子信息产业基地。博罗是建设珠三角地区重要的新能源及电子信 息产业基地等“六大基地”。 日前惠州博罗的电子产业环境尚处于初步

形成探索阶段，但从惠州、博罗发展支柱产业的 决心不难看出，两地都把发展电子信息产业作为国民经济增长及带动其他各部门发展的重 中之重。

一、电子专业市场初级阶段定位报告
博罗首席体验式多功能电子数码广场

思维导图
定位核心问题

解决”做什么”问题

解决”如何做”问题 SWOT分析

项目定位

功能定位

整体定位

业态定位

招商运营思路

经济测算

专业市场作为本项目最重要部分，其经营好坏直接关 系到整个项目成功与否。专业市场的准确定位是后期良 好经营的前提，它对盘活整个项目，促进商业零售、住 宅、办公等其它业态的经营和销售，为开发商实现价值 最大化，提升品牌影响力具有重要意义。

然而，目前摆在我们面前的是，专业市场如何准确定位？

做什么？ 主题、业态…

定位的核心问题
如何做？ 体量、功能…

一切围绕两个核心问题进行分析。

定位核心问题一：做什么？

消费类电子专业市场 电子专业市场
元器件类电子专业市场

电子专业市场分为两大类，在定位时非此即彼，下面我们结合市场实际情况分析， 发现市场机会，做出定位判断。

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消费类电子市场分析
1.1 市场趋势分析 1.2 电子市场分析 1.3 博罗经济分析 1.4 博罗消费分析 1.5 市场需求分析 1.6 市场竞争空白点 1.7 电子经营商户调查 1.8 消费类电子市场总结

1.1 市场趋势分析

2011年我国消费类电子工业产值比例图

我国消费类电子工业总产值从2005年到2011年平均每年以17%的速度高速增长，而广 东省产值占比达77.27%，从发展趋势看，消费类电子产品未来还将快速发展，广东地 区具备更大的市场潜力。

1.2 电子市场分析

现在电子产品已超越电脑和电脑配件，外延产品不断扩大，数码相机、MP3 等消费电子
所占的比重越来越大。随着电子产品逐渐走入家庭，高科技产品逐渐平民化，电子产品消费 逐渐由专业消费过渡到非专业消费，消费者不仅限于早期的学生、科技工作者，而是广大居 民，电子产品的应用领域也从学习、科研延伸到工作、生活的各个领域。消费者群体、使用 领域的扩大化促进了消费的巨大增长。

1.3 博罗经济分析

博罗县国内生产总值在经历08年金融

危机后，呈现加速增长趋势，经济总
量持续攀升。

博罗社会消费品零售总额，对经济总量

的贡献占比较大，平均每年的贡献率均
达到30％以上，说明博罗商业市场活跃， 内需对经济拉动较大。

1.4 博罗消费分析
2007年-2011年博罗县人均消费支出

近5年博罗人均收入和消费支出呈现快速增长趋势，2011年人均收入近3.4万元，

城镇居民人均消费支出超过1万，并且年均增长

超过10%，农民年人均支出同样保
持快速增长势头，说明博罗市场具有较大消费潜力。

1.5 市场需求分析—消费者需求

随着博罗经济发展，博罗人生活水平不断提高，博罗人对电子数码通讯产品的需

求不断增加，博罗目前分布不集中，档次低端，业态混乱的传统电子市场，已经
满足不了消费者需求，消费者渴望品种更加齐全、价格更加便宜、购物环境更好 的的大型电子专业市场，来满足其日益增长的消费欲望。

1.5 市场需求分析—商户需求
目前博罗多数电子商户集中在北门路和商业街，片区虽然人流多，但碍其店面形象、品牌、 品种等原因，很多消费者舍近求远去惠州、深圳、东莞等地购买，导致商户经营不理想。另 外，电子经营商户采购电子产品多数到深圳、东莞、广州等地采购，导致成本上升，利润下

降。

博罗电子数码零售商户，特别是乡镇经营商户渴望就近采购电子产品，节约采 购时间和成本，提高利润，增加营业收入。

1.5 市场需求分析—企业单位需求

博罗县企业、工厂、机关单 位等对办公、安防、通讯类 电子产品的需求不断增加， 困于博罗没有此类采购市场， 不得不到深圳、东莞地区采 购，在一定程度上增加了负 担，提高了经营成本，多数

企业对就近采购电子产品愿
望非常迫切。

1.5 市场需求分析—城市经济发展的需求
面对周边激烈的竞争环境，博罗如果没有一个大型集中的电子专业市场，那么必
将导致消费者的外流，给博罗经济造成一定影响。建立大型电子专业市场不仅能 截留本地消费者，保护本地市场，而且还能建立博罗自身的电子产业优势，促进 本地区经济发展和区域竞争力。

1.6 市场竞争空白点

博罗县城电子市场分布分散，全县除了园洲嘉盛国际电脑城外，没有一个大型电子专

业市场，而周边东莞地区电子专业市场主要以电子元器件为主，惠州市消费类电子市
场主要立足本事发展，暂时对博罗地区影响并不大，如果博罗能率先建立一个大型集 中的消费类电子专业市场，定能抢占市场先机，获得较大的市场空间。

1.7 电子经营商户调查
专业 市场 樟木 头电 子城 公司 东莞亿品智能 科技有限公司 东佳通讯 电话 0769-87134169 13305640563 经营类别 访谈内容 考勤、门禁、安防、 博罗，要想与东莞竞争，必然处于劣势，要想获得生存空间，尽量不 对讲机 要跟东莞电子厂重复，电子数码类较适合。 处于东莞和惠州的中间地带，交通区位条件都很好，是承接两地的重 手机及配件 要地段，做电子数码通讯比较有市场。 仪器、仪表、电子 熟悉博罗市场，博罗应该做本地消费家电、数码产品市场。

工具 电子元器件比不过东莞，数码通讯比不过惠州市，应立足当地做消费 手机及配件 类电子市场。 目前生意本来就难做，不看好博罗要做电子专业市场，不过可以按照 PC电脑、DIY电脑 远望模式做电子数码类专业市场。 开关电源、继电器、 听说圆洲新开的一家电子专业市场正在招商，对方根本不敢做元器件， 脚踏开关、传感器 因为竞争不过东莞，所以转做数码类市场了。 光纤、综合布线、 安装工程 软件、耗材、二手 电脑、打印机 组装电脑、承接智 能大厦、智能小区 电子元器件市场几乎深圳、东莞霸占，唯有消费类或是新兴电子产品 能获得市场空间。 现在很多企业对办公通讯设备需求在不断增加，这类电子产品有很大 的市场空间。 安防类电子产品作为新兴电子产品，目前市场需求很到，特别是县市 更具市场潜力。

东兴电子
石龙好兄弟手 机连锁 石龙电脑城佳 信电脑 石龙正标电子 元件 惠诚区惠通网 络配件总汇 锦利来电脑配 件店 创捷数码科技 有限公司

0769-87193384
0769-81862829 13310808700 0769-88496516 0752-2115208 0752-2100563 0752—2121862

石龙 国际 电子 城

惠州 国际 电子 城

市场商户调研访谈显示，多数商家认为，东莞霸占电子元器件市场，短期内无法撼 动，看重新兴消费类电子产品市场。

1.8 消费类电子市场总结
?1、国内消费类电子市场快速增长，广东市场独占鳌头，消费类电子市场发 展前景乐观； ?2、博罗经济快速发展，居民消费水平逐渐提高，消费类电子本地市场发展 空间较大； ?3、博罗消费者、商户、企业及区域经济发展需要大型集中消费类电子批发 零售市场； ?4、建立消费类电子专业市场能快速抢占市场先机； ?5、惠州、东莞地区电子市场商户普遍看好博罗消费类电子市场发展前景。

2

电子元器件专业市场分析

2.1 2.2 2.3 2.4

产业基础 周边竞争 本地专业市场 电子元器件专业市场总结

2.1 产业基础
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 乡镇名 石坝镇 麻陂镇 观音阁镇 公庄镇 杨村镇 柏塘镇 泰美镇 罗阳镇 湖镇镇 横河镇 长宁镇 电子厂数量（个） 0 1 0 0 1 0 0 32 0 0 0

博罗电子生产企业主要集中在石湾镇、园

洲镇、龙溪镇、罗阳镇区域，主要沿各镇
府周边分布；统计数据分析，博罗电子生 产厂家约154家。然而相对于樟木头电脑 城周边6000家电子厂的产业基础和市场空

12
13 14 15 16 17 合计

福田镇
龙华镇 龙溪镇 园洲镇 石湾镇 杨侨镇

9
9 19 12 71 0 154

间，博罗完全不具备承载电子元器件专业
市场生存的产业基础。

2.2 周边竞争
电子专业市场 面积 经营类别 经营状况

东莞赛格电子市场
樟木头电子城 石龙国际电子城

21000㎡
3

0000㎡ 30000㎡

电子元件为主， 消费类电子为辅
电子元件为主， 消费类电子为辅 电子元件为主， 消费类电子为辅

一般
好 好

清溪电子城
石碣亿方国际电子城

25000㎡
60000㎡

电子元件为主， 消费类电子为辅
电子元件为主， 消费类电子为辅

好
一般

博罗临近的东莞乡镇均有大型电子专业市场，普遍面积较大，以批发电子元 器件为主，消费类电子为辅，整体经营情况较好,其中元器件销售明显好于消 费类电子产品。

2.3 本地专业市场

从目前惠州市场新推出的两处专业市场看，园洲嘉盛国际电脑城和惠州远望数码 城均以经营消费类电子产品，无电子元器件零售批发，从竞争对手看，在一定程 度上说明电子元器件专业市场在博罗甚至惠州市场并不理想。

2.3 本地专业市场
专业 市场 樟木 头电 子城 公司 安达电子有限 公司 东莞承兴电子 有限公司 太运LED公司 石龙 国际 电子 城 石龙宏畅电子 昌伟机电 世家电子公司 彩云电子科技 西普电子公司 旭日电脑科技 有限公司 电话 0769-26670966 0769-82052622 0769-82081129 0769-88490218 经营类别 IC集成、二三级管 访谈内容 目前惠州西部地区没有大型的电子市场，导致大量客户流亡外地，博 罗可以搞定这部分客户就足够了。 建议不要做电子元器件，因为竞争不过东莞、深圳，要尽量满足当地 人的实际需求，建议做新兴类电子数码市场。 有较多来自惠州和博罗的客户，他们觉得东莞电子厂品种较多，都不 愿到惠州采购，如果博罗做电子元器件肯定没市场，客户不认可。 由于博罗没有电子批发市场，很多手机零售商家都到东莞进货，博罗 要做电子市场还是可行的，但电子元器件专业市场比较困难。 现在生意越来越难做，电子元器件更是困难重重。 惠城区有几个电子元件市场，但我这里还是有很多惠州客户，他们更 愿意到东莞采购。 惠州电子市场竞争越来越大，博罗地区市场太小，做小型的专业市场 还可以，但要做大很困难。 惠州电子工厂虽然多，但多数到深圳、东莞地区采购元器件，更不用 说博罗能把电子元器件专业市场做起来。 目前经营状况较好，认为个人电脑、家电、电子产品等具有加大市场， 在惠州不适合做电子元器件。

电阻、二三极管、 电感、铝电解
LED灯泡、投光灯

惠州 国际 电子 城

定位针、FFC扁平 线、万能板 代理销售开关、电 0769-88496202 器、指示灯 DIY台式电脑；电脑 13712583131 配件、办公耗材 RCA连花头、音叉、 13437776998 耳机、DC 电子工具、仪器表、 13326882092 防静电 个人电脑、电脑整 13669521225 机组装

通过对电子专业市场电子商户访谈，普遍认为博罗做电子元器件市场会受到

东莞市 场吞噬，如果没有形成群居效应，更本无法与东莞市场竞争。

2.4 电子元器件专业市场总结
?1、博罗地区电子厂较少，不具备电子元器件专业市场的产业基础和市场 空间； ?2、东莞地区电子专业市场不仅数量多，而且体量大，大部分以经营电子

元器件为主，而且经营情况良好；
?3、惠州新建的两个电子专业市场均为消费类电子市场，从侧面说明电子 元器件在博罗甚至惠州市场并不看好； ?4、周边电子专业市场商户普遍不看好博罗做电子元器件专业市场。

定位核心问题二：如何做？

目前博罗县城没有大型电子专业市场，本项目的体量、业态、
功能等如何选择，我们可参考一下几个案例进行分析。

3

专业市场案例参考

3.1 3.2 3.3 3.4

园洲嘉盛国际电脑城 惠州远望数码城 广州太平洋电脑城 总结

3.1 园洲嘉盛国际电脑城

惠州市博罗县最大，最专业最齐全的电脑城，园洲唯一一家大型IT产品购物中心。
市场地址 市场规模 市场形式 铺位形式 停车位 各楼层经营品种区划 批零兼营 房间;条柜铺 形式 区域 1F 2F 开业时间 主力铺位大 小 园洲镇园洲大道假日名城 6000平方米（1、2层） 2013年5月 通道宽度 18-20平米 层高 铺位面宽 与进深 2米;1.8米 房间：进深4米；面宽3米；条柜： 进深3米；面宽3米； 5.8米左右

800个 面积（㎡） 3000 3000

商户种类 定位 商品来源 批发客户来源
经营状况综述 楼层租金水平

经营品种 数码、电玩、电脑、摄影器材、平板电脑 品牌电脑、数码维修、监控安防、办公耗材 代理商、经销商、维修商 园洲镇未来最大的电子数码交易市场 招商阶段，具体不详 各地数码经营客户

本月开始招商，数码城共157个铺位，已招客户数102户，招租率65%，预计2013年5月正式试营业。 一楼平均租金暂定60元/平/月；二楼平均租金暂定40元/平/月。

管理费用
招商政策

管理费用15元/平/月
前六个月免租，定金2000元；电子、数码、通讯类经营客户

3.1 园洲嘉盛国际电脑城

该项目是目前博罗县唯一的、最大的电子专业市场，经营手机、通讯、安防、电脑 等消费类电子产品，其市场定位为时尚、专业、人性，重点发展园洲、石湾、龙溪 三镇，辐射博罗全县其它乡镇。该项目对本案电子专业市场具有重要参考意义。

3.2 惠州远望数码城

定位打造惠州最大、业态至全、最潮最IN的一站式手机数码采购基地。
市场名称 惠州远望数码城

市场地址
市场规模 市场形式 层高

惠城区麦地路173号远望数码城（海雅百货对面）
9000多平方米 批发兼零售 1F：7.5m 2-3F：5.5m 区域 开盘时间 铺位面积 面积 2000㎡ 2000㎡左右 2200㎡左右 2F：60-150元/㎡?

