一 : 商务办公房地产

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目的。写字楼的使用者是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易、咨询服务公司等。

写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。

按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积在1万㎡以下的，为小型写字楼；建筑面积在1～3万㎡的，为中型写字楼；建筑面积在3万㎡以上的，称为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。

按使用功能的不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）；②商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；③综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次：①甲级写字楼，这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。②乙级写字楼，它具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。③丙级写字楼，指已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达110～140元/㎡·月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在40～70元/㎡·月，因此对写字楼物业进行估价时，应依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。

当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。目前写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A写字楼。但其实，无论是甲级写字楼还是5A写字楼，国际和国内都没有固定而统一的界定标准。在实际生活中，要结合写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人类型等来判断写字楼的档次。

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二 : 奥地利商务礼仪

　　凡是到过奥地利的人，都异口同声地赞扬该国大自然之美。风光名胜举不胜举，尤其是那里的气候，冬天温和，夏天凉爽。一年四季，外国游人不断，因此旅游业非常发达，其收入是奥国的重要外汇来源， 全国有大型旅馆近8万家，主要旅游景点有蒂罗尔州、萨尔茨堡州、克 恩顿州和维也纳。外国游人主要来自德国、荷兰、意大利和法国。 　　奥地利位于欧洲中部，是欧洲重要的交通枢纽。铁路、公路、水运和空运四通八达，这无疑给来自四面八方的外国商人和游客提供了不小的方便。 　　奥地利社会福利制度非常完善并实行全国社会保险和救济制度， 主要有医疗、失业、退休和事故四大类保险。是欧洲社会福利最好的国家之一。目前人均国民收入2万多美元，平均2人拥有一辆小汽车。 　　近几年，奥地利与我国的经贸、科技、文化与民间交往不断增加。 据我国海关统计，去年两国贸易额高达6亿多美元，据说，今年的贸易 额有望大幅增加。奥国的主要出口产品有钢铁、机械、交通工具、化 工制品和食品。进口商品多为能源、原材料和消费品。 　　随着我国与奥国经济往来不断增加，前往奥国访问的商人逐年递增，与奥地利商人接触，必须特别注意各种礼节。因为奥国商人相当 正式、严肃。在从事商务活动时，尤其要注意头衔。比如：外商若把部长误称为处长，那么在以后的商谈中，准会麻烦百出。如果与奥地利人通信更要细心，务必正确无误地冠上他的正式头衔。如果他的名片上同时印有几个官衔，要提前问清楚，哪一个是最重要的。另外还 要加上“博士、教授、工程师、经济学家”等头衔。 　　无论拜会公私单位，均需提前预约。参加商务谈判一定要守时。 见面或分手时，切记与每个人亲切握手。如应邀去吃午餐，千万不要 抢着付钱，否则会认为你瞧不起他们，最好找机会回请一次午饭。若应邀吃晚饭或餐后听歌剧、看戏，并不需要回请。但如请你去家里做客，切记带上一束鲜花，以示对主妇的尊敬。 　　奥地利是莫扎特和斯特劳斯的故乡。在前往该国进行商务活动之前，应该有选择地充实一下你的古典音乐知识。每年7—8月，连续5周的国际音乐节是奥国一年一度的盛事，许多国家著名的音乐家必来此聚会。 　　到奥地利从事商务，2—4月，9—11月为宜。7、8两个月为全国度假期，圣诞节和复活节前后两周各大公司一般不举行商务谈判或其它活动。奥国货币为奥地利先令，出入境有严格的限制。

三 : 奥地利商务礼仪大观

奥地利的商务礼俗，宜穿保守式样的西装。奥地利商人相当正规、严肃，尤其是首都维也纳，令人觉到一种莫扎特、贝多芬、斯特劳斯等世界著名的音乐家在此活动过的、王朝风格的气氛。奥地利企业家的性格中，较为特殊的，是注重头衔。比如，把部长误称为级别较低的课长，那么，在以后的商谈中，准会麻烦百出。与奥地利人通信的时候更要细心，务必正确无误地冠上他的正式头衔---把董事长写成总经理，你就完了。如果他的名上显示有好几个头衔，务必问问他，那一个是最重要的。另外还可加上“教授、工程师、经济专家……”头衔。 遵守先约定好的时间，那是必须做到的。拜会公、私单位时，均给与每个人亲切握手。如应邀“午餐”，不要抢着付账，但是最好找机会回请一次午餐。若应邀你到家中作客，记得一束鲜花或一盒巧克力去。东方人总希望交易成立以前，索取对方公司表示业务情况的数据。但是，奥地利人的习惯则不愿意在建立商业关系之前，提出供这类的数据。 设法在前往奥地利之前，充实一下你的古典音乐及滑雪。几乎每一个奥地利商人都会滑雪。奥地利是莫扎特、斯特劳斯的家乡，每年7-8月，连续5个星期的萨尔茨堡音乐节是一大盛事，国家上许多著名音乐家必来此聚会。在音乐之乡维也纳，人们除了去剧院听歌剧外，另外一个愉快的去处要算是西班牙骑术学院了。在那里，可以赏到世界知名的“白马舞芭蕾”，该城是旅游胜地和艺术中心，古罗马的贸易中心。 旅舍、夜总会小费10-15%，已附加入账单。 来源:出境旅游在线 本文标题：房地产商务礼仪培训-商务办公房地产
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