一 : 有感于上海步高里旧房改造

最近在上海电视台一档专访节目中介绍的关于上海步高里旧房改造的案例，给我的感触良多，也引发了我一些思考，忍不住想说出来，和网友们分享。

步高里，是上海一个老式石库门建筑的里弄，当年，因为建筑质量较好，地段也处于市中心，在上海还是有一定影响的。石库门，其实是一种十分经济，有十分精致的建筑形式，占地不大，设计合理，很适合都市生活。一般每户的占地二十四到二十五平米，两层，地层称客堂间，二层称统前楼，一般有两道门——前门和后门，前门有一道高墙，两扇黑漆大门，门框大多用花岗岩筑成，所以叫“石库门”，进门是一个不大的的天井，由天井，进入客堂，在客堂的后面，就是厨房的位子，上海人叫“灶披间”，在灶披间的上面，也是从底层到二层的楼梯中间，是“亭子间”，一般在八平米左右，在“亭子间”的上面就是也是八平米左右的露天阳台，主要用来晾晒衣服，所以上海人叫“晒台”。考究一点的，，大一点的石库门，还带两个厢房的，这种房式，称为“一正两厢房”。老式的石库门是没有厕所的，后建的石库门是带卫生设备的，所以又叫为新式里弄。

好了大致介绍一下石库门建筑，是为了让朋友们，尤其是外地的朋友对石库门的建筑特点有一个大致的了解。上海的石库门里弄的住户，是很复杂的。有家境殷实的，一般都住整栋的，如果不是旧社会里买下来的，从二房东手里租下来，至少也需要两根“黄鱼”，即二两黄金顶下来。大多是一幢房子里住很多的住户，客堂，前楼，亭子间，分别住三户人家，到后来，客堂间一分为二，分前客堂，后客堂，在客堂的上面搭有“二层阁”，统前楼也分前楼和后楼，在前楼的上层空间还常搭有“三层阁”，有的“三层格”还分“前三层阁”，“后三层阁”，晒台也搭成房间，叫“晒台亭子间”，有的甚至连“灶披间”也被租出去，你看，一栋石库门能住进十多户人家，旧上海市民的居住条件可见一斑。上海有一折著名的滑稽戏《七十二家房客》。就是用夸张的手法描绘了旧上海市民的生活百态的。

电视里介绍的这家，居住面积为二十五平米，是一个统前楼吧，一共住着七口人，一对八十多岁的老夫妻，一对五十多岁的中年夫妻，一对三十岁左右的小夫妻，还有一位六十多岁的有点智障的中年夫妻的大哥，可以说是三代同堂，他们原来的居住条件就是自己改造的，最底层的二十五平米，一分为三，中年夫妻，老年夫妻，各住一间，进门处，留有一个很小的空间，只能容三个人坐下吃饭的饭桌，他们自己在原有住房的上空，搭出两个“三层阁”，一个是小夫妻的住房，一个用以安置单身的大哥，阁楼的高度，是无法站直的，只能坐和躺，上阁楼，用一个移动扶梯，几乎是垂直的，非常危险。

节目介绍的就是设计者如何用人性化的设计，应地制宜地为三代七人，各自营造出独立的相对舒适安全的空间，非常成功，尤其是阁楼，改造后，人可以站直，走动，楼梯，也设计成固定的，很安全，更人性化的是，设计出一个可以容纳七人共同进餐的进餐区，而已经进入老年的大哥在底层有了自己的生活空间，不用再爬危险的楼梯，还给八十多岁的老人，设计了两张单人床。看了改造后的住房，全家人的激动和兴奋，自不待言，也使我们观众也感触良多。

首先，让我感动的是，居住在如此狭窄的空间里的一家人，三对夫妻，还带着一个智障的大哥，那么多年和睦相处，其乐融融，心态很平和，他们这种安贫乐道的精神状态，令人敬佩！我们中国人的传统，是讲究敬老爱幼的，是讲究“三代”或“四代”同堂的，老人和下一辈住在一起，心安，心平，一旦有什么病变，有小辈救助，而小辈有老人同住，“家有一老，赛有一宝”，出去忙事业，孩子有老人看护，老人的安慰和健康，也时时在自己的视野之内，也是安心，放心。可是，现在的观念变了，老传统已经或正在被丢弃，很多年轻人都向往独立的居住空间，不愿意和老人住在一起，虽然可以免除一些婆媳矛盾等等的摩擦，但和我们的传统文化观，价值观有所背离，也反映出我们民族很多传统的美德的缺失。

