一 : 调研分析了685家国际大数据公司 解答大数据行业的发展和机会

导读：随着国内互联网+影响力在传统行业的不断渗透，大数据作为贯穿互联网产品整个设计、营销、销售、客服、到运营全流程的底层核心地位在国内市场也慢慢成熟。但是纵观全局，中国的2B企业生态和大数据的落地应用还是落后于美国的整个行业的。

本文通过调研分析了685家国际的大数据公司来回答几个问题：

1)目前大数据行业的核心收入来源来自哪里? 2)除了现状的收入投资界是怎么看的，他们最近的投资风向在哪里?

我们将大数据行业划分为分析层，应用层，基础架构层，数据源，开源工具，架构和分析交叉类，以及孵化器和教育共7个分类。

首先从公司数目上面可以看到：分析，应用，和架构三类占据了超过80%以上的大数据行业公司。

从二级分类上来看，排名Top的16个二级分类占到所有公司数目的一半，其中排行在前5名的二级分类是：机器学习、安全、生命科学、市场及销售和中小企业服务。

那么从收入汇总来看，这些公司的主要收入来源是哪些呢?

从一级分类上来看，在总计7千多亿的收入大盘中，架构和分析交叉子分类占据了50%以上，加上占了30%的排行第二的数据源和api服务，这些的占比超过了总收入的80%;而作为公司数目最多的数据分析分类(占比约30%)的收入贡献刚刚达到7%多一点。

从收入超过1000万美元的公司数目上来说排行顺序是：数据分析，数据应用，和基础架构。

从二级分类上来看，收入来源排名前5名的分别是：数据服务，NoSQL数据库，财经数据，政府数据，和位置/人/实体数据源。 其中数据服务收入达到426亿美元。

那么投资方目前对于市场的判断又是如何的呢?

参与统计的公司总共的融资金额约在450亿美元，其中数据分析占145亿美元。排行第二的是数据应用分类，约132亿美元的融资总额。收入最多的架构和分析交叉的领域只有32亿美元的融资总额。具体比例数据如下：

也就是说目前投资人更看好的是数据分析，数据应用，数据架构这三个子分类。从二级分类来看，排行前16名的融资总额达到了总融资额的75%以上。其中排名前5的是：分析师平台，金融，中小企业服务，健康，和商业智能平台。

从大众需求的角度我们可以看到近5年来在数据源和数据应用两个细分市场的终端关注度基本持平， 数据分析的热度一直保持不断的上涨，相比而来数据架构和开源数据技术的热度偏低，而且一直保持平稳的关注度。

另外基于专业的研究机构Gartner的魔力象限中关于商业智能和数据分析部分的分析可以看到：传统的BI和数据分析平台主要专注于服务企业的IT或者BI驱动的需求，而现在正好进入到了一个新的转折阶段，我们正在进入以业务为中心驱动的自助分析需求的增长红利期。

二 : 股票市场分析数据来源汇总

知秋根据股票市场分析数据来源整理添加

按日数据
1.公开市场业务中央行票据，央行正回购业务的发行金额，发行利率（此处数据时效性最强）
2.同业拆借市场行情（时效性是隔一天）
3.人民币汇率，美元指数，国际黄金期货，国际原油期货，恒指指数，道琼斯指数
4.与国债发行有关的即时数据（实时）
5.中证全债指数、中证基金指数（实时）
6.上海银行同业拆借市场利率，银行间质押式回购的利率和成交金额（有按日数据和统计数据）：这个有错误
7.融资融券的数据当日数据：地址一：上海证券交易所地址二：深圳证券交易所找到
8.股指期货的数据
9.波罗的海指数
10. 各公司的公告可以在上海证券交易所、深圳证券交易所的网站看到每天的上市公司公告:
上交所公司公告
深交所公司公告
上海证券交易所 网站首页顶部的“公告与提示”栏中点击“上市公司公告”可以看到每天的公告，也可以查询公司上市以来的所有报告。(www.61k.com］每天晚上10点左右公布第二天的报告。
深圳证券交易所 网站首页中间位置的“上市公司公告”。每天晚上8点左右公布第二天的报告。
11.公司公告指定披露网站：巨潮资讯网