月 2012年09月01日 10-25㎡ 停车位 铺位面宽 与进深 经营品种 手机品牌旗舰、新品发布区；夹层：知 名二手卖场，大型2手手机潮流仓 时尚手机配件，手机美容 电脑装机区，笔记本专区，动漫电玩区 3F：700元/㎡?月 （柜台） 200元/㎡?月 备注：含工商、税收、管理费，按使 200个 3×4/3×8

各楼层经营品 种区划

1F：品牌区 2F：时尚数码区 3F：电脑城 1F：150～300元/㎡?月 （房间） 用面积折算。 免租两月，购铺优惠88折

各个楼层租金
水平 招商政策

3.2 惠州远望数码城

1、引入广州、深圳等地成功运营商家，目前与广州大沙头、岗顶电脑城及深圳华强北一众 商家均有合作进驻意向； 2、以低风险、低门槛、高回报吸纳租客，实行放水养鱼策略； 3、首创租金全额回赠模式，确保投资客户/商家的风险降到最低； 4、同时聘请深圳华强北最具经营实力的经营团队经营，为项目的经营发展保驾护航。

该项目与本项目为同一开发商打造的同类型电子专业市场，建筑面积9000多平 方米，囊括品牌手机、二手手机交易、手机零配件、品牌电脑、笔记本、手机美 容、手机维修等业务，为新兴类电子专业市场，该项目的业态、规模、经营策略

对本案具有重要借鉴意义。

3.3 广州太平洋电脑城

市场地址 市场规模 市场形式 配套的客运站 主要经营品种 商户种类 商品来源 客户来源 经营状况综述 各楼层租金 租金缴纳方式 管理费 招商政策 零售和批发 主力铺位大小 5-23㎡

广州天河路560号 36000平方米 通道宽度 2米 天河客运站 层高 约4.5米 一至三层为电脑专业商场，四至九层为高级商务写字楼 品牌店、厂家设点、批发、零售、本地生意人、外地生意人 广州、东莞、深圳及珠三角地区 广州本地人、东南亚、南亚、西亚客户 电脑城的电子销售额占东南亚电子销售额的 30%，每天有6-7万客流，经营情况非常 好，目前是满场经营。被誉为「中国最大的电脑市场」，档次种类齐全的电脑产品吸 引着中国各地以及港澳台地区和亚洲各国的顾客。 1楼：2000-1300元/平米/月 2-3楼： 1300-800元/平米/月 3-4楼：800-350元/平米/月 租金一年一缴， 29元/平米 无

3.3 广州太平洋电脑城

3.3 广州太平洋电脑城
广州太平洋电脑城是珠江三角洲以及华南地区的 一个重要的电脑产品集散地，汇聚了中外各类品牌 的电脑产品及配件，七百余家电脑营销商云集于此， 被誉为中国最大的电脑市场， 在广州太平洋电脑 城每天六、七万的客流中，30%是外地客商，包括 来自中国内地其他省市，以及香港、台湾、越南、

阿富汗、泰国等周边国家和地区，他们大部分是固
定的专业采购商。

广州太平洋

广场建筑面积达36000㎡，它以

服务本地市场为主，是大体量、全功能以及
辐射广的消费类电子专业市场重要案例。

3.4 总结
?1、园洲嘉盛国际电脑城作为博罗目前唯一的、最大型的电子专业市场， 其面积为6000㎡，经营消费类电子产品，以周边镇区为重点，辐射博罗全 县，该项目的体量和类型是本案重要参照； ?2、作为同区域、同一开发商、同一类型的惠州远望数码城项目，面积 9000㎡，经营消费类电子产品，该项目体量、业态、招商、经营策略对项 目具有重要借鉴意义； ?3、广州太平洋电脑城面积36000㎡，以广州千万人口为市场，辐射南亚、 西亚等国家和地区，该项目一层电子商业街、五层有电子数码体验馆等多种

新形式市场功能，是大体量、多形式、辐射广电子专业市场重要案例。

4
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

SWOT分析

内部优势分析 内部劣势分析 外部机会分析 外部威胁分析 总结

我们对本项目专业市场的定位分析将从内部环境分析和外部环境分析展开

优势 Strength

内部环境分析 外部环境分析

机遇 Opportunity

SWOT分析

威胁 Threat

劣势 Weakness

4.1 内部优势分析

营业用地 为自有产 权
自主开发楼 宇，硬件设 施上有充分 保障

?拥有物业产权使开发商不像其他专业市场经营者那样面对租金压力；对专 业市场的管理、装修、持续经营具有主动性；承担风险的能力比竞争者大； 对经营电子专业市场具有成本优势。 ? 公司具有的房地产开发经验，在电子专业市场的硬件投资方面具有专业性， 使专业市场的硬件设施具有充分保障。

公司高层 的信心和 决心

? 庞源集团总部和惠州远望数码城投资开发公司投入大量人力、财力，致力 于打造博罗地区独一无二的大型电子专业市场。

4.1 内部优势分析
项目紧邻飞龙大道，飞龙大道连通广惠高速与广汕路，项目交通非常便利。 除此之外，项目临近博罗主干道博罗大道及工业大道，博罗汽运西站、博罗 汽运东站及规划中的广惠轻轨博罗站都在项目周边1.5公里内，交通四通八 达，极为便利，非常利于商贸项目的对外辐射。 项目作为博罗县重点建设项目，政府对电子专业市场商家在税收、贷款贴 息等方面的专门政策支持将成为有力的基础。

便捷的交 通条件

政府优惠 政策

区位优势

项目位于博罗县城以西，飞龙大道旁，位于未来的新行政中心，距离博罗老 城区1.5公里，距离未来博罗新城1公里左右。

开发商运 营经验

开发商成功开发了惠州远望数码城，以及深圳远望数码城多年成功运营案 例，拥有市场操作经验和专业人才队伍，具备项目运营优势。

4.2 内部劣势分析

配套不完 善
地

块展示 面差

项目所在片区处于新区，各类市政配套尚不完善，为项目发展带 来诸多不利。
项目地块除了西面有飞龙大道外，其它三面均未靠近公路，地块展示面较差 ，对项目形象展示影响较大。

城市影响

项目所处博罗县城，其城市影响力不足以吸引太多商家前来。
项目位于城市边缘，片区发展不成熟，人车流较少，商业氛围不浓，会给客 户造成心理障碍，影响专业市场经营和发展。

商业氛围 不浓

4.3 外部机会分析
深圳华强北产业大转移
东莞

惠州

沙井
华强 北

由于土地、交通、环境等问题日益凸显，深圳开始逐步引导华强北电子产 业向西部沙井地区转移，但在政府引导的同时，部分商家也开始自发性地 向惠州、东莞地区迁徙，这为项目提供了很好的机会。

4.3 外部机会分析
抢占市场空白
目前博罗电子市场分布不集中、档次低端、业态混乱，毫无规划，没有大型集 中电子专业市场，仍然停留在以街为市的初级阶段，完全不能满足博罗消费需 求，然而目前国内电子专业市场已经发展到连锁直销大型市场阶段，博罗电子 市场急需升级换代，本项目可谓顺应时事，抢占博罗电子市场空白点。
4 连锁直销大型专业市场 3 目前阶段 1 2 物业型电子城 管理型电子城 ? 连锁经营，统一形象 ? 统一规划，统一管理 ? 重视营销活动 ? 重视品牌打造 ? 经营技术水平和手段 日益丰富 ? 大宗采购，质优价廉

以街为市

? 规模较大，集群效 应开始产生
? 开始初步的规划和 功能分区 ? 经营管理的手段和 技术含量上升 ? 但卖场经营者仅仅 提供物业服务

? 以街边的店面为主 ? 管理松散规划缺失 ? 重复经营无序竞争 ? 经营方式相对原始

? 打造品牌，深入人心

? 强调服务，提升价值

4.3 外部机会分析
行政中心西移
未来博罗新的行政中心将搬至项目所在区域，行政中心的搬迁必然会带动博罗核 心商圈的变更，未来博罗必定围绕新行政中心重点发展，这为项目发展带来巨大 的契机。

新行政中心 博 罗 新 城 本案 行政中心

4.4 外部威胁分析
? 博罗地区无论是电子商户还是消费者大部分到东莞、惠州、深圳等地采购和消费，并形 成一种消费习惯，对本项目形成一定威胁。项目如何改变现状，留住本地客户的同时，

适当吸引周边地区客户是本项目发展的关键。
? 博罗全县虽有100多万人口，但县城人口仅18万，核心消费人群有限，项目基础市场消 费群体保障不够。 ? 博罗发达乡镇的竞争威胁，如新建的园洲嘉盛国际电脑城，开始抢占博罗电子市场。 ? 博罗与惠州之间仅20分钟车程，很多惠州电子专业市场开始瞄准博罗消费

市场，是本 项目发展的潜在威胁。

4.5 总结
SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析总结如下：
优势——S 1、专业市场产权自有，具备成本优势； 2、自主开发，在硬件设施上有充分保障； 3、开发商信心保障项目做大做强； 劣势——W 1、项目处于新区，市政配套落后，影响项目发展； 2、项目展示面窄，影响项目市场推广； 3、周边人车流较少，商业氛围不浓； 4、博罗县城知名度不高，城市形象一般，难以吸引 外地商户进驻。

4、便捷的交通条件是专业市场发展的前提；
5、政府支持是项目发展的强大后盾； 6、开发商多年运营经验保证项目持续发展。 机会——O 1、深圳华强北电子产业大转移，大批商户迁移， 为项目提供了机会； 2、博罗新行政中心迁移，城市核心商圈迁移至项 目附近，项目市场前景广阔； 3、博罗目前电子市场现状与消费者和商户的需求 差异，促使博罗电子市场更新换代，项目发展恰逢

威胁——T 1、本地商户和消费者形成外地消费习惯，为项目迅 速打开市场造成一定威胁； 2、18万的县城人口，不足以支撑专业市场的发展； 3、乡镇电子专业市场占据部分市场，威胁着项目的 市场占有率； 4、惠城区电子专业市场虎视眈眈。

此时。

5

市场定位分析

5.1 5.2 5.3 5.4

市场定位 功能定位 业态定位 业态规划

5.1 市场定位
整体定位原则一：创新定位原则
原则 1：创新定位原则，项目定位于原有传统电子专业市场的改进提升
现代商贸业发展到了一定的程度，各种渠道蓬勃发展，专业市场 想继续保持竞争力，必 须在软硬件设施、经营业态、经营方式、经营 理念、交易方式等各方面进行创新，突破原 有传统市场的限制，形成 专业市场自身核心竞争力。

本项目要加强制度创新，提高市场组织化程度，引导和鼓励批发市场开拓和延伸流物流
配送等服务功能，建立信息系统，探索网上交 易等新型交易模式，成为价格形成中心、信 息发布中心。 项目要有明显优于传统市场的软硬件配套，完善相关配套设施，建筑设计区别传统市场，

做到现代 化、人性化，满足安防专业市场的仓储、物流、信息化等要求。项目 要有有足够
的亮点吸引经营户和顾客群。

5.1 市场定位
整体定位原则二：差异化定位原则
原则 2：差异化定位原则，争取最大的差异化优势
本项目立足于差异化定位思想，对市 场尚未满足的需求进行聚焦，争取最大 的差异化优势。项目发挥区位交通优势， 突出物流、仓储等功能。在经营业态上， 选择有足够市场辐射广度和深度的专业 品类，以市场增长和市场集中度为指标， 选择市场成熟的电子产品品类，合理

规 划品种，与现有其他电子专业市场形成 差异化定位。通过项目形象、项目实现 功能、项目配套服务等方面形成项目自 身的竞争优势。

交通

物流

差异化 定位

仓储

种类

5.1 市场定位
整体定位原则三：提供完整产业链
原则 3：提供完整的电子产品流通环节生态链
专业市场生态链的完整性十分重要。对于零售商，其成本主要集中于经营场地的高额租 赁费用，收益来源于相对较高的零售利润;而对批发商，因相对较薄的利润需要大量的批发 带来收益，故需要大量的库存。而库存需要大量的资金投入和一定的仓储成本，也承担着

因市场价格波动带来的巨大风险。因此，市场内必须有多家零售商的支撑才能保证批发商
的盈亏平衡或赢利。同样地，若没有批发商的存在，零售商必须有一定的安全库存，否则 无法正常经营，这样无疑又增大了零售商的资金成本和经营风险。批发商与零售商的这种 彼此依存关系决定了其完整性对于一个专业市场而言是至关重要的，多个零售商的存在也 就进一步对市场的规模提出了一定的要求。

5.1 市场定位
整体定位原则四：提高聚集能力
原则 4：致力于提高本电子专业市场的集聚能力
电子专业市场越来越呈现出零售化的趋势，其市场集聚能力主要由购买便利性、产品深度、

产品质量、产品特性、产品价格、购物环境组成。
生态链的完整性由市场的规模、招 商政策，以及市场配套的仓储、物流 配送等服务的完善性决定; 本项目规

便利 性
产品 深度 市场聚 集能力 产品 质量 产品 特性 产品 价格 购物 环境

划足够的市场规模以实现生态链的完
整性，经营场所硬件条件达到现代化 商业的要求，提供具有足够竞争力的 摊位出租价格，选址充分考虑到交通

的便利程度，从而提高项目竞争能力，
降低项目运营风险。

1F
总建筑面 2F 积13000 3F ㎡ 4F

4000㎡
3000㎡ 3000㎡ 3000㎡

规划布局
原则：
1、交通便利，物流 方便； 2、临近主干道，展 示效果好； 3、靠近零售商业， 共享人流；

电子专 业市场

5.2 功能定位
功能定位原则
符合专业市场的专业化、综合化发展方向，满 足客户一站式购物。

原则一 原则二

市场建筑形态商场化及市场功能多样化。商品 市场发展已经进入了新 的阶段，除 了具备交易功能，而且兼有配送、 展览、信息交流和价 格确定等功能。 功能适度超前的原则，电子商务及物流是现代商业发展过程中出现的 新的趋势，本项目为电子专业市场，产品适合通过电子商务模式销售， 实现线上与线下市场的统一，以拓展营销渠道，实现经 营模式的突破。
因地制宜，相关功能区集聚分布，实现

功能互 补，合理分区交易、仓 储、物流、信息中心、餐饮娱乐休闲等功 能，以形成良好的人流、物 流动线，形成良好的购物环境，给予消费 者优异的消费体验。

原则三

原则四

5.2 功能定位
整体功能定位
项目以商品交易功能为核心，通过完整的电子产品生态链及完善的硬件配套，吸纳 国内外电子产品企业在本项目设立 商务服务中心，吸引电子产品批发商、零售商 入驻，实现商贸、物流与产业的联动，以降低交易成本为最终宗旨，以提高商品流 通效率为具体目标，打造区域性的电子产品贸易服务平台，项目功能定位以物流、 信息流为主导，实现产品展贸、现代物流、电子商务、产品维修等功能。

产品展贸 现代物流 电子商务 产品维修

5.2 功能定位
功能定位（一）

电子产品区域性 展贸体验中心
本项目定位于博罗市场的领导者，立足博罗全县，适当辐射其他县市，通过构建电子产品生态链的完整度、 产品的完整性，以降低消费者搜寻成本、购买风险、讨价还价成本等购买成本，充分满足辐射区域消费者 的便利性购买需求，通过制定合理的租金价格，提供完善的配套服务，充分满足经销商及生产厂家的需要， 发挥体验式营销的特点，展示电子产品的特征及功能。

5.2 功能定位
功能定位（二）

区域性仓储物流配送中心
现代商贸业的发展，使仓储、 物流对于专业市场的重要性日 益凸显，仓储系统对物流功能 的实现提供了很强的支持作用， 物流能力的提升能够提高商品 流通效率及提高交易成本，本 项目开辟足够的仓 储，对企 业的货物存储进行优质管理。 根据物业条件适当的提供 仓 储、物流功能，降低电子产品 批发商的资金占用成本、仓储 成本等， 从而达到吸引商户 入驻的作用。

5.2 功能定位
功能定位（三）

电子商务中心

数码产品主要面向学生群体、白领阶层，对电子商务的接受度高， 数码产品与互联网的无缝连接及产品的特 征也适合在网上销售，本项 目推动数码产品电子商务的发展，通过与世界知名的电子商务企业合 作，建立电 子商务平台，利用互联网和后台数据库系统搭建企业与采 购商的虚拟交易平台。协助企业进行网络电子信息 查询、商业推广宣 传、网上订单文件制作、定单商议及管理、视频通讯等，增强业务拓 展能力、商业沟通能 力和客户管理能力，帮助企业通过互联网突破传 统商贸的局限，进一步做大电子数码市场。

5.2 功能定位
功能定位（四）

金融、行政管理、配套服务等功能

批发代理商是大量入驻可以减少商务成本，增加本项目产品的价 格竞争力，是本项目成功的关键。本项 目

在招商策略中，专门针对批 发商向政府申请了有关的政策，在经营方式、税收政策等方面为批发 商的 生存制造了条件。批发商产品库存需要大量的资金占用，本项目 与相关金融机构合作，开展库存质押贷 款等服务，缓解批发商的资金 压力，增强商户的竞争力。项目引入工商、行政、消费者协会等机构， 致 力于为商户及消费者提供完善的增值服务，提高消费者购物的满意 度，降低缴费者的购买成本。

