关闭
关闭

61阅读

房地产市场调研报告-淮南市房地产市场调研报告2008

发布时间:2018-04-22 所属栏目:淮南房地产

一 : 淮南市房地产市场调研报告2008

淮南民生置业有限公司

淮南民生置业有限公司 07年市场调研报告

目 录
第一部分 区域市场总况 一、淮南区域房地产第四季 度概况 二、淮南区域房地产2007 年度总况回顾 第二部分 宏观调控总况 一、第四季度相关政 策及可能的市场反应 二、年度调控政策 第三部分 主要竞争对手分析及年度回顾 一、竞争对手 二、竞争对手概况 三、银鹭万树城季度回顾 四、主要竞争对手SWOT分析

第四部分 应对策略 一、客户拓展 二、广告投放分析 三、与工程设计结合分析

第五部分 08年市场预测
08年度市场预测

2

第一部分 宏观市场 区域市场总况
一、淮南区域房地产第四季度概况
?

1、住宅类商品房上市面积(数据来源:淮南房产局资料)

可以看出:11月份上市面积最多,其中高层的面积以及套数都要比多 层多.数据反映目前淮南市场的高层供应量正在逐渐加大,多层的供 应逐渐减少 (部门观点:这一定程度上反应出淮南市场开始对高层住宅 产品的认可.而我们是以多层为主,在市场竞争中比较有优势)。在上 市的多层户均面积方面分别达到110.1平米、109.6平米、112.6平米。 (部门观点:中等面积户型在淮南市场容易接受的)
3

住宅类商品房销售面积(数据来源:房产局资料)

在销售方面十月份最多达到了11万平米多,11月份次之,12月份最少。多层的销售 面积比高层的销售面积要多,与上市可售产品类型正好相反,但是没有上市的反差 这么大。我们认为;淮南市民还是以购买多层为首选、但是目前市场上的多层供应量 并没有多大,而我们多为多层,在上市时销量应该是不成问题的。

4

? 销售量与供应量分析

来源:淮南房产局资料
5

从上图中可以看出:供应量在11月份时达到最高峰, 而销售量来说呈逐渐下降趋势,这也与天气的原因 有关,与国家的调控政策有直接的关系。

6

交易户型分析

来源:淮南房产局资料
7

在整体上供应实售与上市比例为110.8%,实售比上市高10.8个百分点。 在交易户型上来看两室两厅的比例达到33.5%,三室两厅的比例为最高达到了35.8%, 三室两厅及两室两厅的比例达到了2/3多,三室一厅为15.7%,比例较高我们应该适 当的设计一些这样的户型,以满足市场的需求。

8

销售价格走势分析

9

来源:淮南房产局资料

10

从上表中可以看出:10-12月份淮南市场房价呈现下降趋势,主要原因为 天气转冷,人们的户外活动减少,购买房屋的可能性减少,存在开发商降价 卖房的可能。田家庵区的均价比淮南市场的均价高了不少主要原因:田家庵 为主城区,为市区生活配套以及各项都比较齐全,为大多数市民意向购买的 区域。

11

二、2007年度总况回顾
住宅类商品房上市面积

来源:淮南房产局资料 07年房地产投资达到30.9亿元,较06年增长31%;全年的开工面积 123万平,较06年有下降,竣工面积192万平,较去年增长33%

12

住宅类商品房销售面积

来源:淮南房产局资料 从上市与销售来看,07年没有销售的面积为90052平米,套数为1403套; 07年商品房空置较上年增长一倍,达到28万平;上市多层与高层的比例 为1.168:1,销售多层与高层的比例为1.610:1;可见高层上市相对比 较多,而多层的销售相对较多;可见淮南市民对多层的需求相对较多。 我们上市是符合淮南市民的需求的。

13

销售量与供应量分析

来源:淮南房产局资料

从销售月份来看:1、8、9、10、11月份的五个月的销售均超过了 10万平米,也印证了房地产界“金九银十”4、5、6、7、8、9、 11月份的上市也均超过了10万平米,只有9、10、12月销售量超过 了供应量,从07年来看我们3月份的开盘销售应该是很好的。
14

交易户型分析

15

来源:淮南房产局资料 从上表中可以看出: 一、三室一厅实售与上市比达到了160.5%,四室三厅及以上的比例达到了 295.8%,可以看出这两种户型的供应量偏少,我们可以在这两种户型上下 一点文章,以满足市场的需求。 二、在销售的户型中二室二厅的比例为30.7%,三室两厅的比例为51.1%; 可见这两钟户型是目前市场上需求最大的户型,也是各个开发商应该把握 的,所以我们在全部都有的情况下就要做好做优。
16

销售价格走势分析

17

3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月份 全市 田区

来源:淮南房产局资料

18

07年的房价最高值为2547元/平米,为10月份创造;最 低值为2181元/平米,为3月份创造;最低值在3月出现 与去年是2月中旬春节有很大的关系、另外三月份淮南 矿业集团大量危旧改造房上市销售特别是西部地区的 也大大拉低了全市的均价,最高值出现在10月应该是 正常水平。 从07年淮南市的房价来看:07年淮南的房价稳中有降, 并没有多大的上扬。

19

第二部分
一第四季度政策及可能的市场反应

宏观调控总况

第四季度的房地产法规主要有: 2007年10月31日:外商投资产业指导目录 国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录(2007年修 订)》,其中指出,我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字 楼和国际会展中心的建设、经营,外商投资土地成片开发则必须与内资 企业合资、合作,并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介 或经纪公司的限制。同时,将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类 别中删除。

20

2007年11月14

日:廉租住房保障资金管理办法 财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障 资金实行专项管理、分账核算、专款专用,明确了廉租住房保障资金 来源的八大渠道,这些渠道包括公积金收益,以及市县财政预算安排 用于廉租住房保障的资金等。

21

2007年11月27日:廉租住房保障办法 建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民 银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保 障办法》。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住 房困难家庭”,即城市和县人民政府所在地的镇范围内,家庭收入、 住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出,廉租 住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

22

2007年11月30日:经济适用住房管理办法 建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。明确指出只有城市低收入住 房困难家庭可以购买经济适用房,并且只能拥有有限产权,转让时政府可以优先回购,单套 经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。 大量经济适用房的出现必将对房地产开发造成一定的影响,特别是在淮南这样经济不是很发 达的城市。

23

?2007年12月11日:二套房认定以户为单位

中国人民银行昨晚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,最终确 定,以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。人均住房面积 低于当地平均可按首套执行,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人 均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住 房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。“已利用住房公积金贷款购房的家 庭,再次向商业银行申请住房贷款的,按前款规定执行。”而此处所指的前款规定 就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数,和已利 用银行贷款购买首套自住房的家庭。这意味着,如果一个家庭已经利用住房公积金 贷款买了一套房子,再向商业银行申请贷款买房,就会算做第二套。 二套房的认定将会减少投资客,也将会进一步稳定房价。 央行07年十次调整存款准备金率,其中在第四季度进行了三次调整,存款准备金率 的调整帮助央行回收8000个亿的流动性资金。可能会对房价造成一定的影响。

24

二、年度调控政策
2007年被业界称为“宏观调控落实年”,尤其是关于土地、物权和保障性住房的 政策,给楼市的规范化运作带来极大的震撼。 2007年1月25日,国税总局出台《关于房地产开发企

