个人如何投资房地产-个人如何正确投资房地产理财

发布时间：2017-09-22 所属栏目：青骓投资刘磊

一 : 个人如何正确投资房地产理财

　　由于现在很多人的公司都为员工购买了住房公积金，所以住房公积金贷款买房给个人投资房地产也提供了不少方便。在投资某楼盘之前一定要对楼盘详细调查，多多听听旁人的意见。那么，个人如何正确投资房地产理财呢?下面61k小编为大家收集整理了个人正确投资房地产理财的方法，希望能为大家提供帮助!

　　个人如何正确投资房地产理财

　　一、个人房地产投资应注意的风险

　　由于房地产具有增值的特性，这就决定了相对于其他投资工具而言，房地产投资有收益大风险小的特点。如果你将购置的房产用于出租，你不仅可以收回一部分资金，还可以获得房产升值所带来的收益，这时几乎没有任何风险。至于炒卖房地产，当然会因为市场价格一时的涨跌而面临损失的风险。一般来说，投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地;而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。

　　但根据风险与收益对称的原理，投资者在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢，如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。

　　通常房产投资成本高，投资收益的大小和成功与否要经过较长时间的检验，因此投资者不应草率行事。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，经过精确计算后再选择相应的投资策略。有关金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家庭收入的40%。

　　二、购置房产后如何进行投资操作

　　投资者购置房产后，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。

　　随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。如近年在各地兴起的“房屋银行”，对大多数希望选择以出租作为投资方式，但又缺乏投资经验的投资者来说，无疑是其首选方式。

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　　1、　聚财受益的投资——储蓄

　　储蓄，应该是我们普通百姓最为适应，也最为习惯使用的一种投资方式。储蓄作为一种深入人心的投资方式，最被大家认可的地方就是安全，有保障。但是储蓄的收益相对于其他理财方式是最低的，这也是很多人愿意放弃储蓄转而投向其他高风险投资渠道的重要原因。

　　2、新兴理财方式——P2P理财

　　P2P理财应该是目前来说最为主流的投资理财方式。

　　P2P理财是指以公司为中介机构，把这借贷双方对接起来实现各自的借贷需求。借款方可以是无抵押贷款或是有抵押贷款。而中介一般是收取双方或单方的手续费为盈利目的或者是挣钱一定息差为盈利目的的新型理财模式。

　　目前市场上有很多这类的公司和不同的产品，收益率也不一样，这类产品分为线上和线下两种，线上是直接通网络购买，线下的有一定的门店，通过发传单，送小礼品等拉拢客户。P2P理财以其门槛低、风险小、灵活安全、回报率高等方面都有着其他理财途径无可比拟的优势，而安全问题是则是无法估量的。 P2P做为新兴的理财方式，目前发展还不成熟，看似是一直低风险，高收益的理财方式，实际上是风险很高的。

　　3、投资的宠儿——股票投资

　　股票投资最早被称为是暴力投资，不过现在想要一夜暴富已经是不可能的了。不过相比于其他的投资理财方式获得盈利也是非常可观的，当然，它的危险性也是最高的。近几年股市的大起大落让很多投资者变得更为谨慎，股票投资需要更多专业性知识，这让很多投资理财者望而却步。

　　4、专家理财——投资基金

　　投资基金是指基金发起人通过发行基金券(即受益凭证)，将投资者的分散资金集中起来，交由基金托管人保管、基金管理人经营管理，并将投资收益分配给基金券的持有人的一种投资方式。直接的说，这类投资就是将自己钱交给投资机构帮助炒股等，这类投资的风险相对于投资股票要低，收益也自然要低一些，但是对于不会炒股，又不想储蓄的人来说，可以是个不错的选择。

　　5、收益适中的投资——债券投资

　　新出台的政策国债和国家发行的金融债券利息“暂免征收个人所得税”。通过比较1999年凭证式(3期)三年、五年期国债的票面利率和三年、五年期银行存款实际收益，我们不难发现，购买三最后，警察蜀黍提醒广大市民，投资有风险，理财需谨慎。你看重的是投资公司或P2P的高利息，他看重是你的本金。远离高收益高风险投资，安全理财。在无法辨别投资理财的安全性

二 : 刘磊[房产投资专家]：刘磊[房产投资专家]-简介，刘磊[房产投资专家]-个

演员刘磊_刘磊[房产投资专家] -简单介绍

（www.61k.com）①2001年毕业于澳大利亚卧龙岗大学,获得互联网科技专业硕士学位;