5.3 业态定位
业态定位原则

原则一

选取具有足够产品深度广度的专业品类，规划经营品种，业态分区集聚。

原则二

在整体规划下商家能够有创新的商业模式施展的空间，从传统面向库 存的“推式销售”转向面向终端的“拉式销售”，通过商家和商务、 零售、投资的结合从而获得投资商、运营商、商户、消费者的共赢。

原则三

本项目业态统一规划，统一经营，以营造高档、 合理的市场形象。

原则四

项目业态定位要充分的满足产品的完整性及生 态链的完整度。

5.3 业态定位

? 现在电子产品已超越电脑和电脑配件，外延产品不断扩大，数码相机、MP3 等 消费电子所占的比重越来越大，与传统的电脑产品市场的紧密性也越来越弱。 ?随着电子产品逐渐走入家庭，高科技产品逐渐平民化，电子产品消费逐渐由专 业消费过渡到非专业消费，消费者不仅限于早期的学生、科技工作者，而是广大 居民，电子产品的应用领域也从学习、科研延伸到工作、生活的各个领域。消费 者群体、使用领域的扩大化促进了消费的巨大增长。 ?根据本项目的竞争优势与需求分析，本项目业态定位以产品的完 整度及生态链 的完整性为依据，涵盖数码品牌专区、配件耗材区、安 防产品专区、维修区等。

5.4 业态规划
合理的业态布局是本项目的规划核心，本项目在业态布局上追求相似互补的原则， 把同品类同档次的产品放在同一层，并综合考虑每层的面积大小和层高，最终决 定项目电子专业市场的总体业态布局如下：
楼层 一层 二层 三层 四层 面积（㎡） 层高（m） 4000 3000 3000 3000 6.2 4.8 4.8 4.5 业态 品牌专卖/笔记本/数码相机/手机/ 办公数码/自助银行/物流配送 DIY 装机/配件/外设/通讯器材/软件/网络产品 IT 维修中心/网络配件及耗材/安防用品，通讯设备/数码 衍生产品（DVD/互联网电视/音响等） 办公/仓储/数码电子体验中心/产品展示中心

5.4 业态规划 一层：品牌专卖/笔记本/数码相机/手机/ 办公数码/自助银行/物流配送

5.4 业态规划 二层：DIY 装机/配件/外设/通讯器材/软件/网络产品

5.4 业态规划

三层：IT 维修中心/网络配件及耗材/安防用品，通讯

设备/数 码衍生产品（DVD/互联网电视/音响等）

5.4 业态规划

四层：仓储/数码电子体验中心/办公/展示

6

招商运营思路

6.1 招商运营思路 一、完善专业市场整体配套
完善的专业市场配套是市场经营的基本保证。项目不仅做好仓储、货运代理、 分装配送、长短途交通、停车场、展览 中心等基本环节，还与各方合作做好银 行、酒店、餐饮、休闲娱乐、 居住、行业协会、认证机构、工商税务、报关、

网上交易平台等相关 配套服务为经营者和消费者创造一个良好的商业环境，同
时也为项目 后期经营管理打下坚实基础。除了建立下游采购的信息网络，还通 过 增设公交线路等方式建立下游采购消费的交通网络。

6.1 招商运营思路 二、招商严把商户质量关
批发市场大部分市场采购人员有选购产品的专业素质，而且每次 的采购量比 较大，距离往往也比较远。如果市场商户的经营实力有限， 经营品种有限，无 法最快速度地满足市场的需求，采购人员会很快改 变他们的采购地点。每个市 场都需要一段时间的培养期，没有经营实 力的商户在这个时候就会信心动摇或 者经受不住市场的考验，这个时 候也将给市场经营管理带来比较大的负面影响。 因此，项目在招商时，不能为了为凑场而招商，通过严格的是筛选，选择 那些 有经营能力且能应变市场风险的大型品牌厂商。

6.1 招商运营思路 三、分区运营，杜绝混乱
在定位和规划的过程中，一个重要的环节我们必须重视起来，那就是经营分 区。分区经营不规范危及项目成败专业市场的经营分区很重要，它需要非常专 业的操作手法，市场的经营分区直接影响到市场后期的经营，正因为有了经营 分区的存在，才使得整个市场整体经营繁荣。项目深入研究消费者心理，严格 分区，把较易销售的产品放在高楼层从而带动整个市场的人流，将相似经营区 划分在一起达到互补互利的作用。

6.1 招商运营思路

四、根据行业特点量身订造合适的经营模式
采取 “市场商场化，市场超市化”运营模式。 “市场商场化”指硬件和购 物环境达到现代化大市场的标准，在管理和服务上与之看齐；“市场超市化”是 指根据商品的不同特点，对商品进行分类经营，其中，标准化程度较高、品牌较 弱的商品可实行超市化经营，标准化程度不高、品牌展示要求较高的商品可从摊 位式向专卖店、展示店转变。电子专业市场采取只租不售，实现市场管理方统一 管及各商家分散经营，创造良好的营商环境。

6.1 招商运营思路 五、选择最佳入市时机启动推广攻势
在项目推广之前，首先必须完成项目市场的经营定位、经营

理念设计，然后再 根据当地房地产市场走势和商贸市场经营淡旺季规律，选择最佳的入市时机，启 动宣传攻势。项目专业市场通过研究电子市场的经营规律，在恰当时机大举入市， 且设立相应的推广经营基金，每月定期定量推广，不仅强化推广本项目形象，为 建立市场经营品牌打基础；且以经营推广的实力展示，进一步坚定进驻商户的信 心，吸引观望的商户加快进驻，提高营业率。

6.1 招商运营思路 六、引导华强北电子商户返乡臵业
充分利用华强北电子产业大转移的机会，项目筛选在华强北经营电子的博罗 人，通过动之以情，晓之以利，利用此类商户的地缘情节，打造华强北电子商 户返乡操就业的主题，通过活动优惠等措施，将其引导到本项目，这些商户拥

有丰富的经验和客户资源，他们的进驻将会给项目发展起到至关重要的作用。

6.1 招商运营思路 七、专业化运营团队：以现代商业服务能力实现市场价值
远望数码城有着资深的专业市场运营经验，通过引进人才等方式组建合理、 高效的专业化市场运营团队来运营市场。引入国际成功商业资产管理模式，统 一管理、统一策划、统一推广，科学制定项目专业市场的整体营销和竞争策略，

提高项目影响力。

7

经济测算

7.1 7.2 7.3 7.4

租金建议 收入测算 成本测算 收益测算

7.1 租金建议
博罗县城及周边地区电子市场租金调查
类型
商 业 街

名称
北门路 商业街 上塘路 博罗大道 园洲嘉盛国际 电脑城

地址
博罗县北门路 博罗县商业街 博罗县上塘路 博罗县博罗大道 园洲镇园洲 大道假日名城 惠城区麦地路 173号 园洲镇 桥北路四号

租金（元/㎡/月）
80-100 90-120 50-70 60-90 1F：60-80 2F：30-50 1F：100～200 2F：60-100 3F：700（柜台 （个）） 80-120

备注
电子商户租金 电子商户租金 电子商户租金 电子商户租金 招商70%，2013年5月 开业。 2012年9月1日开盘，目 前招商50%。 运营的成熟电脑城

集 中 市 场

惠州远望数码城

园洲电脑城

博罗县城最繁华的北门路和商业街的租金为80-120元/㎡/月，而园洲嘉盛国际电脑城未开业 租金达到60-80元/㎡/月，本案位于博罗县城，各类指标均胜过圆洲嘉盛电脑城，但不可能 高于惠州远望数码城。故本案租金取值应以博罗商业街为标准，在园洲嘉盛电脑城和惠州远 望数码城之间进行市场比较，通过市场比较法推算本案租金水平。

7.1 租金建议
? 权重比值K：指以本项目总计作
为基准，与各区域间的比值 ? 整体平均租金： 类比项 分值 园洲嘉盛 惠州远望 本项目 (分) 国际电脑城 数码城 10 6 7 8 10 6 7 8 10 5 9 7 10 5 8 9 10 7 8 9 10 5 9 7 10 7 8 8 10 7 8 8 10 7 9 9 10 8 8 8 63 81 81 10

0 —— 75 150 —— —— 1.29 1 —— —— 50% 50% —— 48 75 123 ——

公式 P：P=∑(C*K*I)
? 按照市场比较法测算一层平均租
金约123元/㎡/月 ? 根据市场调研及我司多年操盘经 验可推算，二层租金应为一层的

80%；三层租金为一层的60%；
四层租金为一层的40%。故得出 本案各楼层平均租金为：

区域发展潜力 商业规模 人流量 配套情况 形象档次 区域消费力 交通易达性 辐射范围 发展商品牌 产业链 总计 一层平均租金C 权重比值K 所占比例I
整体平均租金P

1F: 123元/㎡/月；2F：98元/㎡/月；3F：61元/㎡/月；4F：49元/㎡/ 月。

7.2 收入测算
?招商初期，商业策划和运作的第一目标应该是培育市场。 ?按一般招商规律，在招商前期，由于市场前景的不明朗性及存在的市场风 险，知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险，这时我们应采取低租金策略， “放水养鱼”，培育市场，而一旦市场转旺，知名度提高，得到大多数品牌 商家及消费者的认可，我们就掌握了主动权，就可以提高租金。

第一年租金采取低租金策略，较同期市场租金水平略低，同时还需要给予一 定的免租期，以便招商吸引到商户，这是商场经营战略的最大成本。

7.2 收入测算

首年租金建议
楼 层 一层 二层 三层 四层 建筑面积 （㎡） 4000 3000 3000 3000 合计 租金情况 （㎡/元/月） 123 98 61 49 月租金收入 （元） 492000 294000 年租金收入 （元） 5904000 3528000

183000
147000 1116000

2196000
1764000 13392000

7.2 收入测算
?建筑面积：专业市场总建筑面积按为13000平方米考虑。 ?计算期数：按一年12个月计算各年的相关数据，总期数为15年。 ?管理费用收支说明，由于管理费用涉及了中央空调，电费、水费、保安、保洁等多方 面，内容非常广泛，为简化程序，假设专业场收取管理费用与管理费支出（包括中央 空调、保安保洁及物业管理的工资等）相平衡。（在实际运营过程中，管理费一般有 20-30%的盈余。） ?广告收入说明：对于县级专业市场，其广告收入甚微，加之，广告多以优惠政策免费 赠送给品牌商家，故本案广告收入基本上可以忽略。 ?税率： 项目
营业税 城建税 租赁税 教育费附加 提围费 个人所得税 企业所得税 房产税 印花税

税率
5% 7% 3% 0.10% 2.50% 3% 1.20% 0.10%

计算公式
租金*5% 租金*5%*7% 租金*5%*3% 租金*0.1% 租金*2.5% 租金*3%

主体企业综合税率 5.00% 0.35% 0.15% 0.10% 3% 12% 0.10%

租金*12%(固定资产 原值*70%*1.2%)
租金*0.1%

合计

20.70%

7.3 成本测算
序号
1

项目
土地费用

计量标准

单位
元/㎡

数量(㎡) 总投资(万元)
13000

备注

2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 5 6

前期工程费 建筑工程费 基础设施+设备及 安

装+基本装修 给排水系统 强电系统 消防系统 弱电系统 保安及智能化系统 电梯 燃气工程 公共装修 管理费用 其它费用

150 1729 620 25 180 60 35 100 15 5 200 1.50% 24

元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡

13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 前4项之和

195 2247.7 806 32.5 234 78 45.5 130 19.5 6.5 1000

包括项目前期投入的可行性研究 费用、勘察设计费用和三通一平 费用。前期工程费按照150元/㎡ 取值。 根据有关部门公布数据

含电视、电话、网络、广播音响

前4项之和的1.5% 31.2

元/㎡

13000

7
8 合计

不可预见费
财务费用

1.50%
10%

前6项之和
前7项之和

前6项之和的1.5%
前7项之和的10%

169000

4825.9

7.4 收益测算
收益预算构成
?租金净收入=租金收入—预期租金损失—税金，预期租金损失率假设为年租 金收入的2%。 ?年租金收入=月租金单价×建筑面积×出租率×（自然月-免租期）， ?假设所有商家首年平均免租6个月； ?第一年以后的租金每年递增5%； ?租赁税费包括租金收入的营业税及附加、房产税。

7.4 收益测算
指标名称 出租面积（㎡） 一层 4000㎡ 二层 每层平均租金 3000㎡ （元/㎡/月） 三层 3000㎡ 四层 3000㎡ 租金递增 免租月熟 实际租金全月数 一层 4000㎡ 二层 3000㎡

项目年限
第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000 13000

123 98 61 49 0 6 6 295 176 110 88

129 103 64 51 5% 0 12 620 370 231 185

136 108 67 54 5% 0 12 651 389 242 194

142 113 71 57 5% 0 12 683 408 254 204

150 119 74 60 5% 0 12 718 429 267 214

157 125 78 63 5% 0 12 754 450 280 225

165 131 82 66 5% 0 12 791 473 294 236

173 138 86 69 5% 0 12 831 496 309 248

182 145 90 72 5% 0 12 872 521 324 261

191 152 95 76 5% 0 12 916 547 341 274

200 160 99 80 5% 0 12 962 575 358 287

210 168 104 84 5% 0 12

221 176 110 88 5% 0 12

232 185 115 92 5% 0 12

348 194 121 97 5% 0 12

1010 1060 1113 1670 603 376 302 634 394 317 665 414 333 699 435 349

每层年租金 收入（万元）

三层 3000㎡
四层 3000㎡

收益合计 13000㎡ 670 1406 1476 1550 1628 1709 1795 1884 1979 2078 2181 2290 2405 2525 3153 (万元)

7.4 收益测算
经营费用 =招商宣传推广费用+开业营销费+经营财务费用+日常经营费用支出+商场保险费

?招商宣传推广费用：包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体

按建筑面积每平方米300元假设计算。 ?财务费用：假设按总投资额的70%（取百万整数）与首年招商宣传推广费之和。 贷款利率假设按7.83%计算，假设当年净现金流入的90%用于归还贷款（以万元为 整数）。 ?日常经营费用：首年

按当年不含免租的年收入总和 的20%预算，以后按当年收入 的20%计算。 ?商场保险费用：每年按照总造价的0.2%预算
因本项目的土地成本、贷融资等情况不明，特此说明各项目费用，贵公司可以依据 此方法进行测算项目的抗风险能 力，从财务上就否可行的。

二、电子专业市场发展阶段定位报告
国际化电子产品采购中心

集交易、展示、商务、会展，研发、仓储、加工一体

1.项目建设分两期开发电子专业市场的思考

?

目前几年内，项目所在的博罗周边客观条件不具备电子产业集群的 条件，凭空很难营造电子产业集群，在博罗发展电子产业集群还需 要时间，需要坚实的基础和有利条件。

?

目前项目的十几万商业面积尚不够规模，没有可扩展的空间，不足 以形成类似产业集群基地的规模。
根据市场调研，仅深圳沙井一个镇的电子厂数量等于整个惠州地区 的电子厂数量，目前项目周边电子厂家数量与项目自身体情况尚不 足以打造辅射半个中国的电子产品集散地专业市场。

?