其次，在二十五个平米的占地面积的建筑中，能通过巧妙的设计和安排，弄出如此人性化的独立空间，容纳下三代，七口人的居住，就使我们思考一个问题，中国是一个人口大国，幅员虽然辽阔，但是从国土的结构“三山六水一分田”的角度来看，人均的土地占有率是极低的，还要流出足够的土地用以粮食和蔬菜，瓜果的生产，还有一部分被用做墓葬用地，留出的可以用以国民居住建筑的土地就相当的有限，可是，我们现在追求的居住条件是怎样的的？要大面积，要大空间，最好还要独立的大花园，动辄建面一百多平米，二百多平米，我们真的需要那么大的居住空间吗？我们的国土，真的能承担给每一户国民那么大的居住空间吗？答案显然是否定的。人们在攀比中往往容易丧失理智，在追求中往往只关注自己，而缺乏整体的，全面的眼光和思维，往往只关注眼前的利益，而忽视长远的利益。我觉得，步高里的旧房改造，给我们的住房建设，提供了一种新思路，或者说新思维，如何利用好有限的土地，如何利用原有的质量尚好的建筑，如何花更少的钱，办更好(www.61k.com）的事，如何真正地根据中国这个人口大国，人均资源贫乏的现实国情，来应地制宜地分层次地有效率地解决好民众的安居问题，这都是当局和我们自己都值得深思的问题。

住房，土地，只是我们赖以生存的一个方面的资源问题，在其他和我们的生存有关的资源问题同样存在着需要每一个国民和政府部门重新认识，认真思考，妥善安排和协调的问题，立足于有十四亿人口这样一个现实条件，中国国情，运用适合中国国情的发展思路，采取适合符合中国资源条件的发展方式，我们才能真正解决好我们中国的国计民生，才能真正建设成为用中国特色的社会主义，才能真正建设好和谐社会。不要一味地向西方看齐，盲目地和国际接轨！这，是我们看拉步高里旧房改造所感触到的想法和看法，和朋友们共勉！

二 : 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

上海宝山区逸仙路旧厂房改造中外运江湾项目- 旧厂房改造

商业项目定位报告

上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

?研究项目地块自身优劣，合理分析项目独特性 ?结合项目现状，迎合市场需求，明确项目定位 ?在旧厂房改造基础上，挖掘改造亮点 ?结合主题定位，提供景观打造建议

?选择合理合适的主题进行植入，提升项目档次

上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

地块价值思考 定位

打造 建议

业态 落位 财务测算招商

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PART 1 项目地块优劣分析——

地块的独特性、唯一性

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上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

项目周边分析——总结

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So，区域型生活商业中心 有极好的发展条件

上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

地块定位分析——项目支持点分析 基础定位分析：

区域生活娱乐中心

定位升级分析之一：

公园式假日娱乐购物中心

定位升级分析之二：

全龄化的教育产业概念

支持点：从市场分析结论可知，项目周边数额巨大的基础消费人群，和轨道交通对人口导入的影响，以及周边商业的竞争环境分析，决定了项目虽然不能成为大型城市中心型商业，但是支撑其区域生活娱乐型商业绰绰有余。（www.61k.com） 支持点：从项目自身旧改的特点出发，结合集中商业的形态考虑。二者结合，和上海购物中心相比（包括徐家汇、淮海路），具备得天独厚的公园式环境。和上海其它旧改项目相比，是独一无二的集中型商业定位。 支持点：整合已有的教育资源，进行整体产业升级，同时利用教育概念的服务范围，扩大整体项