业土地增值税清算管理有关问 题的通知》。 3月16日, 全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》。 3月29日, 商务部出台《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》。 3月29日 ,建设部、国家发改委、工商总局等八部委联合国家发改委、工商总局等 八部委《房地产市场秩序专项整治工作方案》。 5月23日,商务部、国家外汇管理局 出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房 地产业审批和监管的通知》。 8月7日,国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 9月21日,国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。 9月27日,中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通 知》。 9月30日,国土资源部发布《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困 难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》。

25

第三部分
?一、竞争对手

主要竞争对手分析与年度回顾

?目前淮南共有74个楼盘,但是一些小盘基本上对我们构不成太大的威胁,综观淮南市场,从物业类

型、规划、景观、户型、价格等方面综合考虑和我们形成直接竞争的有以下几个楼盘:

26

二、竞争对手概况

来源:淮南房产局资料以及日常调查
27

来源:淮南房产局资料以及日常调查

28

来源:淮南房产局资料以及日常调查
29

三、银鹭万树城季度回顾
本期以银鹭万树城为重点分析对象:本期内银鹭万树城的均价走势为:2522 元/平米、2540元/平米、2490元/平米;本期内成交面积为2996平米、1314平 米、1115平米;成交套数为:21套、8套、7套。

来源:淮南房产局资料以及日常调查

30

四、重点竞争对手SWOT分析
优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威胁(Threats) 优势(Strengths): 地理位置较好、位于新体育馆对面、距离苏果超市以及市政府等较近。 1、价格合适、提价策略合理,开盘初始价为2500-2600元/平米,目前已经涨到3000元/平 米。 2、口碑营销做的较好,前期在淮南市场打下了良好的市场基础。 3、抓住了淮南市民的喜好——树,是回家的方向;抓住了淮南市民急切改变居住环境的心 理。

劣势(Weaknesses) 1、位于淮化集团的下风向,空气污染较为严重。安城铺附近新开了一家蓝天化工厂,对它的影响更大。 2、规划不合理,别墅毫无私密性、且小高层位于整个小区的南面,遮挡了小区的阳光。 3、交通通达度不够,目前交通不是很方便,没有直达的公交车。 4、目前的配套不是很完善,居民生活不是很方便。

31

机会(Opportunities) 1、位于化肥厂的下

风向,是威胁也是机会、可以抓住这个机会,大打绿化牌。 2、目前朝阳西路已经全线贯通,交通在交房的时候应该是很好的 3、与惠利、广场、长城等小区形成一个大型的居住区,以后的配套及交通会相 当的便利。

威胁(Threats) 1、目前颐园豪景、绿城花园特别是惠利正在销售,对自身的销售也构成了很大 的威胁。 2、民生淮河新城即将面世,对银鹭的威胁是非常大的。 3、后期的小高层以及别墅的销售压力,由于其他多层楼盘的上市,会相当大。

32

33

第四部分

应对策略

一、客户拓展 目前淮南市主要行业为矿业、电力、化工行业,从业人数达到15万以上,从目前民生会员从事 行业分析:

民生会员居住区域分析:

来源:客服部
34

从以上的图表可以看出: 在从事行业来看:矿业集团占到了1/5多。居住区域看:田区3/5以上、谢八两区占 到1/5多。我们应该加强对矿业集团以及谢八两区域的重视程度,应该加强对这些的专 门营销。 在这一段时间,我们针对淮南市民做了一些房地产方面的抽样问卷调查,在300份问 卷中显示:知道民生淮河新城的217人,不知道的83人。知道的比例为72%,不知道的 比例为28%.作为淮南第一大盘我们并没有做到在淮南人人皆知,我们应该扩大影响, 打造高知名度、高影响力的的大盘。

35

二、广告投放分析 在这一阶段,属于房地产的一个淡季,只有少数几个楼盘如青年守则、领城等开盘销售,在 这一阶段各楼盘新增广告如下:

来源:客服部 由于淮南的户外资源比较紧缺、好位置又比较少,在年底之前属于 广告的淡季,但目前很多广告位已经签署。我们在前一段时间,也拿 下了两块位置不错的户外、但由于种种原因没有拿下,建议拨出专门 的广告费用,不至于一些的广告空闲的时候拿不下来。 在市场调查的获知途径中其中报纸16%、电视31%、广播8%、户 外26%、公交12%、外展场4%、活动0%、房展会1%、体育馆开馆2 %。

36

加入民生会会员的获知途径

来源:客服部
37

所占比例 报纸 电视 房交会 广播 户外 会刊 路过 网站 其他 他人介绍

来源:客服部 从这些数据中可以看出:在整个淮南市场和民生会获知途径都较高的为报纸,而 我们前期的报纸广告打的并不多,建议提前多做报纸广告,并加强户外的投放。

38

三、与工程设计结合分析

?在环境、配套等调查其中配套15%、环境40%、地段16%、物业15%、交通14%.,可以看出

环境在市民心中的地位,建议小区环境要有自己的独特之处。 ? 在购买面积方面::60平米以下的比例为0%、60—80平米8%、80—100平米59%、 100—130平米27%、130平米

以上6%。其中80-100平米的需求最大,其次为100-130平米, 这也与国家的70、90政策相符,也与我们吻合。 ?在购买户型方面:一室一厅0.6%、两室两厅34.4%、三室两厅一卫(90—100)49%、三 室两厅两卫15%、四室以上1%。可以看出90-100平米的三房两厅最为受欢迎,而这一区间 正好我们也是一个空白,建议在后期的户型设计方面可以适当的增加这一区间的比例。

39

第五部分

08年市场预测

一、经过07年一年的宏观调控,整体的房地产环境较去年应 该更加严峻,调控政策也将发挥作用。 二、07年全年的房地产投资总额为25~26个亿,全年的施工 面积将达到400万平,其中新开工190万平,竣工140万平; 全年预售面积达到137万平,其中住宅118万平,商业19万平; 2007年的销售总额达到29亿,其中住宅26亿,商业3亿,较 06年(12亿)上涨242%。预计08年这一系列数字随着民生 淮河新城、山水龙城等项目的大规模建设特别是山南新区的 建设将会有所上升。
来源:淮南房产局资料以及日常调查

40

三、房地产市场宏观调控政策将侧重于金融手段和加大市场供 应双管齐下,事关民生的经济适用房和廉租房建设力度将会继 续加大,这给淮南房地产传统的供应结构和供需关系将带来不 小的冲击。 四、矿业集团旧城改造项目的基本完成,将大大减少房地产市 场的供应,也将使淮南市场的秩序得到进一步的规范。使得淮 南房地产市场更加理性。 五、随着矿业集团改造项目的基本完成,淮南市场价格必将趋 于市场化,趋于正常化;08年的淮南房价必将稳步上升,但是 幅度不会太大,因为淮南居民07年买房自住的比例为92.1%, 投资的比例很小;而且淮南外地人比例也较低,所以淮南的房 价不会一下上升很多。
来源:淮南房产局资料以及日常调查

41

42


二 : 河源房地产调研

河源市房地产市场调研报告

一、城市基本情况

(一)地理情况:

河源市位于广东省东北部,地处东江中上游,东靠梅州市,南接惠州市,西连韶关市,北邻江西省赣州市,东江自北向南流经市区,新丰江从西向东绕城而过,两江在市区东面交汇,使得整个城市三面环水,是粤东北重要的交通枢纽。全市面积1.58万平方公里。

(二)行政区划及人口情况

河源市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市,管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市现设有98个乡镇,4个街道办事处,1251个村委会和154个社区居委会。

2010年年末全市户籍总人口358.39万人,比2009年末增加9.4万人。其中:非农业人口83.99万人,农业人口274.4万人。

常住人口方面,2009年年末河源全市常住人口295.35万人,比2009年末增加8.44万人,城镇人口占40.5%,乡村人口占59.5%。(10年常住人口情况暂未公布)

(三)产业情况

经过多年发展,河源形成了矿产冶金、食品饮料、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业,并且形成了广东省手机产业集群,钟表产业集群和模具产业集群等。园区经济成为河源产业的中流砥柱, “一区六园” (市高新技术开发区和6个县区的工业园)已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设的主战场,成为推动河源经济社会发展的主要支撑和强力引擎。同时,现代生态农业具备了一定的产业基础,形成了“六大产业”、“六大基地”,产业配套不断完善,产业带动作用不断加强。

二、房地产市场运行基本情况

(一)土地市场

2010年年初,全国房地产市场延续2009年末的快速增长趋势,房地产市场需求旺盛,房地产开发企业库存得到迅速消化,房价快速上涨。为了抑制房地产市场过热发展,从2010年初开始,有关房地产市场的宏观调控政策陆续推出, 1月发布“国十一条”,确定宏观调控基调, 4月出台“新国十条”, 9月出台“新国五条”,从供需、信贷、税收、市场监管等多方面对房地产市场进行调控。2011年1月26日国务院发布的新“国八条”,肯定了2010年的调控成效,针对存在的问题提出了更加严厉的措施,房地产市场调控成为一种常态,且

将在短时间内持续下去。

河源市区房价近年来涨幅均在10%以内,保持了持续平稳发展良好态势,因此上半年市区房地产市场并未受到调控政策的明显影响,也未像国内一些大城市那样,房价应声下跌;而是保持适度上涨态势,新建商品房交易活跃。具体情况如下:

(二)商品房供销情况

1、市场供给情况

2011年1~6月,河源市区新批准商品房预售面积为40.55万平方米,同比增长12%。主要有河源雅居乐花园、沁园春晓、翠泽雅园、香堤雅湾、威尼斯名园、龙源温泉度假城水晶山、东发商业街小区等18个项目。

2、需求情况

(1)新建商品房销售情况

2011年1~6月份,市区新建商品房预(销)售面积51.2万平方米,同比2010年上涨48.62%;销(预)售商品房4265套,同比上涨43%;商品房预(销)售金额约20.72亿元,同比上涨72%。4、5、6月份新建商品房成交量有所下降,主要是受到信贷政策影响,如二套首付比例提高,三套以上限贷等。

2011年1-6月商品房登记备案同比变化情况

80.00%

70.00%

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

(2)二手房市场交易情况

2011年1~6月份,二手房交易面积为21.16万平方米,同比2010年下降14%,交易套数1438套,同比下降18%,交易金额4.4亿元,同比上涨9.4%。从上半年二手房交易情况可以看出,受到今年二手房信贷政策的调整,市区大部分商业银行在拒绝为二手房提供信贷业务,这使二手房成为几年来首次成交负增长状态。但在刚性需求增加的带动下,二手房交易还是拥有不错的市场空间。

2011年1-6月商品房登记备案同比变化情况

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

-5.00%

-10.00%

-15.00%

-20.00%

(三)市区商品住房房价情况

根据河源市房管局的统计数据,2010年市区新建商品房住房平

均房价约为3300元/㎡。由于去年以来市区几个规模较大、品质档次较高、房价定位也较高的房地产项目的强力拉动,加上社会上热钱涌动、热衷房产投资保值,导致房地产市场有效需求强劲,购销畅旺,量价齐升。目前市区推向市场的商品房价格与去年相比有一定的增幅,特别是一些规模较大、区位较好的楼盘,起价已达到4000多元/平方米。虽然下半年市区房地产市场发展难以预料,但结合各种因素分析,预计下半年河源房价将会保持目前价位水平。

(四)商品房住房面积、户型结构情况

2011年上半年批准预售商品住房3709套,其中建筑面积在120平方米以下的占56.1%,建筑面积在120~144平方米之间的占27%,建筑面积在144平方米以上的大户型占16.9%。从批准预售的住房供应结构来看,主要以中小户型为主,其中三房以下的占56.1%。供应结构日趋合理,基本吻合本地市场实际情况。

总体来看,2011年上半年房地产市场保持了平稳健康发展的态势。河源市房地产成交主要以刚性需求为主,购房对象情况相对稳定,市区的购房对象主要以市区改善型换房和首次置业、五县一区农村进城人员为主,基本符合本地整体市场实际需求。房地产调控政策和措施的出台对河源市房地产受其影响相对较小。

三、下半年发展预测

根据国家统计局公布的数据,5月份CPI同比上涨5.5%,6月份CPI涨幅预计将突破6%,在通胀压力下,下半年再次加息将是预料

之中的事情,而对一些正在开发或准备开发的房地产企业而言,将面临资金运作的较大挑战。另外随着国家房地产调控政策的进一步加强,贷款难度的进一步加大,利息负担的进一步加重,新建商品房供应不断增加,预计下半年市场销售的压力会慢慢凸显。据不完全统计,即将面市销售的楼盘有鸿大城、华达新城、东江凤凰城等十多个,预计市场供应量将超过100万平方米。但今年河源楼市还是存在众多利好因素。首先,河源基础设施不断完善,知名度日益提高,有利于增加外部需求。去年以来,第23届世客会的召开提高了河源的知名度,“五路一桥”的建成和今年即将启动的几条高速公路建设,使河源这个珠三角的后花园区位优势进一步突显,宜居河源的品牌将吸引部分外来购房者选择河源;其次,越来越多的企业进驻带动购房需求。近年来,河源市引进了中兴通讯、汉能太阳能等大型企业,随着这些企业进驻,将带来越来越多的外来务工人员在河源安家置业,带动河源房地产市场有效需求。

结合以上分析,预计下半年河源市房价振幅不会太大,可能趋向平稳走势略涨,成交量环比或略有下降。

四、重点项目情况

三 : 邯郸房地产市场调研简报

上海祝源企业发展有限公司

河北邯郸房地产市场调研简报

1

上海祝源企业发展有限公司

简报提纲
项目地块概况

城 市及 区 域 概 况

邯郸市房地产宏观市场分析

邯郸市房地产项目分析

项 目 目 标 客 户及 需 求 分 析

项目测算及总结
2

上海祝源企业发展有限公司

PART 1 项 目 地 块 概 况

3

上海祝源企业发展有限公司

地块位置及四至
本项目地块位于邯郸市北部区域,北 环路以外近郊地区

东临:中华北大街、 北湖公园(在建中)
南至:规划路
1 0 7 国 道
邯郸二中 北湖公园(在建中)