2.产业集群的形成分析
? 产业集群的概念
所谓产业集群，是指以市场为导向、以中小企业为主体、相关产品集中生产、 专业化协作配套的企业在同一地理区域大量集聚的现象。产业集群如同成千上万 的蚂蚁在群类生活中采取的分工协作、紧密配套、共同完成的集群行为，因此， 产业集群也被称为“蚁群经济”。 从深圳到东莞、惠州一带形成的电子信息设备制造业走廊，2002年其经济规模 达2500亿元。以产业集群为特征的“蚂蚁雄兵”为中国区域经济的发展注入了强 大的活力，带来了空前的繁荣。 ?产业集群的主要特征 ?特定区域空间上的集聚 ?生产专门的产品 ?企业间分工 ?产业链的相对完整性 ?众多企业形成复杂的网络关系

2.产业集群的形成分析
一个地方能够形成产业集群，包括了生产要素、科技因素、市场因素 以及地方文化，这些相互影响最后才形成了产业集群。 全国很多地区的市场集群都有产业集群作为支撑,究其原因,市场集群 化是产业集群发展和市场自身发展的共同结果。专业市场的发展并不 是孤立的,关联度很强,集群内的市场互相关联、共同发展,市场集群化 又促进了专业市场自身的发展。

电子专业市场要想形成辐射面，必然要集群化发展。

2.产业集群的形成分析
产业集群竞争优势的构成
资源优势 成本优势 创新优势 市场优势 扩张优势

资源吸引效应 素质提升效应 提高资源利用效率 优化资源配臵

减少信息费用 降低劳动力成本 节省流通费用 减少产品试制费 用

创新的激励效应 创新的学习效应 创新的文化氛围 创新的服务体

系 创新的人际环境

促进专业市场建设 促进品牌建设 有利于开拓国际市 场

横向规模扩张 纵向规模扩张 整体合力扩张

2.产业集群的形成分析
产业集群的形成条件
?
?

(一)产品或服务必须具有较长的价值链
较长的价值链为分工合作提供了基础，也为新企业的进入创造了很大的空间，因为这给新的弱小的 企业找到一个利益基础市场创造了良好的外部条件。新企业的进入是一个集群获取持续性竞争优势 的关键，因为它是保持产业集群的旺盛生命力的关键。

?
?

(二)全球化的市场
对于全球化市场绝不能把它理解为产业集群形成的外在的、辅助性的条件，它是个核心条件，有时 甚至是最重要的条件。义乌的小商品业集群发展就是一个最好的例子。

?
?

(三)知识导向的区域
价值链较长的产品或服务为产业集群的存在打下了基础，全球化的市场打开了其生存的空间，知识 导向又可以使集群获取持续性竞争优势，这三者相互支持构成了产业集群诞生的核心条件。

?
?

(四)完善的辅助性机构
产业集群作为一个系统，需要辅助性机构来实现制度规范，并对企业的经营活动进行支持。

?

(五)良好的社会资本
良好的社会资本可以促进企业之间的信任，增强企业合作的意愿，减少企业间的交易成本，加快集 群内知识的扩散和应用。

2.产业集群的形成分析
深圳发展电子产业集群的条件
? ? ? 近三十年的改革开放成果，为深圳电子信息制造业的跨越发展提供了坚实的基础和有利 条件，主要表现在： 一是拥有“空港、海港、陆港、信息港”四港合一的完善交通和通讯体系，比较容易吸 纳企业，形成产业集聚； 二是基础工业布局和转型升级基本完成，能够为电子信息制造业提供重要的产业支撑； 三是拥有华南地区最密集的科技人才资源和相对完整的技术创新体系，能够为电子信息 制造业提供必要的技术与人才支撑； 四是拥有众多电子信息产品专业市场，是华南地区最大的电子信息产品（包括元器件） 集散地，有利于实现生产配套； 五是信息化水平领先全国，电子信息产品需求旺盛，有利于本地企业拓展市场。我国第 三代移动通信（3G）、数字电视等重大工程的陆续启动，也为发展电子信息制造业带 来巨大机遇。

? ?

3.二期电子专业市场发展阶段定位

5-8年内, 打造集交易、展示、商务、会展，研发、 仓储、加工等于一体的

电子产品国际化采购中心

3.二期电子专业市场发展阶段定位

电子产品国际采购中心
?以批量采购、集中供应、厂商直销、接单加工、电子商务等为 主要经营方式，多功能，全方位，强辐射，大流通，国际

化，集 约化，网络化，专业化的大型商贸交易中心。 ?以“区域价值、功能布局、产业支撑、消费体验、商务收益”商 业价值体系为基础，以独特性、排他性、权威性策划思想为指导。

3.二期电子专业市场发展阶段定位
二期开发示意图

4.目标客户地域定位

随着本项目知名度、美誉度的提升 ，本项目的影响力，将吸引珠三角 范围内及全国电子市场的青睐。 创造性市场 范围可最大化到广东省电子产业集 群地区。

成长性市场

项目重点开拓区域
来自项目地博罗及周边的本地区域 市场。

基础性市场

5.电子采购中心功能规划建议

各商品交易中心 信息传播中心

建 设 目 标

商品研发中心
商业文化传播中心 物流配送中心 旅游休闲中心

5.电子采购中心功能规划建议
? 现代商贸交易功能：通过市场自由运营的方式形成一
个多方利益主体参与的交易平台，具有多种交易手段， 并配备完善的信息发布机制和快速高效的物流体系以支 持。

?

信息发布功能：建立一套“丰富、精准、及时”的信
息发布机制，通过发布从业人员信息、企业信息、产品 信息和价格信息等，建立透明的市场监控机制，增加竞 争的合理性，同时筑就企业品牌。信息发布功能，不仅 服务于福州，还要覆盖整个华东南，为形成行业的“福 建价格”打下根基。

?

物流和配送功能：电子产品交易的特点，要求交易必
须是快速、及时、有效的。物流和配送系统在其中起着 关键的作用。

?

服务功能：通过中间服务机构的参与，提供金融、检
测鉴别、物流、信息等配套服务。

5.电子采购中心功能规划建议
引入多方参与的现代商贸平台的发展理念
? 以市场法则为基本原则，遵循自由市场模式，引入市场运营机制，将“交易中心”的 经济效用最大化。 ? 在主办方主持下，多方参与的交易。买卖双方、中介机构等参与方以会员身份，遵循 各方共同参与制定的交易规则进行交易。 ? 发展丰富的交易手段，具有多元的复合功能。如具有会展交易、远程交易、拍卖交易 等现代交易方式，也有会展、体验、物流等现代商贸功能，以此与现代化商贸发展接 轨，使平台在传承传统优势的同时，又能将现代性揉合与其中，推进商品产业的升级 。 ? 交易过程中，要增加中间服务机构的参与和介入。通过中间服务机构的参与，如提供 金融、监测、物流、信息中心等等，可以充分挖掘商品产业的价值，将商品产业链延 长，将经济效益和社会效益价值最大化。

? 为此，通过打造这个多方参与的现代商贸平台，可以发挥多方利益主体的积极性和能 动性，进行资源整合，形成合

力，增加商品批发市场升级、资源整合、文化传承的操 作可行性。

6.空间规划建议
空间规划
大宗交易中心 体验式销售卖场 服务中心 会议展览中心 物流中心

功能载体
交易大厅、服务区、 交割仓库 街区铺面、卖场 写字楼 会场、展览厅 仓库、配送中心

服务功能
提供档次较高、规模较大的交易卖场，为大宗 交易服务 传播文化、展示产品内涵、增加体验性 提供金融、管理、信息发布、监测等功能 提供产品展览、商务会议、会展交易功能 提供货物运输、产品包装等功能

文化传播中心

研究中心、传播中心

挖掘、传播、弘扬文化

7.经营规划建议
经营规划目标：全力打造一个高质素的综合服务体系
专业服务的跨行业延伸，这个体系的服务功能将划分为两大类—— ? 第一类：常规服务：主要内容包括在国内许多批发市场都不同程度地具有的工商 税务、银行金融、仓储物流、治安管理、餐饮娱乐等等最基 本的服务。 ? ? ? 第二类：专业服务：这些专业服务规划主要有以下5大类—— 1.标准推广服务： 2.交易中介服务：诸如第三方质量鉴证、价格公证、信用担保、合同翻译、海

关业务代理、法律咨询、税务咨询等规范化的中介服务，
实质上就是在构建一个诚信保障体系和构建一种交易风险 预防机制，实属是本市场“升级改造”的一个极重要的内涵。 ? ? 3.会展服务 4.品牌策划、传播、推广服务

?

5.文化推广服务

7.经营规划建议
先进的交易模式
? 会展交易：在这种模式里，批发市场的经营者、管理者，从原先一个单纯的收租（摊 位租金）者、市场交易的旁观者变成了一个市场交易活动的积极策划者、组织者—— 大力兴建了新型的展销场（拍卖场），牵头制订货品质量的分级标准，并为交易双方 大力提供金融结算、仓储、物流的配套服务，在令买卖双方有效地降低成本、降低风 险和提高交易效率的同时，使自己也获得了比过去单纯收“摊位费”时巨大得多的经 营利润。从这种交易手段的创新里，西方各国逐渐形成了一整套关于拍卖交易、会展 交易的现代交易模式，而这种市场经营观念的转变和现代交易手段的革新，也迅速地 催生出了一个现代的“市场产业。 契约交易：在现代西方一些经济发达的国家里，由于市场需求稳定增长、信誉制度普 遍建立（例如电子商务体系、价格信息发布体系、金融结算体系、标准化生产方式、 安全卫生监测、集约化运输等）和日趋成熟，已日益兴起了一种“契约贸易”的新型 交易手段。这种交易模式，建立在对市场需求预测、采购订金预付、生产按计划安排 、资金高效率流动、风

险由市场消化分摊的基础上，使产业链上各个环节都紧密地联 系在一起，从而，能有效地消除了无序竞争、合作多赢，因而，已日益成为了一种越 来越受到人们欢迎的现代交易新模式。

?

7.经营规划建议
构建商务软性平台，为各平台搭起桥梁
金融服务平台： 与银行保险等金融机构建立合作关系，进一步提 供相关业务的便利性。 信息交易平台： 建立实用有效的电子商务平台，整合市场交易资 源； 提供及时的市场行情，市场求购/售信息 物流分拨平台： 寻求合作物流公司； 提供相关配套的物流配送服务 技术服务平台： 引入相关研发/检验机构，为入驻及采购商户提供 技术层面的便利性。

金融服务平台 信息 交易 平台

技术 平台

软性平台

物流分拨平台

8.预期经济收益体现

品牌价值 资金价值 佣金 其他服务收益

8.预期经济收益体现
品牌价值
主要以下三个方面形成品牌力量：
? ? ? ? ? ? 1.1取得垄断地位 市场竞争的最终目标和结果就是取得垄断地位，进而取得高额的利润。 交易中心因其在流通领域的龙头地位，将成为主办方理想的高端平台，为企业提 供一个无限发展的空间。 1.2主导规则制定 所谓“一流企业制定规则”，是指主导规则制定可以使企业在竞争中处于优势地 位。 1.3主持交易进行

?

主办企业同是也是交易的主持，将使企业在竞争中处于优势地位。

8.预期经济收益体现
资金价值
?
? ? ? ? ? ?

主要包括以下三个方面：
2.1交易保证金 在大宗拍卖交易过程中，为确保交易的安全、高效，参与交易各方必须向主办方 支付一定的保证金。分三个阶段进行：培育期，发展期，成熟期 2.2现金流 参与买卖各方在主办的主持下以拍卖的方式进行大宗交易，资金在参与各方和政 府监管之下流动，形成巨大的现金流。 2.3监管货物 为确保交易的安全和高效，货物或者货物的样品必须处于参与各方的严格监管之 下，尤其是因为交易货物中有相当一部分具有投资性质，因此会形成巨量的监管 货物。

8.预期经济收益体现
佣金
? ? ? ? ? ? 3.1物业价值 （1）办公物业 （2）仓储物业 （3）商铺物业 （4）会议物业 （5）展览物业 3.2作为对主办方巨大投资的回报和对主持工作的报酬，参与交易各方均应向主办 方支 付一定的佣金。

其他服务收益
? ? ? ? 主要指主办方可以利用自身优势从以下方面取得理想收益： （1）物流服务收益 （2）会议展览收益 （3）授权经营收益

9.专业市场案例参考 吴江赛格电子市场
电子产业集散地的专业市场--苏州吴江区
? 苏州吴江区的五金电子产业

基础雄厚,占据了该省同类
重

点产业的半壁江山，仅本 地企业每年对五金电子的采 购需求就达60个亿，而且随 着吴江经济的不断提升以及

吴江划为苏州吴江区之后大
苏州时代的来临，市场需求 也会逐年大幅增长。

9.专业市场案例参考 吴江赛格电子市场
? 吴江赛格广场是由深圳赛格股份有限公司和苏州南海明珠房地产开发有限公司合作建设，是江苏省 服务业重点项目，吴江市重点招商引资项目，项目受到了政府的鼎力支持。项目位于吴江新市政府东 侧，位于吴江核心商业圈、紧邻吴江电子信息产业制造基地。 ?赛格广场作为吴江唯一五金电子采购基地形象面市。 ? 开发商苏州南海明珠房地产开发有限公司自持30%以上物业，并成功引进赛格集团和横店集团，吸 收众多国际品牌商家和本地商家组合经营，由赛格集团实行统一业态规划、统一委托招商、统一物业 管理、统一服务监督、统一宣传推广。

9.专业市场案例参考 吴江赛格电子市场
项目按市政府规划要求建成以五金机电、电子数码、大型卖场为主，休闲娱乐为 辅的一站式综合性精品MALL。
? ? 项目介绍： 吴江赛格广场项目共四层，分 东楼与西楼，其中西楼为开发 商自持物业。吴江赛格广场总 占地面积4.2万平方米，总建 筑面积8万平方米，广场由东 西两楼组成。东楼商铺主力面 积15-20平米。 吴江赛格广场“双核”规划运 营，打造以五金机电、数码、 精品超市为主，餐饮、影院、 酒店等休闲娱乐为辅的一站式 商业综合体。

?