按周数据
1.公开市场业务造成的市场货币回笼情况在网站上没有公布，但是我找到了另外一种补充的方法，按周来计算的资金回笼情况－－中国债券信息网中有一列分析报告，可以通过查找招商证券的《宏观经济及债券市场周报》来获取这些数据，同时，如果觉得麻烦，不想经常看央行公开市场业务栏来获取央行票据，央行正回购业务的发行金额，发行利率信息的话，也可以在这个周报中找到，但是时效性会差一点 www.61k.com
2.交易所账户的开户数据，基金的开户数据（按周为最小周期进行统计）
3.关于上面所提的第5点，A股市场上股市新增供给方面的数据，除了可以在两个交易所中按月来查找之外，还可以通过在中国证券登记结算有限公司市场信息栏目中的每周快报中找到（按周来统计）


按月数据
1.A股市场上股市新增供给方面的数据:
上海证券交易所统计月报
深圳证券交易所的统计月报；（按月为周期进行统计）
2.中国宏观经济运行的数据：
凤凰财经的宏观数据（月度数据）和讯的宏观数据（月度数据）
3.<ahref=" www.61k.com .cn/tabid/5461/MoreModuleID/15677/MoreTabID/400/Default.aspx">中国进出口商品的月度数据</a>（月度）
4.中国财政收支情况（月度)
5.国家统计局公布的月度宏观经济数据
6.中央银行的月度金融运行情况
7.外商直接投资(FDI)可
8.上海市场市盈率的数值
9.深圳市场市盈率的数值
10.全国发电量的统计

券商报告及其它
1. 券商报告：迈博汇金
2.投资类的报纸可以选择《中国证券报》、《上海证券报》、《经济观察报》和《21世纪经济报道》;除了《经济观察报》，这些报纸的基本内容都是偏向资本市场投资的，《21世纪经济报道》偏行业深度调查。
3.《中国证券报》电子版;
《上海证券报》电子版;
4.《经济观察报》周一出版，《21世纪经济报道》周一至周五出版。
5.经济观察网;21世纪经济报道
6.更多的宏观数据：银瀚投资服务网（不定时更新）

三 : 市场调研和数据分析的方式和方法

产品经理，你对用户的需求了解多少呢？你知道用户想要什么样的产品吗？你想知道用户将会如何看待你的产品吗？你想知道你设计的产品在用户中的口碑如何吗？……

是的。每一个产品经理都希望在产品开始立项设计前，得到用户最真实的需求，为自己的产品设计提供良好的支撑；每一个产品经理都希望自己设计的产品得到用户的认可和亲睐；每一个产品经理都希望用户能在使用产品的过程中不断反馈关于产品改进的意见和建议……那么，我们如何才能得到用户的前期意见和后期反馈呢？

这个时候我们需要的是数据的支撑，只有数据才能让一切更有说服力（前提是真实、有效的数据）、只有数据才能让我们更清楚地了解到我们想法的可行性……

既然这样，那数据从何而来？这自然少不了市场调研，只有通过对用户的调研才能收集用户最基础的用户数据、从最基础的数据上进行分析，从而了解用户的真实需求。那么，作为产品经理，我们应该如何对市场或用户进行调研呢？调研的方式和方法有哪些？对于调研的数据我们如何进行数据分析呢？数据分析的方法和方式有哪些呢？

针对以上问题，人人都是产品经理QQ3群（217321695）开展了激烈讨论。

一、 产品经理为什么要做市场调研？调研的目的是什么？

PS:我们在做市场调研前，必须有一个自己的调研思路：调研目的、调研对象、需要收集的数据、需要达到的效果等。只有有了明确的目标，才能获得更加有效的数据。

1、通过调研了解市场需求、确定目标用户、确定产品核心，为了更好的制订MRD；

2、为领导在会议上PK提供论据；

3、提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会进而系统、客观地识别、收集、分析和传播营销信息，及时掌握一手资源；