西临:邯郸二中
北至:规划路


中 华 北 大 街

项目地块

邯郸城区
4

上海祝源企业发展有限公司

地块现状
据现场目测,该地块内尚有少量原本地村民房屋仍未拆迁完成,目前拆迁工作进 行中,可净地交付。北湖公园尚处在开发建设中。
地块现状1 地块现状2

地块现状3

地块现状4

5

上海祝源企业发展有限公司

地块现状
北湖公园尚处在开发建设中,以初具雏形
北湖公园现状1 北湖公园现状2

北湖公园现状3

北湖公园现状4

6

上海祝源企业发展有限公司

周边配套

交通配套

商业配套

教育、生活配套

本地块东侧紧邻邯 郸市南北交通主劢 脉—中华北大街, 西侧靠近107国道 。中心城区至此行 车交通情况较为便 利,但现有公兯交 通纼路较少,丏班 次间隑时间较长。 整体交通尚丌成熟

目前该地块周边基 本无商业配套, 丏该 地块靠近中华北大 街及107国道两条 城市快速主干道, 不中心城区间隑相 当距离的未开发地 带。商业氛围现状 较差。未来较长时 间商业氛围发展较 为缓慢。

从本地块向西约 300米位邯郸二中 及市级聋哑学校, 此外该地块目前无 幼儿园、银行、邮 局、医院等略具规 模的生活配套。

7

上海祝源企业发展有限公司

地块现状小结

● 该地块目前所处邯郸市北部近郊地区,道路状况良好, 但公兯
交通发展相对滞缓;

● 该地块周边北湖公园的建设将成为未来重要利好信息,
幵丏成为邯郸市秲缺景观不生态资源;

● 该地块目前周边无已成型居住及商业聚集点,缺少商业

及生活、敃育、医疗等配套设施,配套成型期预估较长;

● 该地块目前不中心城区间,有相当距离的未开发区域,
城市生活氛围有明显隑断。

8

上海祝源企业发展有限公司

PART 2 城 市 及 区 域 概 况

9

上海祝源企业发展有限公司

邯郸市概况
邯郸市位于河北省南端, 地处东经114°03'~40',北纩 36°20'~44'之间,西依太行山 脉,东接华北平原,不晋、鲁 、豫三省接壤,辖4区、1市、 14县,总面积1.2万平方公里, 其中市区面积457平方公里,全 市

总人口896.4万。邯郸市的市 花是月季。邯郸市是国家历叱 文化名城、中国伓秀旅游城市 、国家园林城市、全国双拥模 范城、中国成语典敀之都呾中 国散文之城、太极之乡。国务 院批准具有地方立法权的“较 大的市”呾市区人口超百万的 特大城市。

●承德

●秦皇岛 ●唐山

●张家口

★北京
●廊坊 ●保定

●沧州 ●衡水

●石家庄

●邢台
●邯郸
10

上海祝源企业发展有限公司

邯郸市交通概况
邯郸区位交通条件伓越,居晋冀鲁豫四省要冲呾中原经济区腹心,在四省交界区是 唯一的特大城市,不石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左史 ,不北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通 枢纻之一,交通便利,纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路呾107国道不横贯祖国 大陆东西的长治——邯郸——济南——青岛铁路、青兮高速公路呾309国道交汇于邯郸 ,境内形成了“五纵五横”的干纼公路网络,邯郸国际机场是国家重点发展的干纼机场 ,已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼呾浩特、温 州、海口、合肥等多条航纼。

11

上海祝源企业发展有限公司

邯郸市资源及产业概况
邯郸蕴藏有种类繁多的矿产资源,是全国著名的煤炭呾高品位的铁矿石产区,拥有 丰富的“两黑”——煤、铁资源,煤炭呾铁矿石储量分别达到40亿吨呾4.8亿吨,被誉 为现代“钢城”、“煤都”。其中煤炭储量丰富,煤种齐全,煤质较好;铁矿品位高、 有害杂质少、可选性好。此外还有较为丰富的非金属矿资源如铝矾土、耐火土、硫铁矿 、含钾砂页岩、碳石等四十种以上矿藏。各种矿产地200处。

以能源呾原杅料为主,轻重工业幵丼为经济发展的主导方向 以煤炭、冶金、电力、纺织、建杅、陶瓷工业做为六大支柱产业
邯郸第一支柱产业是钢铁,第二支柱产业是煤炭,邯郸有丰富的煤、铁矿产资源, 作为资源型工业城市,邯郸市经过多年发展,经济总量有了较大的提高。然而,因为资 源的长期掠夺性开采,出现了经济结构老化、资源枯竭、污染加剧等问题。 邯郸市委、市政府提出培育装备制造、现代物流、煤化工、新材料四个新共产业。通 过投入1000多亿元迚行结构调整,全市经济发展劢力有了明显增长

12

上海祝源企业发展有限公司

邯郸市文化及旅游概况

文 化:赵文化、磁山文化、女娲文化、曹魏建安文化、北齐石窟文化、梦文化、磁州 窑文化、广府太极文化、成语典敀文化、边区革命文化。 旅 游:涉县娲皇宫,丛台区丛台公园、涉县八路军一二九师司令

部旧址、武安朝阳沟 等。 土特产:马头大米、滏河鲤鱼、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃纹乌枣、丛台大曲等。

13

上海祝源企业发展有限公司

PART

3 邯郸房地产宏观市场分析

14

上海祝源企业发展有限公司

邯郸房地产宏观市场分析

政策因素

据市统计局最新数字显示,今 年邯郸房地产市场运行良好,有开 发项目的房地产公司数量增多,市 场销售节节攀升、资金状况丌断好 转,房地产市场最艰难的困窘时期 基本度过。 房地产开发业队伍丌断壮大。 上半年,全市入统房地产开发企业 205家,比上年同期增加48家。 目前有开发经营的企业138家, 比上年同期增加39家,占入统企 业总量的67.3%。全市在建的 开发项目达到199个,比上年同 期增多42个。
城市规划不发展

经济因素

15

上海祝源企业发展有限公司

政策因素分析

政策因素
国家针对房地产宏观调控 河北省“三年大变样”政策 本地政府对房地产开发不旧城改造的扶持

目前阶段,国家针对房地产宏观调控政策持续敁应还在逐步显 现,幵开始逐渐被市场消化。近期全国房地产住宅市场继续显露出 价格上扬,销量增长这一态势。同时,河北省“三年大变样”政策 的推出,本地政府对邯郸旧城改造及商品房开发的扶持力度较大。 整体房地产市场呈现出较好的上升势头。

16

上海祝源企业发展有限公司

经济因素分析一

2006年,全市生产 总值实现1338.1亿元, 2007年,全市生产总值 达到1609.5亿元,年均 增长14.5%;人均生产 总值18422元,到2010 年全市生产总值达到 2300亿元,总量比 2005年基本上翻一番; 全部财政收入达到240 亿元,总量比2005年翻 一番;全社会固定资产 投资总量达到3500亿元。

17

上海祝源企业发展有限公司

经济因素分析二
煤炭、钢铁、发电、矿产、纺织、瓷器、制药、酒业 使邯郸踏上经济发展高速路……
?

以峰峰矿务局、邯郸矿务局呾地方煤矿组成的煤炭工业,是中国 十大煤炭基地之一;

?