9.专业市场案例参考 吴江赛格电子市场
经营业态
一层：1.五金机电区:汇聚了200多家优秀五金机电产品 经销商2.电子工具区 ：集合了个大品牌代理以及经销商， 囊括白光、史丹利、马牌、达威等知名品牌在内的经销 商。3.仪器仪表专区：台湾宝华、美国泰克、福禄克、 RYcom等知名品牌坐镇，将吸引诸多企业来采购。 二层：1.线材线缆、低压电器专区 ：江南电缆、联嘉祥、 秋叶原等知名品牌 2.元器件专区 ：打造成吴江电子产品 交易平台，完善上下游配套产业链3.防静电、劳保专区 ： 防静电产品在吴江地区具有极大的市场空间，提供一站 式高品质的防静电解决方案。4.安防监控在专区 ：涉及 公共交通安全、消防安全、楼宇控制等诸多品类。近80 余家安防商家，30多个国内外知名品牌及2000多种安防 产品

三层：1.手机区 2.品牌笔记本专区 3.DIY专区 4.办公、 耗材专区5.小数码专区
吴江赛格广场不但拥有大型停车广场，每个楼层均设有 停车位，充分满足市场停车需求。

9.专业市场案例参考 吴江赛格电子市场
规划亮点
?“双Mall”规划，业态互动，人气更火爆。 五金电子MALL

+时尚升后MALL，一站式购物商业模式。东区品牌五金电子馆，西区五星级 影院、时 尚餐厅、服饰、酒店等业态人气共享，打造商业新标杆。 ?吴江赛格广场不但拥有大型停车广场，每个楼层均设有停车位，充分满足市场停车需求。

章一第 第五章

1
零售商业部分定位报告

1.项目商业环境分析 2.项目客层构成分析 3.商业定位及规划建议 4.运营模式及开发策略研究 5.项目经济效益评价

1

项目商业环境分析

1.1 整体商业环境分析 1.2 区域环境分析

1.1 整体商业环境分析
? 博罗商业现阶段仍处于传统商业阶段，且以日常生活消费品居多，距 离成熟商业仍有较大距离； ? 博罗商业现状——主要集中在商业街与北门路一带；
商圈名称 商业街 繁华程度 市场分析

博罗目前人流最多的万信佳购物广场分布在商业街，整个商业 街面临老化，店面以街铺为主，商品种类以生活用品、餐饮、 ★★★★★ 服饰为主，是博罗品牌店最为集中的区域，但是未来商圈整体 发展、扩展难度大 博罗另一天天购物广场分布在北门路，整个商业依然以街铺为 ★★★★★ 主，商业体量不大，直营店较少，中低档次商品占绝大多数， 业态同质化严重，大量街铺布局零散混乱并向低档化发展 ★★★ 博罗书城、博罗县城文化广场分布在这条街附近，店面以街铺 为主，业态以餐饮、休闲、茶叶、服饰为主，人流相对于商业 街来说较少，距离本项目较近 目前租金高于商业西街，随着城东楼盘的崛起，以及以富力广 场为代表的集中商业的引入，城东商业的未来发展已经日益引 起商家以及消费者的关注。

北门路

商业西街

商业东街

★★★

1.1 整体商业环境分析
? 根据博罗现有商业布局和未来发展规划，未来博罗将形成四个商圈， 分别是：
?传统商圈：以北门路和商业街为中心，以传统百货和街铺为主，是博罗人流 量最大、销售额最高的 ?城东商圈：以富力广场为中心，附近聚集着众多新建住宅项目以及商业项目 ?城西商圈：本项目所在地附近有数家楼盘，其中建业?金域华府是目前规划体 量最大、业种最多的商业大盘 ?城南商圈：城南主要以佳兆业东江新城为中心，该项目落成及开盘，未来城 南发展趋势看好
城东位于博罗新城中心，现阶段已 有大量楼盘和商业项目筹建，未来 将会成为博罗商业重点增长的区域； 相较于项目所在地城西，商家对于 城东未来发展更有信心，而且城西 已有建业〃金域华府的商业大盘， 未来规划建设大型购物中心。 均对本项目发展购物中心构成较大 的竞争压力

1.1 整体商业环境分析
? 未来博罗商业供应量庞大，未来3－5

年内将新增商业物业供给量约 12万㎡，市场竞争越趋激烈； ? 博罗商业将形成多层次商圈，商业竞争更多的是商圈之间的竞争； ? 目前城东无论是新增供给量还是满足人口数均高于城西，对本项目发 展商业物业形成巨大的竞争压力；
8 6 4 2 0 未来商业新增 可满足商业需 可满足商业需 供给量 求的人口数 求的户数 3.7 万㎡ 7 万㎡ 1 万㎡ 3.5 7 0.9
万人 万人 万人

城西 城东 城南

城西 城东 城南

1 万户 1.8 万户 0.2 万户

1.1 整体商业环境分析
? 现阶段博罗已有富力广场、金域华府计划筹建大型商业，还有人人乐、 大润发为代表的知名超市入驻博罗，未来博罗整个的商业状态将发生 改变； ? 随着博罗商业快速发展，未来有可能形成以购物中心为核心，多业态 百花齐放的局面。

1.2 区域环境分析
?项目靠近规划中的博罗新行政中心，该区作为博罗政府办公地点，规 划起点较高，未来将形成对区域外有一定扩张力的新商圈，将可能成为 代表博罗商业发展水平的新商业中心，也成为博罗城市发展的重点区域 之一；
?未来新行政中心的建设将给本 项目带来新的发展机会，成立 新型商业中心； ?周边配套设施欠缺，虽然发展 空间大，但是培育期较长； ?周边商业氛围稀薄，但暂无购 物中心在此筹建，区域竞争压 力较小； ?作为政府办公聚集地，本区域 也亟待一个休闲、消费的场所。 本项目位于博罗政府规划的新 行政中心区，本项目也有机会 借势借力发展购物中心，吸引 未来的行政人员、居民、办事 人员来此消费。

1.2 区域环境分析
?区域未来新增人口较大，范围内已有数个楼盘在售或筹建，未来3－5 年内新增约50万平方米住宅社区（其中建筑面积超170万平方米），潜 在消费力强劲。

星河湾
楼盘名称 占地面积 （M2） 建筑面积 （M2）

新时代花园
均价 （元/M2） 主力户型 三房二厅 四房二厅 三房二厅 四房二厅 三房二厅 二房二厅 三房二厅 —— 三房二厅

金域华府
销售率 三房：100% 四房：68% 65% 65% 68% —— 95% 管理费

榕城华庭
建业金域华府 新时代花园 星河湾 洲际公寓 银溪尚筑

100000
66000 36000 200000 8000 26000

400000
265000 190000 600000 16000 150000

4000
3700 3600 3650 —— 3500

1.0元
1.2元 1.3元 1．2元 —— 1.0元

2

项目客层构成分析
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 面临的问题及期望目标 客户辐射范围 客层简析 投资客户分析 消费者分析

2.1 面临的问题及期望目标
消费选择 按常规发展可能会出现的结果
?从消费和投资选择上，本项目处于传统商圈和主城区边缘，消费 者心理距离较远，仅靠项目内的生活配套性消费无法支持较大的商 业体量，不明朗的商业

前景使得招商和销售容易陷入困境； ?项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的博 罗城西地块。按照常规发展，本项目商铺的初期租金和价格只能从 属于本区域商业价值体系，市场培育期较长且市场实现短期内难以 有所突破； ?由于博罗已存在多个大型集中商业项目，因此本项目若陷入富力 广场、金域华府等商业的同质竞争，将会给项目的持续经营和市场 销售带来较大的压力，从而造成实现商业目标困难重重。

价值提升

竞争

经营和销售
租金和价格 竞争

我们的期望目标
?从经营和销售上，使本项目成为博罗居民新的热点选择，同时以 良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为博罗 最热点的商业项目； ?从价格体系上，突破城西片区现有的商业租金和价格体系； ?从竞争上，实现差异化，建立自己的核心竞争力，促使客户成交。

2.2 客户辐射范围
? 辐射范围为整个博罗县城及周边乡镇，另外还能吸引来博罗旅游及商务的游 客。
? 辐射核心商圈：以项目为中心3公里内为本项目核心商圈，在满足项目周边居民的基本 配套需求的基础上，成为城西休闲、餐饮及购物的消费中心； ? 辐射次级商圈：以项目为中心向整个博罗县城辐射，物美价廉的特性结合一站式购物 体验以及风格特色的建筑将吸引整个县城的消费者光顾； ? 辐射三级商圈：随着博罗县城交通状况的不断完善，为周边乡镇如湖镇、龙溪、园洲 等地居民快速到达项目提供了便利条件，同时博深高速和城际轻轨的开通也为区域带 来惠州、东莞、深圳等潜在消费商务及旅游人群。

三级商圈

次级商圈

核心商圈

2.3 客层简析
?根据博罗零售商业市场调查，被调 查博罗居民的职业中，33%人员来自 公司；13%是蓝领工人；自由职业者 占18%；政府部门、事业单位人员占 6%； ?博罗居民收入基本处于中低水平， 被调查的对象78%的人收入低于 3500元，38.6%的人工资仅仅在 1500—2500元之间； ?上述调研反映出博罗的消费力有限， 处于中低水平，整个博罗经济实力 及居民消费能力不具备中高档消费 水平。 因此，博罗较为有经济实力和消费 实力的人群为占总数33%的公司职 员与公司管理层人群。
调研所得博罗居民的收入分布

调研所得博罗居民的职业类型

2.4 投资客户分析——圈层重要性等级划分
?根据博罗零售商业市场调查，将投资客户划分为三个圈层：核心客户、重要客户、游离 客户； ?这样划分的目标是保证项目商业利润最大化，开业第一年实现现金流入XXXX万元
游离客户：
? 蓝领及自由职业者 ? 其它区县人士 ? 收入水平

不高、投资能力相对较弱人群，长年的 节用和积蓄有一定的储蓄，但一般不会有投资商 铺意向，多数为购买住宅为主，投资商铺让他们 望而却步。

项目如何吸引客户青睐

游离客户 重要客户

重要客户：
? 当地企事业管理人员、泛公务员 ? 教育及银行职工 ? 外地来此经商人士

市场群体 的细分

+
招商优惠

核心客户

? 年龄跨度大，收入较高且稳定，有投资意识，投 资商铺首先考虑风险因素，因此投资较为理性。

核心客户：
? 各大商家、博罗周边生意人及企业主 ? 注重投资人士 ? 各级政府公务员阶层 ? 收入水平高，大部分为多次投资者和企业，商圈氛 围、物业的整体档次、开发商的品牌及后期投资附 加值的提升将作为他们主要的投资参考

+
整合推广

2.4 投资客户分析——区别性特征分析
少数派精英，包括大商家、企业主、大型企业高层等
?这部分投资客户是城市的少数派精英，收入水平高且具有极强的购买能力； ?投资商铺，企业是因为企业扩张拓展的需要，个人是以投资保值为主； ?对于他们而言物业的商业氛围、整体档次、开发商的品牌及后期投资附加值的提升将作 为他们主要的投资参考因素。

大中企业的中高层管理、政府干部、私营业主等
?收入水平高、具有很强购买力 ?以自营店铺扩张、自买自营或投资盈利为目的，大部分为多次投资客，经验丰富； ?主要把商业氛围、业态规划等发展潜力因素作为投资参考。

收入中等投资人士，如公务员、企事业单位职工或企业白领
?收入较高且稳定，因此有一定的投资意识； ?投资商铺首先考虑风险因素，投资较为理性，因此对于项目开发商经营管理水平以及项 目的风险大小比较看重。

收入水平不高的投资人士，如企业一般员工、自由自业者等
?收入较低，投资意识较弱，一般不会有投资商铺的意向； ?投资本项目对这一群体而言有一定的门槛限制，多数人望而止步。

2.4 投资客户分析——区域界定及共性特点
目标投资者共性特点——
?一般投资客户属于中等文化水平，而认同 本项目商铺特色的投资者，其文化水平和 经营实力较同类项目高； ?投资意向多集中在1、2层，只有少部分投 资客户因租金的级差或商铺特点而对3层以 上的商铺较为认同，因此需要大力引导投 资者对高层商铺投资价值的认可度； ?客户对项目周边的社区规模、居住密度、 人口收入、商业氛围以及项目的经营管理 水平关注度高； ?大多认为本项目商业培育期较长，因此存 在一定的商业风险，对本项目不具备较大 的信心和把握，不会轻易认同。

目标投资者区域界定——

?博罗县城范围内投资者，包括各大商家、 私营业主、生意人以及有投资意向的个人； ?博罗周边乡镇投资者，处于博罗县城的一 级辐射范围内，主要分布于经济实力较强的 乡镇如湖镇、龙溪、园洲等地； ?投资意识浓厚的惠州及惠州副中心城镇及 一般城镇； ?惠州之外的广深港台人士，现工作或居住 在惠州。

2.5 消费者分析——圈层重要性等级划分
?根据博罗零售商业市场调查，将消费者划分为三个圈层：核心消费者、重要消费者、游 离消费者。
游离消费者：
? 商旅人士 ? 其它区县人士 ? 心理距离较远、停留时间较短，对商业项目的知 名度、开发商的品牌效应要求较高

游离消费者 重要消费者

重要消费者：
? 当地工厂职工 ? 当地务工人员、自由职业者 ? 本地、外来的经商人士 ? 收入水平不高、消费能力和频率较弱，以日常消 费需求为主。

核心消费者

核心消费者：
? 当地各级政府公务员 ? 当地企事业单位职工、公司职工 ? 当地私企老板、企事业单位中高层管理人士 ? 收入水平较高，属于博罗县中最有经济实力和消费 热情的人群，对于商业档次、商品品种、业态组合 要求较高。

2.5 消费者分析——消费结构分析
生活用品消费 服装服饰消费

餐饮消费

娱乐健身

?通过调研所得，博罗被调查的对象78%的人收入低于3500元，而大部分人每月平均消费 金额一般在800--1000元左右，消费支出比重排名依次为生活用品消费、服装服饰消费、 餐饮消费、娱乐健身消费； ?由此可见，博罗居民消费支出所占比例最重的是生活用品消费和服装服饰消费。

2.5 消费者分析——消费结构分析 生存型消费结构
博罗县居民家庭消费结构的类型为生存型消费结构。其消费结构的突 出特征是，食品和衣着两项的消费比重较重，成为博罗居民最主要的 消费项目；其他与娱乐、休闲为代表的发展和享受有关的消费项目所 占份额较低。 博罗的消费结构属于较低的温饱层次。居民可支配的收入不多，因此 大部分的支出都用于购买生活必不可少的商品。
食品、衣着两项消费较重 发展和享受相关的消费较低 现阶段仅满足居民的基本生活需求 消费结构与惠州相比存在差异性 居民收入位于全国县级城市前列 消费者的消费需求可以引导 消费结构转型 有一定的基础

2.5 消费者分析——消费水平分析
客户消费水平的高低 ?微观上取决于本地区、本时期、本项目的消费者所具有的个性条件和
经济状况，取决于目标市场消费者的人口多少、消费结构的变化、本项 目的定位及市场营销水平；

?宏观上取决于政府部门的方针政策、产业结构、投资

结构的变化。
市场

人口

购买力 购买动机

不仅研究现实的消费水平，更关注未来可能的消费能力 不仅要满足现实需要，更着力于创造新的需求

2.5 消费者分析——消费水平分析
现在博罗的商业市场是不成熟的市场
虽然说目前博罗的常驻人口已达96.15万，但是由于收入有限，因此食品、衣着等 基本生活消费是博罗居民的主要支出，大部分居民的收入仅能维持温饱，如有多 余的钱，也大多用于住房条件的改善，用于购物、娱乐、休闲的支出较少。

未来新增人口足以形成市场容量庞大的各类商品市场
一方面博罗新增人口和商品房其绝对数和相对数都呈上升趋势，城市化进程加快； 另一方面博罗居民的购物欲望和娱乐欲望不断攀升，未来博罗完全有可能在未来 几年容纳数个商品市场。

博罗未来的消费潜力不容忽视
博罗未来5年内将会新增约12万㎡的商业供给量，按人均商业面积为0.9㎡来计算， 能满足约11万人的商业需求，其中城西能够满足约3.5万人近1万户人口的商业需 求，未来的市场空间和消费潜力比较大。

购买动机是决定未来消费市场大小的核心因素
博罗居民的经济实力、个人价值观、消费意识处于不断变化之中，而本地的原始 商业现状限制了消费者的购物热情。一个现代商业能够很好的引导出博罗消费者 的消费热情，甚至改变整个地区的消费结构。

2.5 消费者分析——消费群目的及需求挖掘
谁来消费
客源结构 目标客户

消费目的
消费者诉求 追求 居住、办公、购物、 餐饮、休闲、享乐的“一 站式”体验性生活 追求时尚、尊贵，享受生 活 会客、招商谈判场所 身份地位的象征 追求品牌带来的满足感； 享受在县级城市未有的购 物、娱乐体验 追求品牌带来的满足感； 享受在县级城市未有的购 物、娱乐体验 会客、招商谈判场所 身份地位的象征 吃、住、游、乐、购

项目如何满足其需求
项目如何衔接消费者需求 高级住宅、公寓、写字楼、 购物中心、各色餐饮、星级 院线、步行街、广场 购物中心、各色餐饮、星级 院线、步行街、广场 酒店、高级会所 品牌汇聚地、星级院线、游 乐场、娱乐城 品牌汇聚地、星级院线、游 乐场、娱乐城 酒店、会所 酒店、各色餐饮、文化创意 、地方特色

项目周边 核心消费

全客层 白领阶层

整个博罗县城 次级消费

公务员 其它高收入 的城镇居民

博罗周边乡镇市 三级消费

乡镇居民

公务员 流动消费群体 偶得消费

商旅客源

2.5 消费者分析——消费特征分析
本地公务员、企事业单位消费人群
?个人社会和经济特征：年龄在20-45岁之间，主要成长于博罗及周边乡镇； ?生活基本态度

和观念：责任心较强，由于工作、生活原因长年居住博罗； ?消费心理和消费特征：理智的消费群体，对于物业的档次、商品品种和服务要求较高； 经济实力属于博罗县较高的人群，对商品的功能性要求较强。