4、验证我们定的目标客户是不是我们想要的，目标用户想要什么样的产品或服务；

5、了解我们能不能满足目标用户的需求并且乐于满足目标用户的需求；

6、找准产品机会缺口，然后衡量各种因素，制定产品战略线路；

7、调研到最后，目标越明确，需求确明确，也就会觉得，产品越难做，难以打开市场等；

8、对于全新的产品，调研前PM必须先自己有一个思路，然后通过调研去验证自己的想法的可行性。

二、 市场调研的方式方法有哪些？怎样确定调研的维度？

1、问卷调查、用户AB测试、焦点访谈、田野调研、用户访谈、用户日志、入户观察、网上有奖调查；

2、做人物角色分析：设置用户场景、用户角色进行模拟分析；

3、情况推测分析；

4、调研的维度主要从战略层、范围层、结构层、框架层、视觉层来展开（不同的产品从不同的层次来确定调研的维度）

三、 如何整理市场调研的数据？

PS:对收集到的调研数据，我们需要整理出那些有效的数据，对于无效数据果断丢弃。对有效数据进行细致的处理、分析。

通过市场调研，我们收集了不少的数据，这些数据都是用户最直接的对产品的某种需求的体现。作为产品经理，我们视这些数据为宝贝，我们需要将这些数据进行整理，让他们变为珍宝。那我们该如何整理呢？

1、将规范的数据按照维度整理、录入，然后进行建模；不规范的数据的话就必须得自己先通过一些定性的处理，让它变得规范，然后再用工具进行分析；

2、封闭性的问题，设置选项归类即可。开放性的问题，建议还是先录下来，然后再头脑风暴整理出有用的东西；

3、定性的，焦点访谈和深访，都可以录音，在事后可以形成访谈记录；焦点访谈的过程中，可以以卡片的形式或者其他的形式让用户做选择题，可以获取少量的有数据性的东西，其他的更多的是观点、方向性的，这个需要在整理访谈记录的时候根据问题来归纳整理；

4、深度访谈的数据整理，我们以前会做头脑风暴，建立很多个用户模型，强行量化这些数据。这个方法比较有效，特别在做人群研究的时候。

四、 如何书写市场调研报告？

对整理后的数据，我们最终需要形成书面的（www.61k.com］市场调研文档报告，以最直观的方式呈现给我们的BOSS，从而获得老板对产品的支持。

1、对市场调研的数据分析后进行的说明总结，用图表或图形的形式最直观呈现；

2、分析用户当前现状，用户对产品的需求点；

3、报告的组成有研究背景、研究目的、研究方法、研究结论等相关内容；

4、根据调研的时候的思路，将报告逐一完善，将数据分析的结论图表化，得出自己的结论总结出趋势和规律

五、 数据分析的方式方法有哪些？

1、数据分析需要掌握数据统计软件和数据分析工具（分析工具如SPSS等）；

2、数据分析的主要方法有：

对比分析法:将两个或两个以上的数据进行对比分析，分析其中的差异，从而揭示这些事物发展变化的规律和情况。对比分为横向对比和纵向对比。

结构分析法:被分析研究总体内各部分与总体之间进行对比分析的方法，即总体内各部分所占的指标。

交叉分析法:同时将两个有一定联系的变量及其值交叉排列在一张表内，使各变量值成为不同变量的交叉点，一般采用二维交叉表进行分析。

分组分析法:按照数据特征，将数据进行分组进行分析的方法。

其他还有比如漏斗图分析法、杜邦分析法、矩阵关联分析法等等。

（数据分析方法可以参考：《谁说菜鸟不会数据分析》一书）

PS:数据分析的方法有很多种，在进行数据分析的时候，选择有效的数据分析方法，能达到事半功倍的效果。

六、 数据分析报告如何指导产品经理进行产品设计？

1、根据调研结论 确定产品核心功能

2、把数据分析的结果加入到整个迭代设计的过程中加速产品的迭代更新

3、评估解决方案的可行性。根据实施的结果再去评估解决方案是否真的可行？是否还需要再改进，依此类推

4、通过数据进行分析，得出用户的行为规律，为产品提供支撑

5、日常的运营分析，及时发现产品问题

6、产品后期设定一系列的运营指标进行运营监控，然后反馈产品迭代（指标主要包括：1、用户的反馈、2、产品的BUG、3、市场的反映、4、产品未来的发展方向、5、点击率、留存率等等）

