一 : 房地产估价师考试案例以及分析
案例1
常熟市××教育魔假中心房地产价值评估报告
常房评l990l2400l一号
报告说明
一、项目名称
常熟市××教育度假中心房地产价格评估
二、委托方
称：常熟市××教育度假中心
法定代表人：××
住所：常熟市度假村
联系人：××
联系电话：（略）
三、估价方
全称：常熟市房屋评估所
法定代表人：王江
住所：常熟市环城南路58号
联系电话：0520一2791409
王江 国家房地产注册估价师 评估、审核
王建中 国家房地产注册估价师 现场查勘、评估
五、估价作业日 期
1999年1月22日至1999年1月25日
致委托估价函
常熟市×××教育度假中心：
常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下：
委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13 561平方米，在评估基准日1999年1月2日的评估总值为人民币3383万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。
特此函告
常熟市房屋评估所
法定代表人王江
1999年1月25日
估价师关于估价报告的声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
常熟市房屋评估所
房地产注册估价师 王江
1999年1月25日
估价的假设和限制条件
1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。
2.本报告提出的评估结果。以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3．本报告自评估基准日起，有效期限为一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。
6．实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
7．本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素
8．本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。
9．本次评估结果中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
常熟市房屋评估所
1999年1月25日
二 : 全国房地产估价师资格考试试卷1
（一） 土地 管理 基础知识及相关法规 此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时 间为60分钟。
1．土地的供给可分为_______。
a．弹性供给和元弹性供给；b．国家供给和社会供给；c．自然供给和经济供给； d．划拨和征用
2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。
a．地球表层陆地 b．地球表层空间 c．地球表层空气 d．地球总面积。
3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。
a．人与人 b．人与地 c．地与地 d．土地使用者与所有者
4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。
a．土地使用 b．地租 c．价值
5．地价税是以______为课征对象。
a．土地 b．地价 c．土地所有者 d基准地价
6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。
a．田地面积 b．田地 c．土地收益 d．田上赋税
7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。
a．国务院 b．农业部 c．国家土地管理局 d．国家税务总局
8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。
a．平均报酬 b．总报酬 c．边际报酬 d．临界报酬
9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是
a．均不受限制的 b．均受一定限制的 c．所有权不受限制，使用权受一定限制 d．以上答案都不对
10．我国土地制度改革主要是______改革。
a．土地所有制度和土地使用制度 b．土地所有制度和土地管理制度
c．土地所有制度 d．土地使用制度和土地管理制度
11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。
a．产权 b．不同用途 c．征税 d．土地估价
12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。
a．土地利用现状调查 b．土地条件调查 c．地籍测量
13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。
a．10 b．6 c．8 d．7
14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。
a．界址认定 b．权源 c．权属性质 d．土地面积
15．土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。
a．座落 b．四至 c．座落和四至 d．土地所处地段的优劣
16．土地登记的主要内容中的"分摊面积"是指土地使用者在______面积中应分摊的面积。
a．共有使用权 b．土地使用 c．土地所有 d．建筑总
17．土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理______登记。
a．变更 b．抵押 c．换押变更 d．以上答案都不对
18．凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经政府批准注销______。
a．土地登记 b．土地登记申请 c．土地证书 d．土地使用证
19．初始土地登记又称______。
a．变更土地登记 b．经常土地登记 c．土地总登记 d．首次取得土地的登记
20．土地登记发证必须达到三条标准，即______。
a．合法、合理、合情 b．权属
三 : 长假备战房地产估价师考试
１０月１６、１７日，房地产估价师考试将举行。
??如何备考以便通过考试，避免几分之差“落榜”，这对于每个考生而言，其重要性是不言而喻的。如何利用十一长假给自己加点油？环球职业教育在线的房地产估价师辅导专家黑敬祥老师建议：
??充分利用有限的时间。如果说在房地产估价师考试学习的前期，以理解为主，那么在离考试不到二十天的后期，就应以强化记忆为主。
??一是要熟悉考试每门课程的试题信息。历年考题应是最好的训练材料，特别是近几年的考试试题，指导意义更强。另外这十几年的考题，几乎涉及了所有学科的考试重点（新法规与废除法规除外），考生务必要弄懂这些题的特点。建议考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点。
??二是考生必须全面熟悉考试大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆；也可以对照大纲，确定复习重点，把自己还未掌握的知识点列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。