目的辐射半径和项目本身资源优势结合。突出项目在全市范围内的影响力。

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地块定位分析——公园式假日娱乐购物中心

可以看出：上海旧改项目都采用创意与时尚风格，改造为创意产业园或特色商业等

我们要做到与众不同——

打造全上海唯一的 低密度集中商业形态

公园式购物

——环境与商业自然结合

高大乔木叠叠流水

隐藏建筑回归自然

大人孩子共享乐园

公园环境自然商业

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地块定位分析——全龄化的教育基地

高端教育产业—— 全龄化

——幼年、青年、中年 品牌化——引入高端教育品牌 人性化——寓教于乐

多样化——与商业的有机结合

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PART 2 项目定位——

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项目整体定位

本项目定位围绕教育特色+商业内涵+休闲度假 三个维度功能的打造，形成项目独有的点—线—面式发展模式

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项目整体定位

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高端教育产业

度假型商业模式

区域生活中心

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PART 3 定位落地打造建议——

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分区打造

核心集中商业区：常规消费区 打造效果展示

结合教育性消费，店面布置以餐厅、文具、休闲为主

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分区打造

核心集中商业区：教育场地 打造效果展示

教育对场地的要求以自由灵活为主，与项目原有建筑形式非常吻合

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核心集中商业区——教育引擎营利模式

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核心集中商业区——教育引擎营利模式

少儿教育产业

巴斯夫化学试验室

小小化学家实验室——一个面向儿童的互动实验室

1997年，世界化工巨头巴斯夫在德国路德维希港设立了巴斯夫?小小化学家实验室——一个面向儿童的互动实验室。［www.61k.com)该实验室向6-12岁的孩子们免费开放2003年起，该活动先后登陆了南京、 上海、香港、台北、重庆、广州、沈阳和武汉。迄今为止，中国共有超过十万两千名儿童和550多名大学生志愿者参与了这一活动。

?

引发孩子们对科学的兴趣，引导孩子们履行可持续发展的使命。

? 让大学生志愿者多方面收获，同时感受跨国企业的团队精神与企业文化。 ? 赢得了家长的热情支持和参与。

? 得到学术机构、政府和媒体的广泛认可与好评

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核心集中商业区——教育引擎营利模式

少儿教育产业

罗兰数字音乐教育中心

高端乐器品牌旗下专项从事数字音乐教育的专业机构

罗兰品牌：以研发顶尖电子乐器技术为基础，全世界音乐爱好者的拥护品牌，合成器、电鼓、数字录音设备等等音乐家喜爱的各种乐器活跃在世界各地的现场和录音棚中

作为罗兰集团旗下专项从事数字音乐教育的专业机构，罗兰数字音乐教育借助世界级ROLAND电声乐器，专业的教学环境及设备，权威的专业教材，所有教师均具乐队演奏经历。(www.61k.com］

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核心集中商业区——教育引擎营利模式

青年教育产业

新东方外语学校

集教育培训、教育产品研发、教育服务等于一体的大型综合性教育科技集团 ? 打造外语教育基地，树立项目高端形象

成熟教育品牌，知名度及接受度高，为项目注入绝对的活力和品牌形象

培训业务包括：少儿教育、中学教育、大学生考试培训等，涉及范围广，目标客户群体基数大

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核心集中商业区——教育引擎营利模式

青年教育产业

据《中国青少年体质健康行为调查》显示：目前中国中小学生长期进行体育锻炼的不足30%。［www.61k.com）我国60%以上的学生居住环境不具备进行体育运动的条件。***总理在政府工作报告中也提出：“要保证中小学生每天一小时校园体育活动。”

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国际性专业运动机构的引入：体育运动的精髓在于寓教于乐，引导孩子培养正确积极的运动习惯。。。

NIKE运动营

网球、高尔夫、篮球等全面专业训练营

举办明星见面会等，弘扬体育精神

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核心集中商业区——教育引擎营利模式

成年教育产业

SAT中国考场

中国大陆首个SAT考场（政府仍在协商）

SAT，全称Scholastic Assessment Test，中文名称为学术能力评估测试。（www.61k.com)由美国大学委员会（College Board）主办，SAT成绩是世界各国高中生申请美国名校学习及奖学金的重要参考。 ? 中国大陆拥有巨大且未开发的生源市场。

中国大陆没有考点。一般来说，亚洲的香港、新加坡、澳门、台湾、日本、韩国等地都设有考场。

如果中国大陆能够开设SAT考点，美国大学理事会预计可得到6亿美元的商业利润。

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PART 5 财务测算——

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附件一：教育引擎营利模式详细案例

上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

核心集中商业区——教育引擎营利模式 新东方外语学校

集教育培训、教育产品研发、教育服务等于一体的大型综合性教育科技集团

上海厂房 2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

营利模式——新东方外语学校

? 打造外语教育基地，树立项目高端形象

成熟教育品牌，知名度及接受度高，为项目注入绝对的活力和品牌形象

培训业务包括：少儿教育、中学教育、大学生考试培训等，涉及范围广，目标客户群体基数大

作为中国著名私

立教育机构，新东方

教育科技集团于

2006年在美国纽约

证券交易所上市，是

中国大陆第一家在美

国上市的教育机构。[www.61k.com）

全国最大最有名

望的集出国考试培训、

国内考试培训、基础

英语、中学英语、少

儿英语、多语种培训

等领域为一体的教育

培训基地之一。

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营利模式——新东方外语学校

利用毗邻高校利好优势，引发教育冲击力

项目毗邻

复旦、同济等

高校，教师资

源丰富，可建立

亲密合作关系，

强强联合

形成优

势教育氛围提升项目整体档

次，可形成以项

目为中心的外语

学习基地

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营利模式——新东方外语学校 ? 带动多维度商业发展

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核心集中商业区——教育引擎营利模式 SAT中国考场

中国大陆首个SAT考场（政府仍在协商）

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营利模式——SAT中国考场

SAT，全称Scholastic Assessment Test，中文名称为学术能力评估测试。[www.61k.com]由美国大学委员会（College Board）主办，SAT成绩是世界各国高中生申请美国名校学习及奖学金的重要参考。