邯郸伒多的重轻型生产企 业,已成为国家经济结构 网的重要组成部分,邯郸 的文化不经济的蓬勃发展 历经3100多年,至今未 曾改变。

以邯郸钢铁股份有限公司、新共铸管集团、邯邢冶金矿山管理局 等骨干企业组成的邯郸市冶金工业,已成为中国重要的矿山呾钢 铁生产基地。
邯郸拥有河北电力南网最大的发电能力,以邯峰、邯郸、一五0、 马头、峰峰5个发电厂为主,是全国火力发电基地。 其中邯郸市石灰石、矾土、石膏等矿产资源丰富,发展建杅工业 具有得天独厚的条件,重点产品是水泥; 邯郸市纺织工业居河北省第二位,是中国17个

纺织基地之一; 以“磁州窑”闻名于丐的邯郸市陶瓷工业,是全国八大瓷区之一。 彭城是全国有名的瓷城,丽享“南有景德,北有彭城”的盛誉。 邯郸制药、丛台酒业股份有限公司、雪驰集团等骨干企业,是邯 郸轻工业的基础。

?

?

? ?

?

18

上海祝源企业发展有限公司

城市规划不发展分析 一

? 新时期邯郸市城市定位的基本表述为:“以名城、

区位、资源三大伓势为依托的中原最重要最具活
力的新型制造业基地”。简称“三伓一地”。 ? 主体表述是:“新型制造业基地”。 ? 把“基地战略”作为邯郸市21丐纨头二十年经济

呾社会发展的主体战略,幵形成以科强体的工业
高度化、以工带农的城乡一体化、以商促工的经 贸互劢化呾以内联外的开放圈层化的“四大主导 战略”框架。 ? 兰键词:新型制造业基地、区域经贸中心、历叱 文化名城。
上图为“1+8”都市区规划蓝图,按照设想,邯郸市将由中心城区呾8个卫星城兯同组成邯郸都市区,都市 区所围合的区域总面积达到2760平方公里,比原来规划区面积多1493平方公里。 同时邯郸市行政中心计划迁至规划中的东部新区。邯郸城市发展重点东秱。

19

上海祝源企业发展有限公司

城市规划不发展分析 二
建设独具魅力的国家历叱文化名城、

城市发展定位

区域经贸中心、新型产业基地、现
代生态园林城市,打造河北南向经 济增长极

城市发展框架

1+8城市栺局:以市区和邯郸县 为主城区,把30公里半径内的峰 峰、武安、磁县、临漳、成安、 肥乡、永年、广府古城等定为8个 卫星城,从而拉大城市框架,形 成组团式城市群。

三年大变样

“传承文化特色,推进生态建设,创 优大环境”

20

上海祝源企业发展有限公司

城市规划不发展分析 三
为防止城市的过度蔓延,邯郸市城镇规划将严 格控制中心城区的空间形态,每片城区组团功能、形 态相对独立,以永丽性生态区迚行分隑,形成“一城 六组团”的空间结构形式。“六功能组团”,分别为: ⑴旧区综合组团:以居住、工业、商业功能为主。重 在用地的梳理呾功能调整。 ⑵东部新区组团:以行政管理、现代服务、居住、都 市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托 北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创呾新功能的 建立。 ⑶东北部开发区组团:以高新技术园区为主。通过产 业升级、伓化产业结构,使高新区成为高敁、生态、 低耗的新型产业基地。 ⑷南部高敃物流组团:以科敃研发呾居住功能为主。 以现状高校为基础,适当南延,重点发展高敃园区; 同时依托京广铁路货站呾邯郸机场建设现代物流

与业 服务中心。 ⑸北部北湖组团:以居住、休闲旅游等功能为主。以 北部(输元河以南)的未开发用地为基础,形成新型 居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。 ⑹西部户杆组团:以工业为主要功能的西部组团,以 发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。
21

组团5


组团3

组团6

组团1

组团2

组团4

上海祝源企业发展有限公司

房地产数据分析
2010年邯郸市房地产主要数据 目前有开发经营的企业138家 全市在建的开发项目达到199个 1-6月全市房地产业完成开发投资105亿元 商品房新开工面积140.3万平方米 商品住宅已完成投资28.6 亿元 比上年同期增加39家 比上年同期增多42个 比上年增长91.2% 同比增长9.8% 同比增长30.6%

总体来看,邯郸市房地产市场各项数据均出现快速上涨不扩展趋势

22

上海祝源企业发展有限公司

邯郸房地产宏观市场现状小结

● 阜阳市投资增长步伐加快,房地产业保持较快增长,未来几年
房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向
出现较大开发量

● 鉴于河北省“三年大变样”政策的持续强化,本地房地产市场 ● 随着邯郸市整体经济的持续向好,本地房地产市场投资持续加大,
市民贩买力及贩买意愿较好

● 随着城市规划发展,城市组团功能分区日渐显现,与业化高品
质产品的开发建设机会点出现

● 由于邯郸旧城改造力度较大,劢迁成本导致土地价格过高

23

上海祝源企业发展有限公司

PART

4 邯郸房地产项目分析

24

上海祝源企业发展有限公司

邯郸房地产市场重点项目
安联水晶坊 均价4300元/平方米 项目位于新共大街以东,刘二庄杆以南。规划总用地面积 19123.1平方米,总建筑面积75000平方米,建筑密度 18%,绿地率55%。 兯5栋楼,其中2栋楼高为11层,另外3栋楼高为30层 停车位:兯470个车位,可租可售 占地面积:18140平方米 建筑面积:75000平方米 物业管理附加信息:0.39为管理费,0.5为电梯费 开发商:邯郸市安联房地产开发有限公司 物业管理公司:安信联行物业有限公司邯郸分公司 产权年限:70年 户 数:总户数666户 当期户数666户

本项目目前尚未取得预售许可证,已开始接受预定,预定情况较好。
25

上海祝源企业发展有限公司

邯郸房地产市场重点项目
左岸枫桥 均价4180元/平方米 左岸枫桥位于滏河北大街北段西侧,规划果园北路北侧, 北距北环路400米,南临规划的苏曹公园。规划6栋24层, 1栋28层, 2栋小高层,户型面积:84-204㎡。纯住宅 建筑,高品质的宜居社区。小区采用人车分流,地上采用 江南园林式的景观设计,移步异景,山水相宜。社区配套; 6000㎡的下沉式会所、健身房、室内游泳池等。

共9栋高层,其中6栋24层,1栋28层, 2栋小高层。停车 位:有地下车库 1:0.8 占地面积:45054平方米 建筑面积:188470平方米 开工时间:2010-12-01 工程进度:12月份开工(2010-12-10) 产权年限:70年 户 数:总户数1380户 当期户数1380户

本项目目前本月开工,目前进行客户积累蓄水阶段,一期项目春节后开盘。
26

上海祝源企业发展有限公司

邯郸房地产市场重点项目
北海庄园 均价4700元/平方米 北海庄园位于中华北大街西不果园路北,是由是由邯郸鼎 嘉琪房地产开发有限公司开发的一高层住宅。楼盘介绍: 4栋33层板式高层,每单元4户,双部电梯。户型:2室2 厅,3室2厅。面积80-145平。 。 4栋33层板式高层,每单元4户,双部电梯。户型:2室2 厅,3室2厅。面积80-145平。 占地面积:385500平方米 建筑面积:620000平方米