②中国外国专家局专家资质；

国际注册高级理财规划师；

③搜狐焦点海外房产频道特约房产投资评论员

搜狐财经专家观点

④《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约房产投资专栏作者、撰稿人；

《重庆青年报》特约海外置业栏目作者；

畅销书《决胜海外房地产》作者；CPB、ICIE培训教材联合作者；

多家金融机构私人银行家认证课程(CPB)—国内外房产投资讲师；

中国银行ICIE（InternationalCertifiedInvestmentExpert）培训课程—高端人群房产投资讲师；

北京当代金融培训中心房产投资讲师；

澳大利亚Simonds(家建集团)首席房产投资策略分析师；

演员刘磊_刘磊[房产投资专家] -个人介绍

刘磊先生，澳籍华人，2001年毕业于澳大利亚卧龙岗大学，获得互联网科技专业硕士学位。毕业后在房东陈先生的指引下，放弃稳定的计算机行业工作，毅然决然的投入到房产投资的大潮中。从业十几年来，帮助千名国内外投资者成功配置离岸资产。同时，他也身体力行的去总结和实践一系列以人为本的房产投资策略、市场判断标准、产品的筛选原则。先后在澳洲、中国大陆共投资数十套物业。

刘磊先生所做的这些投资，一方面为了验证和检验判断市场的准确性；另外一方面，是为了实现他在迈入房产投资领域之初对自己所做的承诺：以房产作为资产配置和投资杠杆工具，中长期投资，45岁之前能够无忧的、富裕的退休，实现房产投资者们所追求的财务自由的梦想。

演员刘磊_刘磊[房产投资专家] -媒体采访

①凤凰出国主持人：各位网友好，今天我们欢迎傲丰置业集团澳洲房产投资专家Victor刘先生来到凤凰直播间。您好，Victor！能简介下自己吗？

澳洲房产投资专家Victor：主持人好，对澳洲房产投资感兴趣的朋友们大家好。首先本人非常喜欢澳大利亚这个国家，不仅仅是惬意的生活氛围和生活品质，我更看中是它能提供的多元化的投资渠道和长期稳健的投资环境。因此在机缘巧合下投身于房产投资领域，目前从事该行业已经9年了。

②凤凰出国主持人：据我所知，您在北京大学学的是金融，在澳洲学计算机，从事的反而是房地产？

澳洲房产投资专家Victor：是的。之所以说是机缘巧合是受到了我当时房东一席话和他经历的启发。他80年代末来到澳洲，开始只是做清洁工。后来自己用积攒的钱开始投资房产，12年过去了，他目前拥有12套房产，除去支付银行的贷款外，每个月还有超过$15,000澳元的盈余，甚至比目前总理陆克文的收入都高;最最关键的是，他所创造的是被动收入（不需要工作即可获得的永续收入），仅仅十多年就实现了多少澳洲人梦寐以求的财务自由的幸福生活。

反观我的很多师哥师姐们，辛辛苦苦从事IT行业许多年，还是5，6万的年薪，还为尽快还清贷款紧衣缩食，等贷款还清了，人也老了，只能靠微薄的养老金过日子，生活质量和品位大打折扣。看清这个趋势后，我就放弃了金融或者计算机的工作打算，毅然决然的投入到房产投资领域来了。

③凤凰出国主持人：北京春季房展中澳洲房产独领风骚，吸引了中国投资者的眼球。到底中国和澳洲的房产市场相比，有哪些优势呢？

澳洲房产投资专家Victor：是这样的，从投资角度来看，经过了近50年的地产商业化发展，澳洲是房产投资的绝佳目的地;而中国市场更像是短期的投机市场，暴利和极大风险并存，始终处于政策的调控之中，存在很多不确定因素，这完全不符合房产长期投资的选择标准。这就好比股神巴菲特的金科玉律也很难在国内发挥作用一样。

我从宏观角度和政策角度把2个市场作个比较：

1.产权明确

—澳洲购买人对房屋及土地拥有永久性产权，不管是公寓还是别墅;国内只有70年的土地使用权;澳洲房产使用寿命平均70年，而中国的建筑材料的使用寿命25年-30年;

2.金融发达

－银行为买房人积极提供抵押贷款，最高可贷款95%。即使是从未来过澳洲的海外人士，也可获80%贷款;

－浮动利率与固定利率任选;

－可以只付利息，也可以随时多存多取;

－可随时将增值部分变现;

而国内监管部门和银行部门联合确定了新的贷款政策：

—非首次置业，首付比例不得低于50%;

—银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;

—首次置业的首付比例不得低于30%，超过90平米的，首付不低于40%;