PS: 我们不是JOBS，有时候我们需要了解用户的习惯，所以调研在某些特殊情况下是产品经理必须去做的。只有能跟用户真正互动，你的产品才能融入用户。

感谢一下亲们的积极参与：喵了咪-PD-北京, 石头-运营-郑州, 待业-pm-深圳, 小刀子-PL-杭州, 逐光-Pro-深圳, 漓江-PM-北京, 兰若-运营-BJ, 土豆-学生-香港, 追风--新人-杭州, 酱油-玫瑰流-苏A, front-PM-iflytek, 明哲-pm-成都, 草帽-学僧-西安, baoxg-实习-武汉, 疯鸟-学生-浙大, 小石头-pm-成都, 红茶-PM-上海, 纸信-穷猿-杭州, 鼬-学生-北京, 左岸-PM-北京, 木木-产品-上海, 一水-pm-北京, 师妹-学习-杭州, 淡蓝冰-PM-广州, 小老虎-pm-北京, 老十一-PM-北京, 博雅—PM-深圳, 周舟-PM-杭州, jerry-学生-南宁, together-PM-西安, 小驴-PM-杭州, test-pm-bj, 咖啡-设计-上海, 娜娜-pm-北京, 薄荷君-pm-北京, 乐乐-PM-上海, Lin-产品-上海, 冠希哥-BD-深圳, 艾米-PM-深圳

（按照出场顺序排列）

四 : 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

摘自《中国房地产估价与经纪》2013年4期

作者：聂燕军 丁丽娜

学区房，一个特别的名词。从广义上讲，一般优质学校周边的住宅称为学区房，是房地产市场的衍生品；而从我国现行教育制度方面考虑，学区房特指具有优质小学入学名额的房地产。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置教育质量好的小学学区房产，或随着高中生学业负担和压力的加重，不少居住地离学校较远的高中生家庭选择在学校周边租房，使得作为稀缺资源的学区房价格、租金也水涨船高。本文基于北京市典型学区房价格、租金的调研数据，试图从租价比角度进行差异分析。

一、租价比概述

销售市场和租赁市场是住宅市场中密不可分的两大组成部分，租金和房价的比例关系是衡量房地产市场发展状况的一个非常重要的指标。房地产售价和租金的变化往往相关的，从目前我国房地产销售市场和租赁市场的整体发展状况来看，房屋销售价格和租金均普遍呈现上涨趋势。

租价比的概念在国土资源部2010年3月29日公布的《中国城市地价状况2009》的一系列数据报告中提到。该概念与国际通用的“租售比”相似，一套房子的租价比=出租价格（一年）／房价（不含装修与税费）。租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。以目前国内情况来说，如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

租价比能衡量房地产泡沫是基于人们对投资行为的回报预期。一般来说，同样一笔钱进行不同投资，人们会有基本的利润预期。对于投资购房，有两种回报方法，一是出租收取租金，这是细水长流的方式；一是作为资产投资，待资产升值后套现获得回报，这是一次性的方式。如果市场没有泡沫，投资购房能指望的就是有不错的租金回报，比如高过5年期的存款利率。如果租金的回报率比银行利率还低，人们买房不如存银行，因为存银行除了本金之外，还有额外利息收入。

二、数据调研

1．调研过程

本文的数据来源于对北京市典型区域的学区房和周边非学区房售价、租金水平的调研，从而计算出各自的租价比水平。调研学区样本的选取主要考虑以下因素：

(1)北京市的优秀中小学大都分布在城区，郊区较少，所以选取了海淀、东城、西城和朝阳四区的主要学区进行调研；

(2)在样本个数方面，主要考虑区域范围的大小以及学校的数量、质量，由于海淀区区域范围广、教学质量优越，重点中小学多，故小学、中学均选取四个样本点；西城区小学选取三个，中学四个；其他两区均选取三个样本点；

