一 : 深圳住宅过剩有多严重？请看独家数据！

蒲哥按：每当跟朋友们聊起深圳的房价，几乎所有人都会说“不会跌”，理由是“深圳没有地”。真的是这样吗？

为了给大家一个合理的解释，蒲哥充分发挥金融宅男的研究精神，为小伙伴们统计了相关数据，结果令我大吃一惊。

放心，我会写得跟美食指南一样简单易懂的。

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在开始这个话题的讨论之前，请大家先拉开窗帘，看看你家对面的住宅楼，有多少房子是亮灯的？

其实，早在2011年，深圳大学就有一群学生，历时半年，调查了１２１个楼盘、４．１万套住宅，通过查看用水量算出结果：深圳一手楼空置率达到４３％。

次年，腾讯网的记者跑到深圳各大新兴住宅区，通过查看亮灯情况来判断空置率。结果更加惊人：龙岗片区八成空置，后海片区六成空置，龙华、坂田片区空置率更高达八九成！

不过，金融宅男当然不会满足于如此原始的手段，我们习惯用数据说话。

要回答“深圳住宅是否过剩”这个问题，无非就是看深圳有多少房、有多少人。但令人失望的是，政府在这个方面向来遮遮掩掩，绝不会直截了当地告诉你，原因你懂的。

不过，深圳市住建局于2011年发布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》曾指出：截至2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。但这并不是深圳住宅存量的全部，因为这个数据并不包含民间称为“小产权房”、官方称为“历史遗留违法建筑”的部分。

继续追查发现，2009年，为了彻底摸清“历史遗留违法建筑”的底数，深圳市斥资数千万元，做了一份全面普查，这也是全国惟一完整披露的小产权房数据库。由深圳市规划国土委负责的该份普查统计报告显示，截至2010年，全市违法建筑普查总量35.69万栋，总建筑面积3.92亿平方米。

但是，上述3.92亿平方米的“历史违法建筑”，除有作为主体的统建楼和自建房以外，还包括工业、商业或办公、公共配套类等，报告显示，其中住宅类总建筑面积共有1.49亿平方米。假设套均面积为100平方米，则这些小产权房大概就有150万套。

另外，从2011年~2013年，深圳市共建设商品住房、安居房、公租房合计约30万套。新建的小产权房就暂且忽略不计了，因为确实没有数据。

到这里，深圳市的住宅总量就昭然若揭了：合法住房（810万套+30万套）+小产权房150万套=990万套。

下面来计算深圳市共有多少住户。

一如既往地，政府也没有公布这个数据。不过，机智的蒲哥发现，深圳市供电局在其网站的自我介绍中提到，该局2014年年初的最新客户数为271.26万户。这应该就是深圳所有的企业和居民用户的总和，因为只要有人，任何企业和居民都必须用电的吧？

再考虑到深圳市市场和质量监督委员会公布，截至今年一季度深圳市企业总数达67万户，则粗略估计，深圳市现有居民总户数约为204万户。

结果出来了：990万套住宅——204万户住户，这是什么概念？

这意味着，可能有786万套房没人住，空置率约八成。

当然，实际情况可能没有这么严重——也可能更严重，谁说得准呢？但是，要说深圳市的住宅存在严重过剩，这是大致靠谱的。

小伙伴们可能会疑惑，深圳这么小小的一个城市（2000平方公里），仅相当于上海的三分之一、广州的27%、北京的12%，咋就建了这么多房子呢？

其实，只要大家熟悉这四个一线城市就不会奇怪了。深圳尽管总面积最小，但是早就实现全面城市化，是国内唯一一个没有农村的城市，而其它三个城市都还有大片开发程度不高的农村。例如广州，如果只算其开发程度较高、人口较密集的中心六区，其实总面积也只有1500平方公里。

同时，由于作为新兴城市没有历史负担，在深圳很难见到低矮的房子，这里所有空地都密密麻麻见缝插针地建满了高楼大厦，哪怕农民房也要建到七八层，这也是独一无二的。即使在伟大北京的市区，也经常会莫名其妙地看到一大片土地，既不建楼、也不种树；要在深圳，绝壁会有人抢建几十栋农民房在上面。

也正因为如此疯狂的房地产建设，深圳的房地产企业是国内最牛的。在2013年中国房地产百强企业之中，有16家是深圳企业。

未来谁会为如此庞大的存量住宅买单？

蒲哥有个朋友，手握一栋大楼——不是农民房，而是真的二十几层高的小产权房——但是，既不出租、也不出售，就是博弈未来房价继续上涨。这样的人不在少数，而这正是导致住宅大量空置的原因。