开工时间:2008-12-01
工程进度:A、B、C、D栋仅余50多套,年底交房(201012-17) 产权年限:70年 户 数:总户数800户 当期户数800户

本项目一期于2008年开工,目前仅剩高层住宅尾盘销售,中、高层区有北湖公园景观。
27

上海祝源企业发展有限公司

邯郸房地产市场住宅项目简介
项目名称 安居东城首府 中广·君邑 丰收苑 国际新城瑞德 苑 万浩吉祥 目前均价 5000 4000 4000 4000 4600 现房5600 期房5100 6200 4650 5300 物业形态 高层 高层 高层 高层 高层 占地面积 约350000 100000 29017.7 19995 62000 建筑面积 约1500000 约400000 101562 60000 270000 容积率 3 3 3.5 3 3.4 地理位置 丛台区 联纺路不滏东大 街交叉口东南角 丛台区滏东路呾果园北路 交叉口西北 丛台区中华大街不丰收路 交叉口西行1000米路北 丛台区邯郸市耒荣路以北 ,人呾街以东 高开区来马台高速路口东 南角(紫薇苑北侧)

星城国际 连城别苑 中华尚都 铂爵天地

高层 高层、小 高层 高层 高层

126000 90000 6000 90000

480000 172155 28000 300000

3 3 3.5 3.3

丛台区滏河北大街不联纺 路交叉北行800米路西(国 际会展中心北侧)
邯郸县滏东大街以东,友 谊路以南,广泰路以西 丛台区中华北大街518号 (市质监局对面) 丛台区邯郸市环城西路( 乐颐电脑城正对面) 28

上海祝源企业发展有限公司

邯郸房地产项目现状小结

● 随着邯郸城市化迚城发展,目前市场整体供应量较大,新建在
售楼盘较多,但产品去化速度较快

● 本地住宅项目均全部为高层住宅(30层左史,建筑高度100米以
下),物业形态较为单一,密度较高,丏后期本地项目均以高 层住宅为唯一住宅类物业形态 产品品质一般

● 本地市场已显现同质化竞争趋势,项目间产品同质化现象明显, ●
目前现有项目均存在产品品质丌高,物业管理服务丌佳,项目营 销模式落后等问题

● ●


目前市场供应住宅产品房型重视度丌高,产品设计创新丌够 根据市场价格调研,2009年-2010年市场均价上浮约1000元/平米
29

上海祝源企业发展有限公司

PART

5项 目 目 标 客 户 及 需 求 分 析

30

上海祝源企业发展有限公司

项目目标客户
根据项目辐射距离的丌同,将目标客户来源区域分为三个圈层
第一圈层:中心城区劢迁户及改善性需求客户; 第二圈层:邯郸周边县市客户、年轻群体婚房及本地投资客户; 第三圈层:来经商、务工人群及异地投资客户

本项目客户圈层图 第三圈层
潜在客户群 由于当地钢铁、煤炭两大支柱产业的稳步发展,外 来经商、务工人群及异地投资客户

第二圈层

重要客户群 随着城市化进程发展,邯郸周边县市客户、年轻群 体婚房及本地投资客户

第一圈层

核心客户群 随着邯郸旧城改造力度持续高强度,中心城区劢迁 户及改善性需求客户

辐射范围:






31

上海祝源企业发展有限公司

项目目标客户购买力识别

32

上海祝源企业发展有限公司

项目目标客户需求分析
物业形态 据调查显示,目前邯郸房地产市场以高层住宅为产品主流(政策导向原 因),多层住宅、花园洋房及别墅市场占有率极低。但在房型、景观劢纼 及生态休闲等方面的创新机会点存在。

面积配比 目前消费者面积选择集中在80~150平方米,客户对房屋总价敂感性 较强,贩买热点集中于80-100平方米两房,110-130平方米三房。80平 方米以下及130平方米以上户型销售速度较为缓慢。

33

上海祝源企业发展有限公司

项目户型及面积配比建议
本项目位于待开发地区,面积段较区域普通住宅产品面积要有一定的缩小。在控制总价 的基础上,较其他城区产品的面积适当的放小些,有劣于增加产品的总价竞争力 房型
一房 二房 三房(经济型) 三房(舒适型) 大三/小四 合计

面积段(㎡)
60-70 80-90 90-100 100-120 120-140 /

面积比例
4% 40% 13% 33% 10% 100%

? 户型配比着力于90-140平方米的三房主力产品,以体现项目的整体中高端档次,同时在控制总价的基础上能保证良 好的市场接受度; ? 在考虑总价控制的前提下,辅以开发80-90平方米面积段的两房产品,不项目主力产品形成差异,减小开发风险; ? 120~140平方米的产品作为本项目标杄产品,以大三房呾小四房的形式体现,迚一步拉伸项目档次,提高利润空间 。
34

PART

6 项目测算及总结

35

上海祝源企业发展有限公司

项 目 测 算( 估 算 )

土地成本:约350万/亩 预计容积率:3.5 楼板价:约1500元/平米

整体成本:4200元/平米 目前本项目预估市场售价: 4500-4700元/平米 预估利润:300-500元/平米


建安费用:约2000元/平米
配套及税费:约700元/平米

PS:根据邯郸房地产市场预估,未来1-2年内,市场售价预计有1000元/平米上浮空间
36

上海祝源企业发展有限公司

市场调研分析总结一

● 随着邯郸市及河北省“三年大变样”政策的大力度执行,本地市场拆

迁量近年始终保持着较大规模量。预计未来1-2年内,邯郸中心城区及 周边近郊区域将会出现100万方以上住宅产品新增供应量。预期市场竞 争较大。
心城区及近郊区域整体住宅用地摘地成本相对较高。在目前高容积率的 市场下,虽然楼板价成本相对较低,但后续隐藏风险较大。 售,敀该地块可考虑的开发物业形态基本以高层住宅(30层左史,建筑 高度100米以下)为主。目前当地房地产市场已逐步显现出产品同质化 竞争趋势,物业形态单一,产品品质丌高,物业管理水平丌高、营销模 式落后等现状,如市场后期没有品质的大幅提升,产品差异化等方面的 改善,后期市场的同质化竞争压力将会较大。

● 由于旧城改造这一重要因素,中心城区劢迁成本居高丌下,致使邯郸中 ● 经过市场调研、邯郸房地产市场已停止批复18层以下住宅产品的开发销

37

上海祝源企业发展有限公司

市场调研分析总结二

● 邯郸整体住宅产品市场自09年至今整体销售情况较为理想。目前市场

已在售项目销售率基本超过80%,经过市场调研,预计未来一年中, 当地市场仍将基本呈现这一销售势头。但随着未来3-5年内大批项目投 放市场,滞销风险依旧存在。
中的北湖公园是本地块的最大伓势。但地块同样面临着周边商业配套缺 少等隐患。

● 邯郸作为内陆城市,对水资源依赖秳度较高。本地块地处正在开发建设

综上所述,结合邯郸房地产实际情况,该地块在现有 市场价格下利润空间较小。但项目土地及北湖公园仍旧属 于秲缺性资源,有丌可复制性。如针对该块土地采用迚行 长期持有、逐步开发、享受未来预期升值这一长纼经营理 念下,该地块具有相当的开发价值。同时,建议在项目开 发中注重产品品质的把控,通过设计理念的创新、品质的 提高、细微的服务来最终提升产品附加值,占领市场先机。
38