(3)在具体学校的选取时，小学主要根据学校的教学质量及名气，按照优、较优两个级别选取，包含市重点小学和区重点小学；中学主要根据2012年中考录取分数线（下图）划定，分为超一流、市重点、区重点和一般等级。

选取的具体学区如下表所示：

2．调研结果

根据上述各小学学区及非学区、中学周边住宅售价和租金的调研，得出的租价比如下表所示：

三、调研结果分析

根据以上四区、学区房以及非学区房租价比数据可以发现：

(1)调研楼盘的租价比多分布在2%~3%之间，均低于4.5%，根据国土资源部公布的用租价比衡量不动产市场健康程度的参考标准，上述地区的房价均存在泡沫。房子有居住和投资功能，租金体现的就是居住的价值，房价远远脱离租金的合理比例，说明住房的投资功能大大超过了居住功能。

但是对于我国的房地产市场，租价比仅可作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段，第一，租价比标准多是基于成熟市场的，而我国住房市场尚处于快速发展初期，还不能算成熟市场；第二，我国公有制的土地制度导致土地市场供给短缺，与土地私有制相比土地供应的弹性很小，而租赁市场上供应不受行政或法律约束，供应者众多，竞争充分，租金上涨难度大，故使得住房买卖价格的上涨速度快于租赁价格的上涨速度；第三，我国特有的居住文化加剧了租价比偏低，传统居住文化的影响导致国人的置业观念相比其他国家更强；第四，我国居民的投资、理财意识和渠道较少，在这种局面下，置业比储蓄等投资方式更有效率便捷。

(2)一般情况下，小学学区房的租价比低于非学区房的租价比，且学区越好差别越明显，如中关村一小学区房的租价比为1.5%～1.7%，非学区的房租价比为2.1%～2.3%，西师附小学区房的租价比为1.8%，非学区房的租价比为2.0%。可从租价比的来源即售价和租金两方面来分析上述现象：

1) 一般情况下，小学学区房的价格要明显高于周边非学区房的价格，据调研，一般高出5000 ～ 15000元／平方米，并且学校越好价格差越明显，正是学区房供求关系脱节导致了学区房价格明显高于周边非学区房价格：

学区房供给的短缺主要体现在存量和增量不足。老学区一般位于基础设施比较完善，交通发达的城市中心地段，可用于扩大建设的土地资源几乎没有，存量市场属于垄断竞争市场，业主占有价格的主导地位，由于供给短缺，很多学区房待价而沽，而这种供给随时可以转化为自住性需求，具有不稳定性；而影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限，在短期内又不可能有较大的增幅。

对教育的诉求是学区房需求旺盛的主要原因。 “学而优则仕”的传统精英选拔制度影响深远，获取更优质的教育资源是需求旺盛的根源。而学区房良好的收益性是导致其需求旺盛的又一因素，学区房具有很好的抗跌保值性，是较为理想的二次置业产品。

2)市场上小学学区房与非学区房的租金差异不明显。由于北京市小学招生实行：“划片

学区”制度，即在户籍所在地所在的学区就近入学，因此租赁学区房的意义不大，故学区房大多以出售方式为主，流动性较大。租金的高低更多的是受区域环境、交通便捷度以及房源优劣度的影响。

(3)优质中学周边住房的租价比以西城区最低，朝阳区最高，且存在低于普通中学周边住房租价比的现象，但差异并不是十分明显。

北京市、各区重点中学一般面向全北京市招生，很多距离较远、甚至远郊的学生也会报考，为了方便子女上学、缩短到校时间和提高学习效率，家长通常会根据自身经济状况选择在学校周边买房或是租房，因而优质中学周边住房买卖和租赁市场均较活跃。西城区由于其区位特点，且教育资源优越，学区房更显稀缺，房价明显高于其他区域；但由于房源较老，租房的优越性并不明显，故其租价比远低于其他区。