但是，在深圳现在的房价水平上，还有多少人有能力接手呢？

大家可以参考以下数据。

政府公布的数据显示，截至2013年，深圳市年末常住人口1062.89万人，其中，户籍人口310.47万人，另有农民工近700万人。

我并非歧视农民工兄弟，但是实事求是地说，这700万人基本上不构成对楼市的有效需求。按深圳市总工会2010年发布的报告，老一代农民工平均收入在2072元/月，新生代农民工为1839元/月。再度无语的是，这个机构没有公布最新数据，不过，假设按照最近两年全市居民平均收入累计增速23%来计算，2013年农民工的平均月收入也仅在2500元左右，面对当前平均2万/平方米的深圳房价，基本上是杯水车薪。

剩下那310.47万位有户籍的市民，以及数十万位既不是农民工、但也没有户籍的市民，加起来大概350万人吧。

国家统计局深圳调查队曾在2012年公布过一次居民家庭人均可支配收入中位数，这个基于抽样调查的数据显示，2011年，深圳市居民家庭人均可支配收入为３６５０５元，而同期人均可支配收入中位数为３３２９９元，其中有５８％的家庭人均可支配收入达不到３６５０５元的平均数。

到2013年，深圳市全年居民人均可支配收入已涨到4.5万元，不过，低于平均收入的家庭比例应该是不会有多大变化的，所以，我们继续假设有５８％的家庭人均可支配收入达不到平均数，而这些年收入低于四万多元的人，有在深圳买房的能力吗？估计比较悬！

这样的话，大概就只剩下147万人了（其中有些人可能会组成家庭，所以人数可能更少）。我们姑且相信，年收入达到4.5万元就具备在深圳买房的能力，但是，147万人——990万套住宅，加上住宅数量增加的速度还高于人口增加的速度，我必须承认，我很难对深圳房价的未来有信心。

那么，既然供需如此悬殊，房价为啥老是不跌呢？

这个问题太复杂了，下次再说吧。

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二 : 南昌市房地产中介服务机构管理要求文本

专心·专注·专业·专家

房地产中介服务机构管理要求

一、南昌市房产管理局是本市房地产中介机构资质管理的主管机关，房地产经纪机构备案和房地产估介机构资质等级申报由市场管理处受理，初审合格后报江西省建设厅房地产业处核准。[www.61k.com)

二、房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。进入南昌市的房地产中介服务机构应在当地领取营业执照后的30天内，应到南昌市房产管理局市场管理处办理备案手续。

三、成立房地产中介服务机构直营或加盟分部(店)，名称前部必须是总部(店)名称后加分部(店)名称，分部(店)不得办理个体工商执照，其所从事房产交易的法律责任由总店负责，直营或加盟分部(店)由总部开出证明并派专人到市场管理处报备。

四、从事存量房交易的房地产中介机构，必须填报入网认证登记表，网上登记备案操作人员必须参加培训，领取《从业人员上岗证书》和上网操作密钥，密钥不得借给他人使用，如发现则吊销其《从业人员上岗证书》。

五、房地产中介机构资质应在有效期内提前30天申报房地产中介机构资质续期手续。房地产中介机构资质超过有效期的公司，视为自动放弃中介服务资格，不得从事房地产中介业务，市场管理处可将该公司中介服务资格予以注销，不再受理该公司申报续期手续。

六、开发企业应聘请具备房地产经纪资质的中介服务机构作为营销代理，发现未取得房地产中介服务资格擅自代理销售开发楼盘的，则将该楼盘的预售端口封闭，并责令停止该中介公司业务，开发企业承担违规责任，并接受相应行政处罚。

七、房地产中介机构收费实行收费公示制度，应当在其服务场所醒目位置公布其收费项目，服务内容，收费标准等事项。为便于日常管理，中介机构名称、法人、分支机构、电话、办公地址等变更时，应到市房地产管理局市场管理处办理变更手续，对不配合管理部门的日常管理，影响较差的单位，将予以警告、责令整改。

八、房地产中介服务机构必须及时客观真实地向市房地产管理局报送有关业务报表，逾期未报，责令整改，并作为不良行为记入信用档案。

九、房地产中介机构应按照诚信、规范的要求从事房地产中介业务，服务合同未能履行或未能完全履行，房地产中介服务机构不得收取或不得全额收取中介服务费，但因委托人自身原因造成的除外。凡房地产中介机构及其执业人员出现失信、违法、违规行为及被投诉举报处理、行政处罚等情况，都将作为不良行为记入信用档案，对行为不良、市场影

南昌房产中介 南昌市房地产中介服务机构管理要求文本

专心·专注·专业·专家

响较大的机构和执业人员将停止其中介服务的资格。(www.61k.com］有经群众投诉的，中介机构应主动及时地配合管理部门处理违约纠纷，并将处理情况及时报送市房产管理局市场管理处。

十、房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台账。业务台账和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出以及法律、法规要求载明的其他内容。

十一、房地产中介的从业人员必须为本单位从事中介服务的专职人员(不得兼职、挂靠)，并签订正规的劳动合同。房地产经纪人不得重复执业，发现违规现象，收回其注册证书，停止其执业资格。