??三是要继续掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。在房地产估价师考试５门课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”；同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上。
??四是要多做几套模拟题，培养临考经验。由于今年的教材出来的比较晚，且教材的变化较大，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。
??掌握考试技巧，取得良好成绩。在房地产估价师考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。
??多项选择题，房地产估价师考试，一般对少选且选择正确的，每个选项得０．５分，所以答题时，没有把握最好不选，这样有利于提高得分。对于判断题，一般规定了“判断错误扣０．５分”，对此宁可不选，也不冒险。
??计算题，要尽量使出计算过程，这也有利于提高得分。
??简答题，要围绕题目要求，列出答案要点，然后对要点逐一展开叙述，并在深度、广度上下功夫。
??案例分析题中的指错题，要坚持多答一些错误点，这样也可以提高得分的几率。
??黑敬祥老师简介：环球职业教育在线的房地产估价师辅导专家，担任《房地产基本制度与政策》教学工作，房地产估价师，任职于房地产行业管理部门，从事房地产估价管理及教学工作多年。
四 : 2006年房地产估价师考试10月进行
考试时间及科目
考试时间 考试科目名称
2006年10月14日 上午9：00－11:30 房地产基本制度与政策
下午14：00－16：30 房地产经纪概论（自备计算器）
2006年10月15日 上午9：00－11：30 房地产经纪实务（自备计算器）
下午14：00－16：30 房地产经纪相关知识（自备计算器）
五 : 房地产估价师考试介绍
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。
一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识
我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。
二、估价师应掌握一定的房地产经济理论
众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并 探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本 、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本 ，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。
三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识
顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少 房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只有“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同，应区别对待和修正。
四、估价师必须熟练掌握相关的法律、法规和规定
我们知道“无规不圆”，作为从事房地产估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施规则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、拍卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、常想、常推敲。诸如要通过反复学习相关税法及税收等政策，并向有关部门咨询，估价师要能准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收和费用；要了解担保的有关规定，最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。
五、估价师应该熟悉房地产市场及其交易变化情况。
大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化评估成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销售价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断有关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍卖、抵债等方面，事实上，只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，要多与多家开发商、经济公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，还可以通过当地的报纸及电台、电视、网络了解二手房价格信息，再加上从拍卖公告及拍卖成交价方面掌握当地真正有意义的房地产交易价格，大大增加了房地产案例库存量，本人还备有房地产估价笔记本、房地产交易价格剪贴簿和房地产估价电子档案等，平时注重搜集、整理和完善这些基础工作，对日常的房地产估价工作带来意想不到的效果。
六、估价师应有较高的素质和诚信的服务。
房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因此本人以为，一名合格的估价师，不仅应有职业自豪感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行动。我们知道，有些评估机构，常常表现给客户“嫌贫爱富”的感觉，从细处讲，比如客户想了解结论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚，甚至以诸如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言搪塞客户，更又甚者，时有发生诸如“收费额小，服务拉倒”、“不付钱不能看报告”等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象的事情。在实际工作中，估价师应换位思考问题，要想客户之所想，急客户之所急。针对客户想少付钱的问题，一方面要引导大多数客户了解估价业务的无形成本，或者说长期经验等的积累成本；另一方面要通过为客户提供优质和诚信的服务来感动“上帝”。
随着中国加入wto，那些国外的以及港澳台的经济鉴定机构将会陆续到来，同行之间现存的“价格恶性竞争”，必然将屈服于服务的竞争，质量的竞争，品质的竞争，甚至是估价师技能与人品的综合竞争。
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房地产估价师考试-房地产估价师考试案例以及分析 本文地址：
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