—银行对购买三套或者以上者不提供银行贷款;

—银行没有对冲帐户，没有只还利息，不还本金的贷款产品;

3.监管严格

—澳洲房产购买资金一律打入政府监管的TrustAccount帐户，专款专用;

—中国发展商盖房的部分资金来自客户的首付款，该款项没有第三方监管;

4.服务完善

－澳洲地产物业代理负责房屋的买卖和出租;律师负责办理土地及房产过户登记等法律事务;会计师负责日后的税务安排，帮助买房人合理避税。买房人有权随时视察房产;

—国内的中介代理服务行业，仅仅限于帮客户找到租客而已，售后服务相对单一;

5.投资市场成熟和理性，投资者凭借数据指导投资方向;

澳洲有独立第三方公司专门对房产市场长期跟踪和研究，每个月都会公布各个地区和城市的相关指标，如房屋开工率，空置率，租金回报情况，人口变化，失业率，及不同地区的房屋价格走势的分析;而中国目前仅仅依赖国家统计局的相关数据，很多投资者开着车转到哪里就买到哪里，完全凭感觉，最后是赚多少，还要赔回去多少，这是历史规律，因为从澳洲的房价7次翻倍历史也造就了7次个人投资破产潮;过去25年，在澳洲十七种投资对象中，年综合回报率最高的是住宅地产;第二是商业地产;第三是工业地产。优于股票、期货、黄金等投资对象。

中国和澳洲的不同或者优势还有很多，就不一一列举了。相对于国内目前相对扑朔迷离的房屋投机市场，有投资意向和投资金额的独立投资人或机构投资澳大利亚市场作为长期投资会更安全，风险更低，潜在回报更高。

④凤凰出国主持人：那么，您认为什么原因影响着澳洲房产价格呢？未来二至三年澳洲房产市场，您是如何预计和看待的呢？

澳洲房产投资专家Victor：根据澳洲房产市场的表现以及相关统计部门的数据来看，影响澳洲房产市场的主要4个因素依次为经济发展，人口增长速度，新房供应量，利率变化。这四项指标的起伏就直接影响着澳洲房产市场的波动。

首先，澳洲的经济发展，尤其是2009年全球遭受金融危机的影响下，澳洲房产市场是如何表现的呢?2009年影响澳洲房产市场的重要因素：

1.国际金融危机对澳洲的影响比预期低.

2.澳洲是少数发展国家在金融危机中没发生经济衰退的.

3.澳洲的利率跌至历史新低–3%.

4.澳洲政府高至2万1千元的首次置业津贴,加上不同的洲政府各有不同的优惠，这些优惠使得澳洲房产市场的首次置业数量较五年前(2004)增加了116%，同时澳洲房产市场有了突破性的发展，全年增长11.9%。

其次，澳洲房产市场的新房供应量。截至2009年6月，在过去的一年里澳洲的人口增长为44万，澳洲房产市场的新房需求量约为20万套。而澳洲房产市场的实际房屋供应量为13万套，同时澳洲房产市场在2009年10月尚欠7万所新房，预计2010年累积新房短缺量将会上升至20万套,未来5年的情况将更趋严重。

第三，澳洲的利率变化。2009年10月6日，澳洲央行提高利率0.25%，为首个G20成员国家作加息行动。2009年11月3日至12月1日，再增加0.25%，现时息率:3.75%。现时楼宇按揭率升至6.3%。2010年首2个月利率维持不变。2010年中期利率预计升至4.5%。

第四，对澳洲房产市场的未来展望。首先，澳洲经济稳定，而澳洲的第二大伙伴国中国，在金融海啸后的救市方案成效显著，这就使得澳洲对中国输出大量矿产,包括煤,铁,铝及液化天然气的经济行为一直能持续发展，而中国经济强劲,亦有助澳洲经济稳定发展。其次，澳洲人口持续增加，澳洲的房屋供应与需求处于不平衡状况，而澳洲的按揭利率仍处过去20年来的低位,利于买房投资者，并且出租房屋需求及租金回报又将提升,进1步刺激了澳洲房产市场。由此可见，澳洲房产市场已进入新增值周期，而未来二至三年是澳洲房产市场最为重要的时期，所以准备投资澳洲房产市场的投资者应趁大市上升早作准备，把握时机,选购理想物业，以便为自己投资澳洲房产市场增值周期赚取丰厚利润。

⑤凤凰出国主持人：很多家长关心这样1个问题，送孩子去澳大利亚留学，是租房好还是买房好？您是从留学生时代走过来的，您的感受如何，对未来的留学生有什么感言和建议呢？我看你们在宣传时有1个观点，就是“以房养学”，请问这句话是怎么理解的？