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营利模式——SAT中国考场

? 引入中国大陆首个SAT考场，迎合出国热潮，将成为全国关注焦点。[www.61k.com）

参考香港SAT考场：

项目现有高挑空、大开间的厂房建筑形式非常有利于进行考场改造

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营利模式——SAT中国考场 ? 多维度商业发展的思考

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核心集中商业区——教育引擎营利模式 巴斯夫化学试验室

小小化学家实验室——一个面向儿童的互动实验室

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营利模式——巴斯夫化学试验室

巴斯夫 是世界化工巨头：The Chemical Company。（www.61k.com]公司的产品范围包括从化学品、塑料、特性化学品、作物保护产品以及原油和天然气。

1997年6月，巴斯夫在德国路德维希港设立了巴斯夫?小小化学家实验室——一个面向儿童的互动实验室。该实验室向6-12岁的孩子们免费开放，旨在让这些小参观者通过亲手实验，体验奇妙而无处不在的化学世界。

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营利模式——巴斯夫化学试验室

巴斯夫小小化学家实验室

2003年起，该活动先后登陆了南京、 上海、香港、台北、重庆、广州、沈阳和武汉。[www.61k.com）迄今为止，中国共有超过十万两千名儿童和550多名大学生志愿者参与了这一活动。

?

引发孩子们对科学的兴趣，引导孩子们履行可持续发展的使命。

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? 让大学生志愿者多方面收获，同时感受跨国企业的团队精神与企业文化。 ? 赢得了家长的热情支持和参与。

? 得到学术机构、政府和媒体的广泛认可与好评

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营利模式——巴斯夫化学试验室

巴斯夫小小化学家实验室

除了小小化学家实验室，还设置多个展示区，进行深度品牌宣传：

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营利模式——巴斯夫化学试验室 ? 多维度商业发展的思考

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核心集中商业区——教育引擎营利模式 罗兰数字音乐教育中心

高端乐器品牌旗下专项从事数字音乐教育的专业机构

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营利模式——罗兰数字音乐教育中心

罗兰品牌：以研发顶尖电子乐器技术为基础，全世界音乐爱好者的拥护品牌，合成器、电鼓、数字录音设备等等音乐家喜爱的各种乐器活跃在世界各地的现场和录音棚中

作为罗兰集团旗下专项从事数字音乐教育的专业机构，罗兰数字音乐教育借助世界级ROLAND电声乐器，专业的教学环境及设备，权威的专业教材，所有教师均具乐队演奏经历。(www.61k.com]

目前该教育中心上海在海上海和浦东有两家：

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营利模式——罗兰数字音乐教育中心

以品牌促进教育，以教育促进品牌。［www.61k.com) 一种双赢的营销模式！

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音乐教育

促

进产品营销

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营利模式——罗兰数字音乐教育中心

以品牌音乐为主线，打造特色青少年教育基地 引入多样特色培训班：（绘画、舞蹈、书法等特色教育）

引入附近高校师资资源：

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——罗兰数字音乐教育中心（小结） 罗兰数字音乐教育中心

国际专业教育机构培训

创造亲子沟通、交流的平台

提供展示才能的舞台 营利模式

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核心集中商业区——教育引擎营利模式

以专业的角度和创新的品牌精神激励每一个运动爱好者

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营利模式——NIKE运动营

据《中国青少年体质健康行为调查》显示：目前中国中小学生最喜欢做的三件事是：上网聊天、听音乐和看电视，长期进行体育锻炼的不足30%。［www.61k.com]我国60%以上的学生居住环境不具备进行体育运动的条件。

***总理在今年的政府工作报告中也提出：“要保证中小学生每天一小时校园体育活动。”

国际性专业运动机构的引入：真正体育运动的精髓在于寓教于乐，引导孩子培养正确积极的运动习惯和兴趣。。。

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营利模式——NIKE运动营

NIKE运动营

篮球等全面专业训练营 突出以专业体育精神激励青少年

举办明星见面会等，弘扬体育精神

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营利模式——NIKE运动营

结合品牌体验营销：

以体验为主题的营销，以快乐为灵魂的运动。［www.61k.com]。。

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