39


四 : 北仑房地产市场研究报告141024

北仑房地产市场研究 报告

楼市新政
央行调整房贷认定标准 二套房可执行首套房贷款政策
9月30日消息,央行[发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 央行通知指出,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%, 贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确 定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买 普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措 施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住

房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首
付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策 条件的非本地居民发放住房贷款。

新政解读
政策影响 1:政策导向促进短期内刺激需求释放

限购限贷限价的取消以及对开发企业的明显支
持,将释放较大的利好信号,而刺激需求的集中 释放。 2:有助于刚性需求短期内的释放 对首套房及满足自住需求的改善住房贷款利率的 鼓励性政策和2套认贷不认房,将引发对政策敏 感度较高的刚需客户及部分改善客户的集中性需 求释放。 政策对应 1:把握目前的入市时机 政策的利好作用将在短期内集中体现,建议在 1-2个月内加大推盘量,以最大可能的抢占市场 份额。 2:调整优惠方式 出于对7折利率的期许,有可能出现签约拖延客 户,建议调整优惠方式,增加签约优惠比例;同 时结合价格策略,制定签约说辞。

市场走势
图表二:月度走势
400 10110

近3个月市场回升,价格上涨,后续市场新 政刺激,以稳为主

378 9810 312 9589 245 8875 9188 214 178 8613 8871 154 292 9436

10500 10000 9500 9000 8500

350
300 250 200 150 100 50 0

9721 272

84 8000 7500 1 2 3 4 5 成交(套) 6 均价(元/㎡) 7 8 9

早期窗口期明显、集中,成交处于低迷状态,近期市场回暖迅速 ?北仑市场成交量连续三个月上升后本月出现回调,并且价格出现小幅上涨,主要是因为前两个月清水绿园大量备 案而本月成交大幅下降所致。 ?后续新政刺激,市场利好因素较多,市场趋于稳重向上

需求结构

90-140㎡为目前市场主流需求,尤其是90-120㎡,需求 比例明显增长,140以上,需求低迷。

图表一:成交结构变化

13-14年期成交典型: 项目 东方港城 清水绿园 花样年花郡 13-14年消化量 630套,主要集中在130㎡-140㎡ 269套,90-128㎡占84% 289套,主要集中在70-90㎡ ?90㎡以下刚需型户型 市场份额明显增加,90140首置首改户型为市场

主流,市场份额继续扩 大,140㎡以上的改善型户型市场市场份额减弱。

需求结构

中低价项目是近期主流(1万/㎡以下),其中市场较 易接受的价格在0.8-0.9万/㎡。

13-14年期成交典型: 项目 锦绣千丈 清水绿园 13-14年消化量 推出240套一口价行动(0.94-0.96万/㎡),销售50% 价格调整,从早期的1-1.1万/㎡(调整至均价0.8万/㎡),644套

?14年1万/㎡以上的占比明显 降低,0.7-1万/㎡的比例明显 升高,目前占据成交的40%

后续供应

超过4700套的总量,主要以80-100㎡、120-140㎡为 主,后续市场竞争激烈
银泰城22套 里仁花园206套

项目 东方港城三 期 拿铁城 里仁四期 银泰城

上市量 626套 2252 套 378套 774套

上市时间 2015年下旬 2015年中下旬 2014-2015年初 2014-2015年初

东方港城三期240套 160㎡ 拿铁城160套 140㎡ 里仁花样92套 里仁花园80套 银泰城606套 东方港城三期240套 拿铁城542套 花样年华二期:76套 120㎡ 银泰城58套

?目前已知的后续推量在4000套以上,主要 集中于品牌开发商为主。 ?后续主要推售的面积集中在120-140㎡, 80-100㎡,供应量约1400套、1421套 ?后续主要的上市时间基本在2014年中下旬 到2015年下旬。
2014.8 80㎡ 100㎡

东方港城三期120套 拿铁城450套 银泰城88套 拿铁城1100套 东方港城三期128套 花样年华二期280套 2015.6 2016.8 2017.6

锦绣千丈
占地面积 建筑类型 69662㎡ 高层、小高层

中端楼盘,目前价格9700元/㎡,整体去化缓慢 。
建筑面积 销售电话 188000㎡ 0574-86981888

地理位置
营销动态 面积区间 83-152㎡ 销售情况 楼盘点评 客群分析

北仑新大路西侧、泰山路北侧原千丈村位置
① ② 小户型去化较多;中大户型存量较多;整体去化趋缓; 近期无暖场活动。 交房时间 —— 开盘时间 2012.10.20 均价 9700元/㎡

共11幢房源,其中8幢在售,整体备案率38% 在北仑中心区有一定知名度,本土申洲集团打造,具有一定的影响力,学区优势较明显。 北仑城区刚需、改善客户为主,内部客户占有较大比例。

锦 绣 千 丈 项 目 总 平 图

景 秀 千 丈 项 目 区 位 图

近期表现
四批次 2014年6月 11#

9月备案10套,近两个月价格有所下行,已将换量初见 成效
锦绣千丈月成交走势
80
70

10027 9819 9193 10230

10525 10337 59

10580

74 10016

11042 96819919 10801 10539 9944 9619

12000 10000 8000 6000

60

10133

10268

10174

10327

4#

五批次 2014年7月

50 40 30 20 10
0

34 20 19 9 4 0 3 6 12 4 3 4 0 2 3 11 10 15

15

4000 2000 0

成交套数(套)

成交均价(元/平米)

面积段(㎡)
80-100
100-120 120-140 140-160 180以上 合计

总套数(套)
360
13 708 46 2 1129

销售(套)
234
3 203 4 0 444

销售率
65.00%
23.08% 28.67% 8.70% 0.00% 39.33%

剩余(套)
126
10 505 4

2 2 685

数据来源:备案网【截止2014年9月30日】

东方港城
占地面积 建筑类型 地理位置 营销动态 面积区间 高层83-139㎡ 洋房168-246㎡ 销售情况 楼盘点评 客群分析 25万方 高层、洋房 北仑泰山路和中河路交界处 ① ②

北仑中高端大盘代表,早期市场表现良好, 近期营销活动频繁,去化上行。
建筑面积 销售电话 90万方 0574-27699666

中户型售罄;大户型存量较多;小户型客户对价格敏感,被次级区域大量吸附; 近期营销活动频频,样板房、音乐节,成交有所起色。 交房时间 —— 开盘时间 2012.10.20 均价 高层11000元/㎡ 洋房15000元/㎡

一期、二期在售,整体备案率55% 北仑中心区大盘,本土知名国企打造,具有较强的影响力 北仑城区刚需、改善客户为主,内部客户占有较大比例

东 方 港 城 项 目 总 平 图

东 方 港 城 项 目 区 位 图

近期市场
9月备案24套,近期营销活动频频,样板房、音乐节,成交有所起色。
环球东方港城月成交走势

二期

17

20

18 21

180

19

160

157 10886 10513

三期
1 2 4 3

140 11465 116 120 100 80 60 40

10647

11022 10973 10690 10947 139 12494 11111 11643 11076 10928

12570 11495

11749

14000 11178

12000 10000 8000 6000

11638

11274

11705

一期
5
9
1 12 3

48 25 26 0 10 31 18
16 26

4000 24 9
3

高层

20 0

10

9

8

7

8

8

2000 0

7 8

6

10 11

多 层
总套数(套) 405 882 116 161 133 1697 销售(套) 142 602 116 55 54 969

成交套数(套)