澳洲房产投资专家Victor：目前澳大利亚中国留学生数量位居各国首位，据统计每年约有10万名留学生赴澳学习，随着留学人数的增加，居住便成了让学生们头痛的问题了。1个好的居住环境必然会有助于学生学业的提高，同时也会让远在国内的父母放心。我们是在国内最早提出：购买澳洲房产，实现赚钱留学的概念的。如果家长的条件和澳洲的市场环境能够满足以下条件，我强烈建议家长尽早考虑买房或者投资。实现该目标要符合以下的几个标准：1．子女的留学费用充足，不是贷款留学;2．资金投资到澳洲房产，不会影响孩子在澳洲，父母在国内的生活质量;3．孩子在澳洲的学习及生活计划较长，比如5—10年;4．根据市场行情评估后，购买或投资房产后，所还银行贷款低于或等同于孩子支付的租金;5．经过澳洲房产投资专家分析后，确认目前是处于房价上升周期的过程中;目前澳洲的房产市场环境和投资环境对海外留学生或者国内的投资者而言是非常有利的：首先，澳洲的政治稳定、经济蓬勃、矿产、自然资源丰富、自然风光秀美、空气格外清新，全年温度适宜，是联合国平定的世界上是适合人类居住的国家之一，其社会福利体系是世界前三。

其次，澳洲健全的法律体系和对房主的财产保护政策，为澳洲房产经济的稳步发展奠定了坚实的内在基础。

再次，澳洲的一流教育体系和平等的移民政策每年吸引着数十万来自世界各地的学生和移民，营造了多元的社会文化氛围，这无疑是澳洲房产和租房市场长久看好的外在添加剂。这都是澳洲房产逐年稳步上升的根本原因。从过去的45年看，澳洲房产价格每年稳定增值11-13%，平均每7年翻一番。

如果为赴澳留学的孩子买一套房产，既解决了自住的问题，又可以将多余的房间租给同学，这样不仅可以拥有舒适的居住环境，还可以通过转租挣取日常的生活费用，把用来打工的时间节省下来学习。另外，还可以选择与自己同道合的人来居住，可谓一举多得。等将来孩子毕业，如果打算办理移民，拥有澳洲的房产会给移民官留下良好的印象，有助于顺利移民;如果打算回国工作，卖掉澳洲的房产，房产增值的收益足可以抵消与留学期间的费用，而且还会有更多盈余。这样就可实现“投资或购买澳洲房产，实现免费留学，赚钱留学了”。

⑥凤凰出国主持人：很多人会走进这样1个误区，就是买了澳洲的房子就会得到“澳洲户口”。当然这只是个形象的说法，那么投资澳洲房产和澳洲移民之间有没有必然的联系呢。

澳洲房产投资专家Victor：好的，主持人。两者之间没有因果关系。房产和移民的关系主要体现在资产评估上，和资产保有上。但是您在澳洲拥有房产可以极大地帮助您节省金钱，节省时间，甚至是当相关条件满足的情况下，您可以用房产作为借力工具实现移民澳洲的梦想。具体方面比较复杂，同时每个客户的资产条件和情况都不同，这里我就不一一详细分析和介绍了，感兴趣的朋友可以参加我们每个月在公司举办的投资讲座中为各位详细介绍

⑦凤凰出国主持人：感觉您是1个特别有激情的人，那么您的团队是怎么样的呢？您是否满意他们的工作表现呢？

澳洲房产投资专家Victor：我对我们的顾问团队非常满意，这个满意是建立在我们所服务的客户满意为前提的。它体现在以下2个方面：

客户满意：

我们的顾问都有澳洲留学和工作的生活经验，即使是推荐澳洲房产，我们也不是生搬硬套。很多项目我们都会之前奔赴澳洲作现场考察，真正适合我们客户需要的话，我们才作推荐。其次，我们为客户所提供的是“一站式”贴心服务，从支付定金，预约律师，签约合同，支付首付款，办理银行贷款，安排签证，房产出租等等，我们都为客户提前考虑和安排，保证客户的房产顺利交接。

发展商满意：

由于我们的服务到位，语言沟通没有障碍，和澳洲的合作发展商非常融洽，同时为我们的国内客户提供了更多的优惠和协助。可能在澳洲本地购买者都享受不到的交割延期的要求，我们都能为客户争取到，避免了罚金的产生。我们所做的就是让客户投资或者购买澳洲房地产比投资国内更容易，更方便，更有价值。

三 : 个人如何投资房产

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