周边乡镇消费者
?个人社会和经济特征：年龄在25-50岁之间，收入水平较县城较低； ?生活基本态度和观念：希望借助外物展示自身实力及生活品味； ?消费心理和消费特征：由于长年居住在经济低相对不发达地区，因此希望得到社会认可， 骨子里有出人头地的情结，因此希望前往县城或博罗外的较发达地区购物。

县城内个体户、私营业主
?个人社会和经济特征：年龄在30-50岁之间，主要是批发市场和门店经营者； ?生活基本态度和观念：事业心重，渴望提高社会地位，由于工作时长，休闲时间少； ?消费心理和消费特征：理智的消费群体，精打细算的代表，追求功能性和舒适性兼备的 商品；由于休闲购物时间少，因此对于单次购物体验要求高。

2.5 消费者分析——共性特点分析

客户特征共性——
?大多是中低收入阶层 ?年龄在25-50岁之间，收入较为稳定 ?长期居住在县城及周边乡镇 ?生活较为单调，娱乐活动少 ?经济实力在当地较强，经济地位较高 ?希望得到社会认可，渴望提高社会地位

消费共性特点——
?追求更高的购物消费体验 ?对商品功能性有一定的要求 ?希望能够一站式体验购物、娱乐、休闲 ?希望通过购物能够体现或提高自身的社会 地位 ?希望博罗能够出现一个高档次的购物中心

3

商业定位及规划建议

3.1 商业定位建议 3.2 商业业态规划建议 3.3 商业布局设计建议

3.1 商业定位建议

商业布局建议
在零售商业上规划：“购物中心+特色商业街+大型广场”的模式，其中大型 广场在十字路交叉口，以吸引人气，特色街区为购物中心后街的形式，购物 中心的体量约4万平米，特色商业街与广场约1万平米。

3.1 商业定位建议
商业定位目标
遵循“你无我有、你有我优、胜人一筹”的原则，超越博罗现有商业。
品牌：引进20%~30%新面孔，进行品牌升级。 硬件：精工品质，外立面明快先进，建筑群布局合理。 人流动线设计：更人性更合理。

超越

引领

目前博罗商业仍处于传统百货阶段，当地消费者多存在得过且过意识， 品牌意识薄弱， 本项目商业致力于引领博罗消费者追求舒适购物环境、 时尚消费理念，来提升博罗人民生活品质。

聚客

为项目整体带来城市感受，提升项目价值。商业零售与人们的日常生 活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要 的是提供生活性、愉快性

和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形 成热闹繁荣的街区。

3.1 商业定位建议
商业空白点——市场机会
商业目前供应特点： 发展阶段：服饰百货、专业卖场等以日常 消费品为主的传统商业阶段。 商业档次：中低档

业态特征：业态分散，无合理规划
购物环境：卫生差，交通混乱

商业发展趋势：

一站式消费
购物中心的体验式消费、休闲消费 业态组合合理，人流动线流畅。

消费者需求： 业态呼唤：大型百货/服装、休闲娱乐 购物环境：亟需优良购物环境 消费者愈发追求心理层面的消费满足度。

3.1 商业定位建议
定位方向建议

一站式体验休闲购物中心
引领博罗时尚潮流！

打造博罗消费新领地！
改写博罗城市格局！

在这里每一位消费者都可以享受快乐购物、休闲逛街、约会狂欢、放松身心，体验这座城 市的传统与个性，将以其便利的交通、丰富的业态、前沿的布 局、舒适的环境最大程度地 吸引博罗人的喜爱和追捧，将打造为博罗最具活力和人气的一站式生活中心。

3.1 商业定位建议
定位方向理由阐述
商业发展大势所趋
购物中心作为全球第五代商业模式，已经成为当今世界发展速度 最快、影响最广、综合竞争能力最强的成功商业模式。我们在传 统购物中心的基础上增加体验性，要打造的正是领先于目前博罗 商业且永不落伍的商业模式。 看准目前博罗缺乏真正意义的购物中心，项目营造购物中心，给 不断追求时尚、潮流、品味的博罗人一个体验新型体闲生活与购 物的场所，引领新的时尚生活方式 。

差异化与 抢占市场空白

区域发展优势

随着博罗县政府北移动，西北方向将是博罗未来发展重点。未来 片区一旦开发成熟，区域新增人口庞大，居住与商务氛围浓厚， 消费潜力非常巨大 。

商业定位最关注的问题：是否很快被淘汰、有无生存空间、区域有无发展潜力。而经过 分析， 购物中心为商业发展大势所趋，不必担心会落伍；且目前博罗并无此商业模式出 现，从而填补了该地空白，有很大的生存空间。该区域又为城市未来发展方向，商业发 展潜力凸显。

3.1 商业定位建议
感性定位元素
?立足于现实的区域市场需求，注
重商业与餐饮、休闲、娱乐、文化、 旅游等功能的结合，赋予商业业态 的多元化，强调品位、时尚、积极 向上的体验式商业综合体！ ?不仅仅是购物，更 重在顾客的体验与情 景参与；

品位 情调

?同时成为博罗生活

高素质

消遣体验性商业消费 聚集地和首席复合功 能型城市综合体；

?通过项目自身完

关键词
时尚 随意 个性

备的业态规划，摆
脱周边混乱的商业 配套的氛围。

?服

务博罗中高收入家庭的日常生活消费需求；

3.1 商业定位建议
商业规模定位
邻里型 （综合商业） 商业面积（㎡） 商圈半径（公里 ） 时间距离（分） 商圈人口（万人 ） 停车场容量（辆 ） <2万 1～2 3～5 1～2 社区型 （综合商业） 2-4万 3～5 5～8 5～10 区域型 （购物中心） 5-10万 10～20 10～15 50～100 超区域型 （城市综合体） 10万以上 30～40 20～30 200以上

300以下
超级市场 专业商店 综合店 药店 洗衣店 其他

300～500
百货/超市1家 专业商店 饮食娱乐 生活配套 其他 ——

500～1000
百货店1家 综合超市1家 各类次主力店1-3家 服装店 饮食娱乐 -

1000以上
百货店1-2家 综合超市1-2家 各类次主力店2-6家 百货、服装 饮食、娱乐、休闲 商业步行街

一般组合规律

3.1 商业定位建议
形象定位

博罗首席体验式购物中心
体验式购物中心是在传统购物中心模式的基础上深化、衍生出的一种新的组合 模式，本质上有更多的重大的调整，但是它的改变是在于对社会发展趋势的一 种顺应，也代表着购物中心将来的一种发展趋势。
?一站体验式：缔造城市中高端美食 娱乐、时尚品牌的休闲中心，集特色 餐饮、休闲娱乐、社区配套、时尚购 物等主力业态，营造循环消费的24小 时繁华不夜城、一站体验式休闲生活 中心 。 ?非电商所能取代：餐饮、娱乐、儿

童等项目，消费者必须到现场才能感
受到、非电商所能取代的服务品牌。

3.1 商业定位建议
形象定位阐述

城市新中心、家庭消费、时尚体验、观光畅享
?城市新中心：打造博罗全新商圈，政务、商务 、商业、居住的汇集点。
?家庭消费：项目侧重于为博罗家庭居民提供全 家庭共享的消费空间，成为博罗城市客厅。 ?时尚体验：项目拥有众多时尚元素，与一般时 尚定位的购物中心不同，本项目应更为注重商 家与消费者之间的融合。 ?观光畅享：项目融合国际风情街区，园林景观 、水景融通，除了购物、餐饮、娱乐之外，都 市人更能畅享景观带来的身心愉悦。

3.1 商业定位建议
形象释义
以现代、时尚、简洁的外观形象为基调，内部环境保持空间的通透，设臵精致的 景观植物与国际风情的建筑小品。每一楼层设臵一定的休闲空间及设施，在建筑 外观、商场装修、设施配臵以及店铺风格等方面，保持整体统一风格的同时也要 体现不同楼层、主题区域的经营特点。

3.1 商业定位建议
主题定位
打造一个适合人们休闲、娱乐、购物的空间，满足人们复合型需求及更长的逗留时 间，为城市家庭营造一种全新的完美家庭生活方式。 通过不同业态的有机组合，家庭每位成员均能找到适合自身的 主题消费方式，

和谐欢聚于这个“微型的城市”。

购物 文化 餐饮

关键词
休闲 教育 娱乐

3.1 商业定位建议
主题定位释义
以购物、餐饮、休闲、娱乐、健康文化等综合性时尚商业元素为核心，提供一
个家庭一站式消费平台，体现家庭、时尚两大商业主题，为城市家庭营造一种 全新的完美家庭生活方式。

全面满足区域及周边城区居民的大众家庭综合消费需求，包括购物、餐饮、 休闲、娱乐、文化等多元功能组合，体现一站式的家庭消费概念，通过商业 业态组合和引进品牌的文化气息，来强调商圈的时尚气息和生活感觉。

3.1 商业定位建议
功能定位
满足城市家庭的多元化消费需求 ，提供综合购物、餐饮、休闲娱乐、教育等多元 化功能，提供一站式全方位的消费广场 ? 满足博罗居住家庭的生活配套、休闲及娱乐需求； ? 满足博罗商务人群、白领、时尚青年的时尚购物、休闲娱乐消费需求； ? 满足城市家庭少年儿童的健康教育、亲子游乐消费需求；

? 充分利用项目道路通达的便捷优势，通过目的性强的主题特色商业、独有
品牌配制，带动外区域人流进入消费； ? 提高项目在娱乐、休闲、交际等方面的业态比例，使项目成为本区休闲商 务消费的重要场所。

3.1 商业定位建议
项目以家庭型消费为主，并兼顾政务及商务消费需求，组合而成为项目对
区域目标客群的商业吸引力。

政务型

商务型

家庭型

3.1 商业定位建议
档次定位

中端消费、高品质物业

根据博罗GDP、人均GDP、社会零售消费总额、城市百货类品牌商量和档次等综合因素来确定该 项目档次定位。物业为现代、简洁、高品质，超越现有的商业项目，品牌档次仅需略高于博罗现 有的品牌档次，因项目是大体量购物中心，需要大量人流支撑，总体水平不可与市场脱节，待度 过项目培育期，经营良好后，逐步动态调整商户档次。

本项目档次定位建议：80%商品以中档为主对接市场，20%高档商品作为对市场的引导。

3.1 商业定位建议
目标消费群及商圈定位
核心商圈消费群： 区域周边新兴居住群体为主； 商务白领人士、企事业政务人员群体为辅。 次级商圈消费群： 整个罗阳镇消费群体。
项目周 边区域

罗阳镇

博罗其他 乡镇

边缘商圈消费群：
周边乡镇消费群体及外来商务、政务、旅游 访客等群体。
项目商圈设想 核心商圈 次级商圈 边缘商圈

3.1 商业定位建议
项目定位比较
项目名称
万信佳购物广 场 天天购物广场 富力现代广场

档次

业态组合特点
仅有购物功能 ，且以生活消 费品为主

目标消费群
中低档收入家 庭消费人群

商业主题

中低档 中低档 中高档

综合商业中心

大卖场 商业综合体

生活消费品为 主
购物、餐饮、 娱乐休闲于一 体 类型齐全，复 合功能，重体 验

中低档收入家 庭消费群
中档收入家庭 消费群为主

本项目

中高档

中高档收入人 群

体验式购物中心

从以上对比可以看出，除本项目外，即将落成的富力现代广场将会是博 罗档次最高、业态最丰富、功能最齐全的商业项目，本项目要想在博罗 立于不败之地，就要赶上甚至超越富力现代广场。

3.1 商业定位建议
建筑形态

集中商业 + 开放式街区+广场
将丰富业态与高品质环境资源相融合，以“集中商业+开放式街区+大型广场”的

组合为城市营造闲适轻松的购物氛围，创造风格各异又相互融合的购物天堂、娱乐消
费欢聚空间以及自然绿色畅享平台。租售相结合，既回收资金又保障项目品质。

集中商业

开放式街区

广场

3.1 商业定位建议

开放式街区打造：三大主题场所
休闲美食街 时尚精品街 运动村落

重庆美食街

深圳丰盛町

北京三里屯VILLAGE

情景式商业街区，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点，让自然、阳光休憩与购物有机结合起
来。为博罗消费者提供一个在阳光的沐浴中漫步、逛街、吃饭、看风情、品味深厚文化的街区，做都 市自由漫步者。

3.1 商业定位建议
商业街区特色营造建议
外立面醒目：项目商业如沿路呈直线排列，平淡无奇，不容易吸引顾客的注意力，因此建议规划醒

目的颜色和风情独特的建筑外观造型，营造强烈的视觉冲击和商业氛围。
风格独特：步行街的生命力，不仅在于步行，还在于各自的独特风格，这种风格形成要考虑许多因 素，不可随心所欲。 园林水系穿插其中：生态、环保、休闲和装点 建筑群元素多样化：从场所管理看，它既不是购物中心，也不是普通的商店街。它具有松散性特征， 场所不实行统一管理，街道是露天形态，虽有统一规划，但基本上拥有自主权。步行商业街的店铺 建筑群，是最容易形成具有一定特色的城市景观，为城市增色。

缤纷

时尚购物

餐饮美食

盛放

月夜

动感

运动村落

娱乐休闲

3.1 商业定位建议
广场氛围营造
休闲广场作为休憩、玩耍的空 间，是现代商业的重要组成部 分，打造情景式商业体的亮点 所在，建议设臵下沉式休闲广 场，与负一层相连，既可营造 商业情景，又可提升负一层的 商业价值。
北京三里屯SOHO气球广场 上海世博会志愿者广场

北京中央大道——下沉式广场

3.2 商业业态规划建议
业态规划建议——商业业态组成

购之体验
精品百货、主题购物 时尚街区、运动村落

食之体验
休闲餐饮 主题餐饮、美食街

居之体验
精品家居馆 数码体

验馆 大型超市

娱之体验
儿童城、影院 电玩城、 KTV

3.2 商业业态规划建议
业态囊括新鲜街市、动感休闲、食尚、霓裳丽影、美丽食尚、家居本色、运动健康、 影化时尚、休闲时尚、童趣亲子、雍华质感等12大生活形态，应有尽有。

3.2 商业业态规划建议
业态规划建议——业态特性分析
通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的 分析，得出各业态的合理落位楼层图。 ?相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布臵 在

低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设臵在高层 区业态. ?购物随机性高、频率高的业态建议设臵在低层区，而购物目的性高、消费频 率低的业态建议设臵在中层区或高层区. ?消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设臵在低层区，而目的性较强 的业态建议设臵在高层区，也可考虑设臵中层区.