十二、房地产估价机构一级资质必须保持15名专职的房地产估价师, 二级资质必须保持8名专职的房地产估价师, 三级资质必须保持3名专职的房地产估价师；房地产经纪机构必须保持四名房地产经纪人, 房地产估价师或经纪人进行注册变更时,原单位必须保持不少于上述数量的专职房地产估价师或经纪人,否则不予办理变更手续。

十三、进入房地产交易大厅从事业务的房地产中介机构人员，要佩戴工作牌，实行挂牌服务。

十四、房地产中介机构应加强行业自律，在房产协会的指导协调下从事中介业务，并按时缴纳会费。

十五、中介机构违反本规定第二条、第五条、第六条的有关规定，除按《条例》规定给予1-3万元处罚外，视情节轻重给予中介机构警告、降低中介机构资质等级直至取消中介机构资质，并予以网上公告。对具体经办的房地产经纪人给予警告或吊销房地产经纪资格证，并予以登报公告。

十六、本规定自2009年7月20日起施行。

三 : 合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

合肥市物价局 合肥市房地产管理局

合价房〔2011〕41号 文件

关于印发《合肥市住宅小区物业服务

收费管理办法》的通知

各县区物价局、房地产管理局、住房和城乡建设局，各开发区经贸发展局、建设发展局，本市各物业服务企业：

?合肥市住宅小区物业服务收费管理办法?（以下称?办法?）已经市政府第83次常务会议同意，现印发你们，请认真贯彻执行。［www.61k.com）

对?办法?实施后新建小区、首次移交小区的物业服务收费，严格按照本办法执行。对?办法?实施前双方签订的委托合同已明确期限，且没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行；也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业

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合肥小区 合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

按照本办法重新约定；原合同到期后必须按照本办法执行。[www.61k.com)

各物业服务企业要认真执行?办法?，进一步加强收费管理，规范收费行为，严禁各种违法违规收费行为。

二〇一一年七月二十六日

主题词：经济管理 价格 物业 收费管理 通知

抄送：省物价局、省住房和城乡建设厅，市委办公厅、市人

大办公厅、市政府办公厅、市政协办公厅，市直有关部门。

合肥市物价局 2011年7月26日印发 -2-

合肥小区 合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

共印1500份

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合肥小区 合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据?中华人民共和国价格法?、国务院?物业管理条例?和?安徽省物业管理条例?等法规，结合本市实际，制定本办法。(www.61k.com)

第二条 本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条 合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。

合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

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物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。[www.61k.com］

第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章 收费范围

第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

第十条 物业服务一般包括以下内容：

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（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）车辆停放服务管理；

（五）做好安全防范和秩序维护工作；

（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；

（七）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

（八）业主委托的其他公共性服务内容。［www.61k.com)

第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； -6-

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（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。（www.61k.com）

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。

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物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。

第三章 收费管理

第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照?合肥市住宅小区物业服务等级标准?（附件3）、?合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准?（附件1），拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标

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准，并在前期物业服务合同中明确。（www.61k.com)

前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。

第十五条 开发建设单位与业主（物业买受人）签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主（物业买受人）签字确认。

第十六条 业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。

第十七条 物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

第十八条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。 -8-

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第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。（www.61k.com）双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领?服务价格登记证?。

第二十二条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。

第四章 停车收费

第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费（见附件2）。

业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，

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建设单位不得以只售不租为由拒绝。[www.61k.com)

第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。

第五章 共用设施设备收费

第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。

第二十七条 非城市集中供暖（冷）单位直收到户的集中供暖（冷）系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。

第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业-10-

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主收取手续费等额外费用。（www.61k.com）

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章 装饰装修收费

第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，并承担相关法律责任。

第七章 责任与义务

第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

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第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。[www.61k.com］违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

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第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第八章 监督管理

第三十四条 市、县、区价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据?中华人民共和国价格法?等法律、法规予以处罚。

第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协-12-

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商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。［www.61k.com）

第三十六条 肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。

第三十七条 本办法自2011年8月1日起施行，有效期5年。

2006年9月6日发布的?关于印发〖合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则〗的通知?（合价房〔2006〕325号）同时废止。

附件1：?合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准? 附件2：?合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准?

附件3：?合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准?（合肥市房地产管理局制定）

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附件1

合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准

定价形式：政府指导价

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附件2

合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准

2、小型车，乘坐人数≤9人，蓝牌；中型车，乘坐人数10—19人，黄牌。（www.61k.com］

3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。

4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。

5、已成立业主委员会的由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。

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附件3-1

合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）

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附件3-2

合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（乙级）

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附件3-3

合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（丙级）

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附件3-4

合肥市住宅小区物业服务规范及等级

指导性标准（丁级）

1．服务项目按照丙级指导性标准约定。(www.61k.com］

2．服务内容和标准参照或部分达到丙级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。

3．管理服务年代较早的住宅小区，达不到丙级服务内容与服务标准的等级为丁级。

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本文标题：深圳市住宅售房管理服务中心-深圳住宅过剩有多严重？请看独家数据！
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