综上，虽然学区房的租价比低于普通住房，从理论上讲需要更长的时间收回投资本金及盈利，但很多人仍然愿意投资学区房，重要原因便是人们对优秀教育资源的追逐，以及对房价上涨的预期，且对于学区房价格上涨的预期较普通住房更高。随着北京市新增人口量的不断攀升，学区房的供给并不能完全满足需求，作为稀缺资源的学区房，将会继续受到追捧，其价格在短期内将继续保持走高势头。 “学区房热”的现象归根结底是由我国目前的教育制度造成的，只有加大教育投入，提高教育服务质量和水平，增加优质教育资源的有效供给，才能从根本上解决这一现象，从而实现教育公平和教育资源的均衡配置。

（作者单位：北京华信房地产评估有限公司）

五 : 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

摘自《中国房地产估价与经纪》2013年4期

作者：聂燕军 丁丽娜

学区房，一个特别的名词。(www.61k.com)从广义上讲，一般优质学校周边的住宅称为学区房，是房地产市场的衍生品；而从我国现行教育制度方面考虑，学区房特指具有优质小学入学名额的房地产。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置教育质量好的小学学区房产，或随着高中生学业负担和压力的加重，不少居住地离学校较远的高中生家庭选择在学校周边租房，使得作为稀缺资源的学区房价格、租金也水涨船高。本文基于北京市典型学区房价格、租金的调研数据，试图从租价比角度进行差异分析。

一、租价比概述

销售市场和租赁市场是住宅市场中密不可分的两大组成部分，租金和房价的比例关系是衡量房地产市场发展状况的一个非常重要的指标。房地产售价和租金的变化往往相关的，从目前我国房地产销售市场和租赁市场的整体发展状况来看，房屋销售价格和租金均普遍呈现上涨趋势。

租价比的概念在国土资源部2010年3月29日公布的《中国城市地价状况2009》的一系列数据报告中提到。该概念与国际通用的“租售比”相似，一套房子的租价比=出租价格（一年）／房价（不含装修与税费）。租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。以目前国内情况来说，如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

租价比能衡量房地产泡沫是基于人们对投资行为的回报预期。一般来说，同样一笔钱进行不同投资，人们会有基本的利润预期。对于投资购房，有两种回报方法，一是出租收取租金，这是细水长流的方式；一是作为资产投资，待资产升值后套现获得回报，这是一次性的方式。如果市场没有泡沫，投资购房能指望的就是有不错的租金回报，比如高过5年期的存款利率。如果租金的回报率比银行利率还低，人们买房不如存银行，因为存银行除了本金之外，还有额外利息收入。

二、数据调研

1．调研过程

本文的数据来源于对北京市典型区域的学区房和周边非学区房售价、租金水平的调研，从而计算出各自的租价比水平。调研学区样本的选取主要考虑以下因素：

租价比 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

(1)北京市的优秀中小学大都分布在城区，郊区较少，所以选取了海淀、东城、西城和朝阳四区的主要学区进行调研；

(2)在样本个数方面，主要考虑区域范围的大小以及学校的数量、质量，由于海淀区区域范围广、教学质量优越，重点中小学多，故小学、中学均选取四个样本点；西城区小学选取三个，中学四个；其他两区均选取三个样本点；

(3)在具体学校的选取时，小学主要根据学校的教学质量及名气，按照优、较优两个级别选取，包含市重点小学和区重点小学；中学主要根据2012年中考录取分数线（下图）划定，分为超一流、市重点、区重点和一般等级。[www.61k.com)

选取的具体学区如下表所示：

租价比 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

租价比 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

2．调研结果

根据上述各小学学区及非学区、中学周边住宅售价和租金的调研，得出的租价比如下表所示：

租价比 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

租价比 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

三、调研结果分析

根据以上四区、学区房以及非学区房租价比数据可以发现：

(1)调研楼盘的租价比多分布在2%~3%之间，均低于4.5%，根据国土资源部公布的用租价比衡量不动产市场健康程度的参考标准，上述地区的房价均存在泡沫。［www.61k.com]房子有居住和投资功能，租金体现的就是居住的价值，房价远远脱离租金的合理比例，说明住房的投资功能大大超过了居住功能。