3.2 商业业态规划建议
业态规划建议——分层业态组合意见

楼层

情景组团
/
生活配套情景组团

业态
停车场
超市

B2
B1

1F
潮流时尚情景组团

品牌快餐
品牌餐饮 餐饮、文化情景组团 大型中式餐饮

名品世界
潮流前线街区 儿童主题乐园 影院

时尚品牌专柜
时尚品牌专柜 图书 游乐场

2F 3F 4F

娱乐、休闲情景组团 概念餐饮

3.2 商业业态规划建议
业态规划建议——楼层业态指引

楼层 -1F 1F 2F 3F

情景组团
生活配套情景组团

业态指引
引进一家大型超市，满足居民基本生活需求，有利于吸引 周边消费群体，增加消费次数，同时为其它商业带来潜在 消费。 百货零售业态是任何一个商业物业的重要组成部分，它为 消费者提供了全面丰富的商品，同时也是形象发布的窗口 ，满足中等及以上收入阶层购物需求。

潮流时尚情景组团

通过餐饮业的引进，有效吸引大批消费群进入消费，通过 不同的餐饮组合及其他行业的组合，为各阶层、不同爱好 餐饮、文化情景组团 的人士带来多种选择，还为购物、消闲人士提供休憩、放 松的场所。图书、儿童教育等业态增强该项目文化氛围。 目的性消费强烈，迎合家庭及年轻阶层需求，提升购物中 娱乐、休闲情景组团 心人气。延长客户停留时间，与购物中心其它业态相组合 共享客流。

4F

3.2 商业业态规划建议
情景组团品牌建议——生活配套情景组团
引进一家大型超市，满足居民基本生 活需求，增加业态饱和度，有利于吸 引周边消费群体，增加消费次数，同 时为其它商业带来潜在消费。

超市参考目标客户：
乐购（TESCO） 华润万家 世纪联华 卜蜂莲花 步步高等

3.2 商业业态规划建议
情景组团品牌建议——潮流时尚情景组团

年轻女性追求时尚潮流，她们永远是购物消费的主力军，在一个正常的购物中心，女性消费主题通常

都占有相当的比重，而且该类消费业态承受租金能力较强。城市生活水平的提高令年轻时尚人群对衣
着及服饰的追求有一定层次，与步行街大众化的商品有所区别，年轻人客群是购物中心必不可忽略的 市场，本购物中心要吸引不同层次的人入场，休闲时尚的商品元素必不可少。百货主力店融入这个主 题生活区组合里。
楼层 业态组成 品牌快餐 1F 名品世界 时尚品牌专柜 品牌餐饮 2F 参考目标商户 肯德基、麦当劳、真功夫、味千拉面等 ； 老凤祥、周大生、周生生、谢瑞麟、屈 臣氏、千色店、郑明明等 美特斯邦威、海澜之家、以纯、劲霸、 ONLY、哥弟、艾格、卡宾、杰克琼斯 等； 绿茵阁、上岛咖啡、面包新语、可颂坊 等 卓雅、杰西卡、艾露尔、雾道、诗篇、 Celia-D、迪赛尼斯、朵以、淑女屋、千 百度、接吻猫、曼仙尼、瑞贝卡、百丽 、JEEP、九牧王等 李宁、安踏、匹克、NIKE、阿迪达斯等

潮流前线街区 时尚品牌专柜

3.2 商业业态规划建议
情景组团品牌建议——餐饮、文化情景组团
通过餐饮业的引进，有效吸引大批消费群进入消费，通过不同的餐饮组合及其他行业的组合，为各阶 层、不同爱好的人士带来多种选择，还为购物、消闲人士提供休憩、放松的场所。儿童业态在家庭型 购物中心布局里是永恒的主题，儿童业态是吸引人气的保证，一个儿童可带动整个家庭成员，更带动 整个家庭商业链的消费，本购物中心设臵儿童业态是完善购物中心内涵的需要，更是增强吸引力之所 在。图书、儿童教育等业态增强该项目文化氛围。

楼层

业态组成 大型中式餐饮 许留山、汉阳馆、仙踪林

参考目标商户

3F

儿童主题乐园 图书

汤米小岛、哈你小孩儿童乐园、酷贝拉等 永正图书、文华书城、三春晖等

3.2 商业业态规划建议
情景组团品牌建议——娱乐、休闲情景组团
随着数字影院进入购物中心，到购物中心看电影已 成为城市家庭生活的一部分、成为年轻男女的一种

时尚。临淄市区却缺乏这样的场所，市民需要这样
的机会去开始一种全新的生活方式。在影院周围配 臵特色餐饮及时尚精美礼品增加了购物中心精彩的 元素。目的性消费强烈，迎合家庭及年轻阶层需求， 提升购物中心人气。延长客户停留时间，与购物中

心其它业态相组合共享客流。

楼层

业态组成

参考目标商户

概念餐饮
4F

台塑牛排、意粉屋、
西堤牛扒等 嘉禾影院、金逸院线 影院、大地影院等

影院

游乐场

星际传奇等

3.2 商业业态规划建议
商业街品牌建议

各式

休闲酒吧、新式面包坊、甜品店、西式快餐、特色店、当地特产、茶馆、 风味小吃、工艺品、精品店、服饰、音像、干洗店、银行、药店。。。
业态组成 时尚品牌 各式休闲酒吧、咖啡吧 美容美发 茶庄 参考目标商户 利郎、七匹狼、金利来、柒牌、 Open、Person's、X Game、Veeko、Sistyr Moon等 3D bar、bar leo、demon bar、BABY FACE、本色；星巴 克、查理布朗咖啡、咖啡乡里、Pacific Coffee Company 丰姿丽人、都市一族等 顶峰茶业、天福名茶等

3.3 商业布局设计建议
商业布局模式示意——“哑铃型”结构

次主 力店

商业布局方案一“哑铃”型结构

次主 力店

主 力 店

次主 力店

万象城L2层

3.3 商业布局设计建议
商业布局模式示意——“L型”结构

3.3 商业布局设计建议
其他设计要点
建筑表现手法
代表商业物业的品质和形象，是整个商业档次和价值的重要表征设臵小广 场，平时既可用于园林绿化又能出租用于商业展示活动，而且在节假日为整个 商业街装点气氛是中心广场的补充和对应。

主入口建议

购物中心入口处是人流汇聚的重要位臵，正门口要留有宽敝的空间，便于人流 畅通无阻。入口处的设计，应采用简明、突显时代性的造型，别具一格的建筑 构造，醒目的色彩，起到引导人流进入本项目的作用。

点缀设臵

娱乐性喷泉：广场中的喷泉使广场更富于生气，是美化和提高广场环境质量的 重要手段。

外墙广告建议

本项目主要昭示面，广告效果好，应着重合理规划，预留适当的广告位。

灯光设计建议

灯光可以说是一个较灵活及富有趣味的设计元素，可以成为气氛的催化剂， 是商业的焦点及主题所在，也能加强现有装潢的层次感。在临街一侧设计比较 新颖的灯光效果，在夜间更容易吸引周边消费人群及过往车流。

4

运营模式及开发策略研究

4.1 项目获利模式分析 4.2 经营模式定位分析

4.1 项目获利模式分析
鉴于商业地产的特点：对资金的需求量较大、受政策的影响大、协调利益的难 度大、合理规划的难度高，因而商业地产主要主要表现在以下几种获利模式： 混合运作分为 ?营业额提成 ?保底+营业额 提成 ?参股经营

整体出售 整体出租 整体持有 部分出售 主力出租 产权式商铺 混合运作

4.1 项目获利模式分析

我们建议 采用“部分出售，主力出租”的形式
?“部分出售，主力出租”的形式，即特色商业街出售，购物中心出租的模式； ?购物中心出租的同时对知名品牌也可采用“保底+营业额提成”模式，这个主 要取决于后期对主力店和次主力店招商； ?特色商业街作为商业的重要组成部分，为使商业街突出特点引入主力店，

对 部分商铺应该采用带租约的销售的模式。

4.2 经营模式定位分析
?目前整个零售市场上，主要存在以下集中经营模式：

纯租赁

品牌托管

集中经营模式
合作经营 买断经营

其中每一种经营模式所对发展商的要求都是不同的，带来的风险 也不同，但其所产生的收益也是与风险成正比

4.2 经营模式定位分析
纯租赁
?这是市场最普遍采用一种方式，它对发展商的要求最低； ?一般指发展商提供合适物业及统一管理和推广，合作期限根据商家的情况具体而定； ?发展商较少承担经营风险，由于在租赁合同中约定了相关租金条件，所以其租金收益也 较相对稳定，在合约期限内没有增值空间。

品牌托管
?品牌托管是指由发展商提供场地、资金、管理及人员，品牌商家只提供商品，然后在销 售收益中进行比例分配； ?这是一种新型的商业经营模式，其经营风险基本由托管方承担，总体风险较高； ?主要针对一些非常符合商场定位、且形象良好，能为整个商场带来促进作用的，且通过 纯租赁、合作经营等经营模式仍无法引进的知名强势品牌。

买断经营
?买断经营指由发展商直接从品牌商家买断产品，然后自行提供场地、资金、管理及人员， 超过采购成本的收益归发展商所有； ?这种模式，其经营风险完全转嫁给了发展商； ?主要针对一些非常符合商场定位、且形象良好，能为整个商场带来促进作用的，商家不 愿开设店面且通过纯租赁、合作经营、品牌托管等经营模式仍无法引进的知名强势品牌。

4.2 经营模式定位分析
合作经营
?合作经营是引入优质商家的优惠手段之一，如经营成功不仅使业态组合更健康，而且可 带来高于租金的丰厚回报。 ?合作经营有两种方式，一是纯扣点联营，二是保底营业额加扣点形式。 ?本项目有可能合作经营的项目应落实在三种可能的方向上： ? 对于能为整体项目实现价值，提升商场定位的权威品牌，在项目急需而且引进困难的 情况下； ? 对有可能形成营销亮点、利润空间大、周转快、投入产出比理想的项目； ? 在启动阶段商家独立经营压力过大，但该品牌有助于完善整个业态组合，能够实现错 位经营并拥有较好利润回报和成长空间的。 ?合作经营是一个严谨的商业合作，双方都只有严格要求、严谨计划、缜密执行才能达成 目标；合作商家必须是行业权威的商家。不仅是为合作本身赢利，更主要是为本项目其他 业态带来消费人群，这才是合作的真正价值。 ?合作经营首要前提需要发展商作好商场的经营，经营收益越好发展商所获得的收益也就 越丰厚。

4.2 经营模式定位分析
4种集中

经营模式比较
程度
经营风险 收益回报 收益稳定性 专业管理水平

纯租赁
低 低 稳定 低

合作经营
中 中 较不稳定 中

品牌托管
高 高 不稳定 高

买断经营
最高 高 不稳定 最高

综合建议
? 鉴于项目是一个体验式购物中心，特色的商业业态，经过合理的配臵和市场 培育，未来的收益将非常理想乐观； ? 但目前项目所在片区正处于发展阶段，市场还未完成成熟，商家的具休经营 状况也难以控制，因而总体上建议开发商不介入自营、联营扣点形式； ? 本着整体稳健经营策略，在经营模式上主要采取纯租赁形式，其它方式为必 要辅助，从而降低发展商的风险。

5

项目经济效益评价

5.1 经济分析原则 5.2 租金价格建议 5.3 经济效益预算分析

5.1 经济分析原则
把控商场租赁商户的品质，提升商场品牌形 象

原则一

原则二

提高商场商业价值，成本效益最佳化

原则三

确保商场正常开业，以及持续性经营

原则四

全面控制商场的经营品牌组合，以便按 照预先的商业定位进行运作

5.2 租金价格建议
定价因素
本商场租金价格水平与项目素质、商场定位、市场供求状况有着密切的关系， 以下几方面是本报告拟定价格时首要考虑的因素 ：

整体经济环境 同类商服 物业的 供应情况 商场自身的素质
定价因素

商场的商业形象和昭示力

商场租赁的形式 和商户的租金承受水平

5.2 租金价格建议
项目租金建议
?招商初期，商业策划和运作的第一目标应该是培育市场。 ?按一般招商规律，在招商前期，由于市场前景的不明朗性及存在的市场风 险，知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险，这时我们应采取低租金策略， “放水养鱼”，培育市场，而一旦市场转旺，知名度提高，得到大多数品牌 商家及消费者的认可，我们就掌握了主动权，就可以提高租金。
第一年租金采取低租金策略，较同期市场租金水平略低，同时还需要给予一 定的免租期，以便招商吸引到商户，这是商场经营战略的最大成本。

5.2 租金价格建议
博罗商铺租金情况
?万信佳租金情况：一层110元/㎡，二层70元/㎡，四层40元/㎡ 。 ? 权重比值K：指以本项目总计作为 基准，与各区域间的比值 ? 整体平均租金：
类比项 区域发展潜力 商业规模 人流量 配套情况 形象档次 区域消费力 交通易达性 辐射范围 发展商品牌 产业链 总计 一层平均租金C 权重比值K 所占比例I 整体平均租金P

公式 P：P=∑(C*K*I)
? 按照市场比较法测算一层平均租金 约151元/㎡/月. ? 根据业态的不同及我司多年操盘经

验可推算出一层各业态租金如下：
品牌快餐50元/㎡/月，名品世界 200元/㎡/月，时尚品牌150元/

㎡/ 月。

分值 万信佳购物 本项目 (分) 广场 10 4 9 10 6 9 10 8 7 10 4 9 10 4 9 10 7 7 10 8 9 10 6 8 10 7 9 10 8 9 100 62 85 —— 110 —— —— 1.37 —— —— 100% ——
—— 151 151

5.2 租金价格建议
行业分类 业态 超市 主力店 影院 合计/平均 计租面积(平方 米） 10000 3500 13500 3000 1000 4000 500 500 2500 预估租金（ 元/平米/月） 35 25 32.4 50 40 47.5 50 50 35 预计年租金小计（应收：元） 4200000 1050000 5250000 1800000 480000 2280000 300000 300000 1050000

首 年 租 金 建 议

大型中式餐 饮

次主力店

儿童主题乐 园
合计/平均 1F品牌快餐 2F品牌餐饮

餐饮娱乐

4F概念餐饮

4F游乐场

1500
5000 3000 4000 3000 4000 3500 17500

35
38.0 200 150 80 80 60 112.6

630000
2280000 7200000 7200000 2880000 3840000 2520000 23640000

备注：以上数 据仅供参考， 具体详细价格 需根据铺位划 分及商户情况 而定。

合计/平均 1F名品世界 1F时尚品牌 零售 2F潮流前线 2F时尚品牌 3F图书 合计/平均

5.3 经济效益预算分析
(1)基本指标
?建筑面积：商业总建筑面积按为50000平方米考虑。 ?计算期数：按一年12个月计算各年的相关数据，总期数为15年。 ?管理费用收支说明，由于管理费用涉及了中央空调，电费、水费、保安、保洁等多 方面，内容非常广泛，为简化程序，假设商场收取管理费用与管理费支出（包括中央 空调、保安保洁及物业管理的工资等）相平衡。（在实际运营过程中，管理费一般有 20-30%的盈余。） ?税率： 项目
营业税 城建税 租赁税 教育费附加 提围费 个人所得税 企业所得税 房产税 印花税 合计

税率
5% 7% 3% 0.10% 2.50% 3% 1.20% 0.10%

计算公式
租金*5% 租金*5%*7% 租金*5%*3% 租金*0.1% 租金*2.5% 租金*3%

主体企业综合税率 5.00% 0.35% 0.15% 0.10% 3% 12% 0.10%

租金*12%(固定资产 原值*70%*1.2%)
租金*0.1%

20.70%

5.3 经济效益预算分析
（2）项目总投资预算明细
?项目总投资预算明细
序号 1 2 3 4 项目 土地费用 前期工程费 建筑工程费 基础设施+设备及 安装+基本装修 给排水系统 强电系统 消防系统 弱电系统 保安及智能化系 统 电梯 燃气工程 公共装修 管理费用 其它费用 不可预见费 财务费用 150.00 1729.00 620.00 25.00 180.00 60.00 35.00 100.00 15.00 5.00 200.00 1.50% 24 1.50% 10% 元/㎡ 计量标准 单位 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 数量(㎡) 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 前4项之和 50000 前6项之和 前7项之和 650000 15643.00 48.00 前6项之和的1.5% 前7项之和的10% 750.00 8645.00 3100.00 125.00 900.00 300.00 175.00 500.00 75.00 25.00 1000.00 含电视、电话、网络、广播音响 包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用 和三通一平费