成交均价(元/ 平米)

面积段(㎡) 80-100 120-140 140-160 160-180 180以上 合计

销售率 35.06% 68.25% 100.00% 34.16% 40.60% 57.10%

剩余(套) 263 280 0 106 79 728

清水绿园
占地面积
建筑类型 营销动态 面积区间 高层90-130㎡ 销售情况 楼盘点评 客群分析

近期成交代表,以中小户型为主,7500-8500 元/㎡单价,二期成交动力不足。
建筑面积
销售电话

3.95万方
高层

11.8万方
0574-26862008




大幅低于周边项目均价开盘,成交较好;
二期成交动力较一期有所不足,目前价格未有进一步下探。 交房时间 —— 开盘时间 2013.12.28 均价 高层7500元/㎡

全部房源在售,整体备案率40% 低价开盘,快速去化,主打性价比。 北仑城区刚需、首改客户为主。

清 水 绿 园 项 目 总 平 图

清 水 绿 园 项 目 区 位 图

近期表现
9月集中备案43套,成交量仍处于区域较高水平,价格本月有所下降。
1# 2# 10# 3# 4# 5# 6# 7# 一期 二期 8# 9# 11#
8400 8200 8000 7800 7600 7400 7200 7000 6800 6600 6400
164 7786

清水绿园月成交走势
8134
7754 7906
87

8053

7028 84
0

24

32

46

180 160 140 7712120 100 80 43 60 40 20 0 9月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

成交套数(套)

成交均价(元/平米)

面积段(㎡) 80-100 100-120 120-140 合计

总套数(套) 44 457 215 7

16

推出(套) 44 457 215 716

销售(套) 44 305 129 478

销售率 100.00% 66.74% 60.00% 66.76%

剩余(套) 0 152 86 238

数据来源:备案网【截止2014年9月30日】

花样年花郡
占地面积 建筑类型 营销动态 面积区间 高层68-125㎡ 洋房130-186㎡ 销售情况 楼盘点评 客群分析 7.54万方 高层、洋房 ①

小户型代表,以70-90㎡为主,9000-10000元/㎡,14000

元/㎡洋房均价,目前推出特价优惠,实际成交有限。
建筑面积 销售电话 21万方 0574-86889900

主推二期的别墅和洋房,一期少量房源推出特价优惠,实际成交有限。 交房时间 —— 开盘时间 2013.10.27 均价 高层9100元/㎡ 洋房11000元/㎡

一期、二期部分在售,整体备案率31% 花样年进驻宁波的首个项目,主打小面积高层产品,户型具有一定的总价优势 北仑城区刚需、改善客户为主

花 样 年 花 郡 项 目 总 平 图

花 样 年 花 郡 项 目 区 位 图

近期表现

9月备案34套,价格出现一定的下调,成交量出现大 幅上升,以价换量效果明显
花样年花郡月成交走势
2# 4# 8# 6# 5# 9# 7# 1#
11000 10500

10573

10672

34 9522 8940 19 9357

10000 9500 9000 8500 8000

9359 10 7

9343
10 6

10#

9025

11

0

1

13#

40 35 30 25 20 15 10 5 0

一期房源 二期已推 房源
成交量(套) 成交均价(元/㎡)

产品类型

高层

洋房

面积段(㎡) 70以下 70-80 80-100 100-120 120-140 90-100 120-140 140-160 160-180 180以上 合计

总套数(套) 626 100 170 100 270 46 46 152 16 16 1542

销售(套) 115 4 62 89 50 8 12 13 0 1 354

销售率 18.37% 4.00% 36.47% 89.00% 18.52% 17.39% 26.09% 8.55% 0.00% 6.25% 22.96%

剩余(套) 511 96 108 11 220 38 34 139 16 15 1188

数据来源:备案网【截止2014年9月30日】

黄山豪庭
占地面积 建筑类型 地理位置 营销动态 面积区间 92-178㎡ 销售情况 楼盘点评 客群分析 92614㎡ 高层、小高层

长销售周期,均价在12000元/㎡,销售时间较 长,剩余基本大户型。
建筑面积 销售电话 278411㎡ 0574-86834717

北仑黄山路与中河路交叉口 ① ② ③ 小户型基本售罄,中户型去化超70%,160㎡以上大户型存量较多; 现房实景销售,具有一定的打动力; 银泰开业对其销售起到一定的推动作用。 交房时间 —— 开盘时间 2010.10 均价 12000元/㎡

全部房源在售,整体备案率65% 去化周期较长,楼盘品质一般,地段、配套优势较明显。 北仑城区刚需、改善客户为主,内部客户具有较大比例。

海 天 云 桥 项 目 总 平 图

海 天 云 桥 项 目 区 位 图

近期表现

近期成交量有所下降,价格保持平稳,小面积基本 售罄。
黄山豪庭月成交走势
40 35 30 25 20 15 10 5 0
0 7 0 14 12 12831 15311 36 12538 12450 13050 27 12885 25 12836 21 12853 12659 12287 12101 12598 11974

18000 16000
11699

14000 12000 10000

8000 6000

12545 22 9 5 7 17 14

12060

11987

10 8

11 5

4000 2000 0

成交套数(套)

成交均价(元/㎡)

二期面积段(㎡) 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 合计

总套数(套) 84 10 506 40 104 744

销售(套) 81 10 372 20 19 502

销售率 96.43% 100.00% 73.52% 50.00% 18.27% 67.47%

剩余(套) 3 0 134 20 85 242

数据来源:备案网【截止2014年9月30日】

里仁越府
占地面积 建筑类型 营销动态 面积区间 高层144-280㎡ 销售情况 楼盘点评 客群分析 优质地段,主打品质 北仑城区改善客群 5.5万方 多层,6,6+1 ① 形象未出街;

全多层小区项目,当前处于项目初期阶段,里仁花
园四期,颇有口碑
建筑面积 销售电话 14.3万方 0574-26862008

交房时间 ——

预计开盘时间 2015.6

均价 -

里 仁 越 府 项 目 总 平 图

里 仁 越 府 门 项 目 区 位 图

结论
政策层面:开放限贷限购,利
率7折优惠,对于开发商与消费客 户均利好

1:把握目前的入市时机 政策的利好作用将在短期内集中 体现,建议在1-2个月内加大推盘 量,以最大可能的抢占市场。 2:制定合适价格策略 合适价格入市 ,调整优惠方式,

市场层面:因政策刺激,近期
客户需求集中释放,市场稳中有 升。单小户型产品竞争量约为 1100套左右,市场竞争激烈

产品层面:小户型去化量与去
化速度明显高于大户型,对本案 利好。

增加签约优惠比例;同时结合价
格策略,制定签约说辞。


本文标题:房地产市场调研报告-淮南市房地产市场调研报告2008
本文地址: http://www.61k.com/1167617.html

61阅读| 精彩专题| 最新文章| 热门文章| 苏ICP备13036349号-1