但是对于我国的房地产市场，租价比仅可作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段，第一，租价比标准多是基于成熟市场的，而我国住房市场尚处于快速发展初期，还不能算成熟市场；第二，我国公有制的土地制度导致土地市场供给短缺，与土地私有制相比土地供应的弹性很小，而租赁市场上供应不受行政或法律约束，供应者众多，竞争充分，租金上涨难度大，故使得住房买卖价格的上涨速度快于租赁价格的上涨速度；第三，我国特有的居住文化加剧了租价比偏低，传统居住文化的影响导致国人的置业观念相比其他国家更强；第四，我国居民的投资、理财意识和渠道较少，在这种局面下，置业比储蓄等投资方式更有效率便捷。

(2)一般情况下，小学学区房的租价比低于非学区房的租价比，且学区越好差别越明显，如中关村一小学区房的租价比为1.5%～1.7%，非学区的房租价比为2.1%～2.3%，西师附小学区房的租价比为1.8%，非学区房的租价比为2.0%。可从租价比的来源即售价和租金两方面来分析上述现象：

1) 一般情况下，小学学区房的价格要明显高于周边非学区房的价格，据调研，一般高出5000 ～ 15000元／平方米，并且学校越好价格差越明显，正是学区房供求关系脱节导致了学区房价格明显高于周边非学区房价格：

学区房供给的短缺主要体现在存量和增量不足。老学区一般位于基础设施比较完善，交通发达的城市中心地段，可用于扩大建设的土地资源几乎没有，存量市场属于垄断竞争市场，业主占有价格的主导地位，由于供给短缺，很多学区房待价而沽，而这种供给随时可以转化为自住性需求，具有不稳定性；而影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限，在短期内又不可能有较大的增幅。

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对教育的诉求是学区房需求旺盛的主要原因。 “学而优则仕”的传统精英选拔制度影响深远，获取更优质的教育资源是需求旺盛的根源。而学区房良好的收益性是导致其需求旺盛的又一因素，学区房具有很好的抗跌保值性，是较为理想的二次置业产品。

2)市场上小学学区房与非学区房的租金差异不明显。由于北京市小学招生实行：“划片

租价比 基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

学区”制度，即在户籍所在地所在的学区就近入学，因此租赁学区房的意义不大，故学区房大多以出售方式为主，流动性较大。［www.61k.com]租金的高低更多的是受区域环境、交通便捷度以及房源优劣度的影响。

(3)优质中学周边住房的租价比以西城区最低，朝阳区最高，且存在低于普通中学周边住房租价比的现象，但差异并不是十分明显。

北京市、各区重点中学一般面向全北京市招生，很多距离较远、甚至远郊的学生也会报考，为了方便子女上学、缩短到校时间和提高学习效率，家长通常会根据自身经济状况选择在学校周边买房或是租房，因而优质中学周边住房买卖和租赁市场均较活跃。西城区由于其区位特点，且教育资源优越，学区房更显稀缺，房价明显高于其他区域；但由于房源较老，租房的优越性并不明显，故其租价比远低于其他区。

综上，虽然学区房的租价比低于普通住房，从理论上讲需要更长的时间收回投资本金及盈利，但很多人仍然愿意投资学区房，重要原因便是人们对优秀教育资源的追逐，以及对房价上涨的预期，且对于学区房价格上涨的预期较普通住房更高。随着北京市新增人口量的不断攀升，学区房的供给并不能完全满足需求，作为稀缺资源的学区房，将会继续受到追捧，其价格在短期内将继续保持走高势头。 “学区房热”的现象归根结底是由我国目前的教育制度造成的，只有加大教育投入，提高教育服务质量和水平，增加优质教育资源的有效供给，才能从根本上解决这一现象，从而实现教育公平和教育资源的均衡配置。

（作者单位：北京华信房地产评估有限公司）

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本文标题：市场调研数据分析方法-调研分析了685家国际大数据公司 解答大数据行业的发展和机会
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