用。前期工程费按照150元/㎡取值。 根据有关部门公布数据 总投资(万元) 备注

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8
5 6 7 8 合计

前4项之和的1.5%

5.3 经济效益预算分析
（2）项目总投资预算明细
?项目总投资分类构成与折旧
序号 项目 金额（万元） 折旧年限 备注

1

土地成本及造价

30

平均折旧

2

外立面及公共装修

1000.00

5

第6年的成本与第1年大致相当，平均折旧

3

强电设备

900.00

15

平均折旧

4

弱电设备

175.00

10

平均折旧

5

保安及智能化系统

500.00

5

第6年的成本与第1年大致相当，平均折旧

6

消防系统

300.00

15

平均折旧

7

运营设备（如电梯等）

75.00

20

平均折旧

8

给排水系统及燃气

150.00

10

平均折旧

5.3 经济效益预算分析
（3）收入预算构成 ?租金净收入=租金收入—预期租金损失—税金，预期租金损失率假设为年租 金收入的2%。 ?年租金收入=月租金单价×建筑面积×出租率×（自然月-免租期）， ?假设主力店、次主力店首年平均免租6个月，餐饮娱乐类平均首年免租3个 月，其它零售类店铺首年免租3个月。 ?第一年以后的租金递增率将以主力店、次主力店、餐饮酒吧类、其它零售分 类，根据区域发展、租赁合同期、承受租金能力等情况进行分别拟订，具体 详细参阅收入预算表。 ?租赁税费包括租金收入的营业税及附加、房产税。

5.3 经济效益预算分析
（3）收入预算构成
收入预算（表一）
项目年限

分类

指标名称
出租面积（ ㎡） 租金标准（ 元/㎡/月）

第1 年
1350 0 32.4 0 6 6 262 4000 47.5 0 6 6 114

第2 年
1350 0 33.4 3% 0 12 541 4000 49.9 5% 0 12 239

第3 年
1350 0 34.4 3% 0 12 557 4000 52.4 5% 0 12 251

第4 年
1350 0 35.4 3% 0 12 574 4000 55.0 5% 0 12 264

第5 年
1350 0 36.5 3% 0 12 591 4000 57.7 5% 0 12 277

第6 年
1350 0 37.6 3% 0 12 608 4000 60.6 5% 0 12 291

第7 年
1350 0 38.7 3% 0 12 627 4000 63.7 5% 0 12 306

第8 年
1350 0 39.8 3% 0 12 646 4000 66.8 5% 0 12 321

第9 年
1350 0 41.0 3% 0 12 665 4000 70.2 5% 0 12 337

第10 年
1350 0 42.3 3% 0 12 685 4000 73.7 5% 0 12 354

第11 年
1350 0 43.5 3% 0 12 7054 4000 77.4 5% 0 12 371

第12 年
1350 0 44.8 3% 0 12 727 4000 81.2 5% 0 12 390

第13 年
1350 0 46.2 3% 0 12 748 4000 85.3 5% 0 12 409

第14 年
1350 0 47.6 3% 0 12 771 4000 89.6 5% 0 12 430

第15 年
1350 0 49.0 3% 0 12 794 4000 94.0 5% 0 12 451

主力店

租金递增 免租月熟 实际租金全 月数 年收入（万 元） 出租面积（ ㎡） 租金标准（ 元/㎡/月

次主力店

租金递增 免租月熟 实际租金全 月数 年收入（万 元）

5.3 经济效益预算分析
（3）收入预算构成
分 类 指标名称 出租面积（ ㎡） 租金标准（ 元/㎡/月） 餐 饮 娱 乐 租金递增 免租月熟 实际租金全 月数 年收入（万 元） 出租面积（

㎡） 出租率 租金标准（ 元/㎡/月） 租金递增 零 售 预期租金损 失率 免租月熟 实际租金全 月数 年收入（万 元） 第1年 5000 38.0 0% 3 9 171 17500 85% 112.6 0% 2% 3 9 1477 第2年 5000 40.3 6% 0 12 242 17500 90% 121.6 8% 2% 0 12 2252 第3 年 5000 42.7 6% 0 12 256 1750 0 90% 131. 3 8% 2% 0 12 2433

收入预算（表二）
第4年 5000 45.3 6% 0 12 272 17500 95% 141.8 8% 2% 0 12 2773 第5 年 5000 48.0 6% 0 12 288 1750 0 98% 153. 2 8% 2% 0 12 3089 第6 年 5000 50.9 6% 0 12 305 1750 0 98% 165. 4 8% 2% 0 12 3337 第7 年 5000 53.9 6% 0 12 323 1750 0 98% 178. 7 8% 2% 0 12 3604 第8 年 5000 57.1 6% 0 12 343 1750 0 98% 193. 0 8% 2% 0 12 3892 第9 年 5000 60.6 6% 0 12 363 1750 0 98% 208. 4 8% 2% 0 12 4203 第10 年 5000 64.2 6% 0 12 385 1750 0 98% 225. 1 8% 2% 0 12 4539 第11 年 5000 68.1 6% 0 12 408 1750 0 98% 243. 1 8% 2% 0 12 4903 第12 年 5000 72.1 6% 0 12 433 1750 0 98% 262. 5 8% 2% 0 12 5295 第13 年 5000 76.5 6% 0 12 459 1750 0 98% 283. 5 8% 2% 0 12 5719 第14 年 5000 81.1 6% 0 12 486 1750 0 98% 306. 2 8% 2% 0 12 6176 第15 年 5000 85.9 6% 0 12 515 1750 0 98% 330. 7 8% 2% 0 12 6670

5.3 经济效益预算分析
（3）收入预算构成
收入预算（表三）
分类 租金收入 预算总合 计 指标名称 第1 年 2025 第2 年 3274 第3 年 3497 第4 年 3882 第5 年 4245 第6 年 4541 第7 年 4859 第8 年 5201 第9 年 5569 第10 年 5963 第11 年 6388 第12 年 6844 第13 年 7335 第14 年 7863 第15 年 8431

年收入

5.3 经济效益预算分析
（4）经营费用构成 经营费用 =招商宣传推广费用+开业营销费+经营财务费用+日常经营费用支出+商场保险费

?招商宣传推广费用：包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体

按建筑面积每平方米300元假设计算。 ?财务费用：假设按总投资额的70%（取百万整数）与首年招商宣传推广费之和。 贷款利率假设按7.83%计算，假设当年净现金流入的90%用于归还贷款（以万元为 整数）。 ?日常经营费用：首年按当年不含免租的年收入总和 的20%预算，以后按当年收入 的20%计算。 ?商场保险费用：每年按照总造价的0.2%预算 因本项目的土地成本、贷融资等情况不明，特此说明各项费用不能精确预算，贵公 司可依据此方法进行测算项目的抗风险能力，从财务状况出发判断是否可行。

章一第 第六章

1
住宅、公寓式写字楼、酒店部分定位报告
1.市场结论回顾 2.项目价值梳理 3.区域成功案例借鉴 4.项目发展策略定位 5.住宅产品定位 6.住宅客户定位 7.公寓产品定位 8.公寓客户定位 9.住宅、公寓价格定位 10.住宅、公寓经济测算 11.酒店产品定位 12.酒店经济测算

1

市场结论回顾

1.1 总体市场回顾 1.2 住宅产品回顾 1.3 市场价格回顾

1.1 总体市场回顾
住宅用地供应逆势火爆，短时间不断会有新楼

盘开发，竞争激烈
?2012上半年惠州土地市场供应 主要以工业为主，住宅相比往年 大幅萎缩，博罗新增供应占全市 的14.3% ，排全市第三，相比往年 ，博罗住宅用地供应逐渐上升。

?另外在土地成交上，相比往年上 升92.1%，但受调控传导效应，工 业用地逆势火爆，住宅用地同样 大幅萎缩，而成交的住宅用地当 中，博罗位居全市第二，相比往 年上升45%。因此博罗短时间将会 不断有新的楼盘开发，竞争将会 比现在更加激烈。
惠州土地市场供应分析 惠州住宅用地市场供应分析

1.2 住宅产品回顾
博罗楼盘供应以舒适型的中大户型为主导

抽样物业单位供应比例 多层 11% 小高层 24%

高层 65%

1.2 住宅产品回顾
博罗楼盘消化以（N+1）二、三房中等户型为主，以三房畅销
在售抽样：
项目名称 佳兆业东江新城 建业金域华府 富力现代广场 星岸城 半山豪庭 畅销户型 106M2的三房二厅（N+1） 123M2的三房二厅、85M2的二房二厅 116M2的三房二厅（N+1) 99M2的四房两厅（N+1） 123M2的三房二厅，83M2的二房二厅 相应买家 博罗本地居民 博罗本地居民 博罗、惠州居民 工薪白领 博罗本地居民

以上楼盘畅销户型除总体以（N+1）二、三房的中等户型为主外，以三房畅销。 不能一概而论，因各楼盘有其自身不同的特点或长处，根据不同的特点，从而面 对不同的买家，因而设计的户型也不尽相同。但只要目标买找得准，定位准确便 可畅销。

1.2 住宅产品回顾
博罗楼盘以供应高层单位为主
项目名称 保利山水城 佳兆业东江新 城 星岸城 华基江山 瑞和园 富力现代广场 半山豪庭 城市绿洲 楼盘类型 高层、小高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 销售业绩 80% 65% 90% 80% 75% 86% 65% 100%

晟立.擎峰
城市现代 博都花园 榕城华庭 新时代花园 星河湾 万隆时代广场 建业.金域华府

高层
高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层

65%
80% 95% 95% 65% 68% 95% 65%

抽样16个在售大盘中共2809单位（某些楼盘 不参加抽样），高层销售率占44%，小高层 占38%，显示博罗的楼盘以高层单位为主。

1.2 住宅产品回顾
高端产品支撑力：知名品牌+超大规模+高端配套+服务品质+山水资源
建业金域华府 富力现代广场 五矿哈施塔特 钓鱼台 城东区域 保利山水城
惠博区域

佳兆业.东江新城

博罗新城

华基江山

江南新区

项目名称 佳兆业东江新城 建业金域华府 富力现代广场 五矿哈施塔特 钓鱼台 保利山水城

支撑力分析 知名品牌、超大规模、高端配套、服务品质、山水资源 规划价值、市政配套、社区品质 知名品牌、中心地段、综合体性质 知名名牌、超大规模、高端配套、服务品质、山水资源 超大规模、教育配

套、服务品质 知名名牌、超大规模、教育配套、服务品质、山水资源

1.2 住宅产品回顾
高端产品支撑力：入户花园+（N+1）百变空间+双向阳台+开发规模+高端 品质
佳兆业、富力、保利、五矿等大发展商云集，联手打造博罗高尚物业云集地，无论从片区 规划到楼盘自身的规模，及开发品质等，都是片区内的标杆！
产品特征：中大户 型为主，N+1百变 空间，南北通透 核心竞争力：中心 地段，社区品质 产品特征：中小户型为 主，超大景观阳台，配 入户花园 核心竞争力：中心地段、 开发品牌、综合体商业 配套 产品特征：中大 户型为主，南北 双阳台，入户超 大开间 核心竞争力：板 式社区、教育配 套、皇家园林 产品特征：中大 户型为主，南北 双阳台，配入户 花园 核心竞争力：开 发品牌，墅区品 质，项目规模

产品特征：中大 户型为主，N+1 百变空间及超大 入户花园 核心竞争力：区 域规划

榕城华庭 金域华府

富力现代广场 钓鱼台 保利山水城 星岸城

产品特征：中大户型为主，超大 景观阳台，配入户花园 核心竞争力：一线江景，开发品 牌，项目规模，高端配套

佳兆业中心

产品特征：中小户 型为主，N+1百变 空间，配入户花园， 使用率高 核心竞争力：一线 江景，项目规模

1.3 市场价格回顾
物业类型价格差别不大，品牌开发进驻，带动区域市场成交均价及面积上行
各类型单位平均价格 4139 4200 4000 3714 3800 3600 3400 3200 3000 多层 小高层 高层 平均水平 3457 3735 单位：元/ 平方米

?小高层及高层的价格差别不大主要 是博罗房地产市场上出现了几大高 素质的大型多层楼盘，另高层物业 在博罗销售竞品较多，被迫降价优 惠促销。 ?价格已不是影响楼盘销售的最主要 因素，楼盘的素质、包装已显得越 来越重要。近年来博罗城市建设进 度加快，其中不乏品牌开发商的进 驻，高端产品成交比例越来越大， 带动了博罗地区市场成交均价及面 积上行。

博罗主要楼盘价格与销售率表

2

项目价值梳理

2.1 2.2 2.3 2.4

地块解析 项目所在区位的配套分析 项目价值梳理 项目SWOT分析

2.1 地块解析
项目地势方正平坦，恰适南北朝向，开发住宅使用率较高，但受周边环境及本体性质影响，建 筑高度不宜过低。
?地块东侧紧邻商住空地，空 地的开发，对项目有一定的影 响 ?本案住宅开发须保持适当楼 距及建筑高度 商住空地 ?地块南侧紧邻当地村民房， 对项目品质有一定的影响 ?本案住宅开发须保持适当楼 距及建筑高度

东

北
本案写字楼、酒店、商业 ?地块北侧由道路隔开，对望 本案写字楼及酒店，间距较宽 ?受综合体性质影响，本案住

宅开发须保持适当建筑高度

南
村民自建房

西

?地块西侧是飞龙大道，高速 直达线，目前无红绿灯和公交 站。 ?地块周边居住氛围相对欠缺， 本案住宅开发须引进公交线， 提高客户牵引力 飞龙大道

2.2 项目所在区位的配套分析

2.3 项目价值梳理

综合体规模+区域价值+企业经营品牌

城市综合体规模优势

区域价值 优势

开发企业实
力品牌优势

2.3 项目价值梳理

标杆品质+半小时生活圈+品牌附加值
综合体规模 ◆总建面34万平方米 ◆商业建面18万平米 区域价值 ◆政府规划双享组团 ◆20分钟车程 远望品牌 ◆远望数码知名经营品牌 ◆深圳辐射影响

配套价值 ◆商业、酒店 ◆商务公寓 ◆IT专业市场

区域价值 ◆“城西”“城南” 双享组团 ◆1小时珠三角， 半小时市政府

品牌价值 ◆项目附加值 ◆尊贵居住体验 ◆差异化营销手法

2.4 项目SWOT分析
优势-----Strength SWOT 分析 1. 1. 2. 3. 双组团交汇地段，辐射范围广 综合体性质，服务品质高 远望数码品牌，客户牵引 2. 3. 劣势-----Weakness 项目周边农村房多，影响 居住品质 项目周边居住氛围淡，商 业配套不足 项目周边无公交线

机会-----Opportunity
1. 博罗产业规划升级，以IT 数码为主导带动客户潜在 需求 日渐旺盛的博罗市场，高 端品质产品客户需求逐渐 增多 便捷路网，轻轨、高速带 动广、惠、深一体化 威胁-----Threaten 1. 2. 3. 品牌大盘入驻，竞争激烈 区域政府规划不见明朗 宏观调控仍不松懈 1. 2. 1. 2. 3.

SO战略（发挥优势，抢占机会）
主动中心化（双组团交汇），定 位于双享项目，容纳城西和城北 根据项目的综合体性质，塑造具 有爆发力的诉求形象 利用惠博沿江路交通，极力牵引 惠州市区客户

WO战略（利用机会，克服劣势 ）
1. 2. 3. 适度渲染政府规划的利好 ，提高客户购买信心 宣传本案综合体服务品质 ，各种商业服务配套完善 便捷路网，牵引公交站

2.

3.

ST战略（发挥优势，转化威胁） 划片区为王，标杆差异化及核心 竞争力 用综合体品质优势攻击博罗项目 ，用形象和产品策略攻击城西、 城北组团

WT战略（减少劣势，避免威胁 ） 1. 渲染规划利好，通过引导 ，拉升客户对项目预期 Page ?272 营造现场震撼的展示效果

2.

2.4 项目SWOT分析 项目劣势淡化策略

提高现场服务 品质，增加建 筑高度，宣传 市政规划未来， 减少村民房和 空地的影响

环境 劣势

配套 劣势

远望数码城

周边商业配套欠 缺，居住氛围不 强，可增加娱乐 设施设备，引进 商业，提高居住 品质

区域路网发达，但 距县中心较偏，可 引进交通，牵引客 户

地段 劣势

2.4 项目SWOT分析

从本体角度看， 项目将要

本文标题：远望数码城-2013惠州博罗远望数码城项目定位报告377p
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