一 : 万科:坚决"不囤地不捂盘" 不放弃境外融资

随着地产行业步入“白银时代”，曾经风光无限的地产大佬们纷纷谋划转型。[www.61k.com］

作为中国房地产行业领头羊的万科股份（02202.HK），总裁郁亮于去年年底发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。8月17日在香港召开的中期业绩发布会上，集团五大非地产行业的规划版图首次浮现。

董事会秘书谭华杰在会上表示：“万科五个事业部的转型将在今年年内完成，分别包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁公寓）以及海外业务。”以物业服务为例，郁亮指出，凭借万科物业在行内的口碑，利用科技手段对这一劳动密集型行业完成相应的管控，并向外扩张。“物业的最大价值，除了安全和保洁以外，最主要的是通过物业管理实现物业资产的保值升值。”

截至去年年底，万科物业的合约面积达1亿平方米，根据集团的发展计划，今年是万科物业服务的标杆打造年，将新增6000万平方米的托管项目，启动物业市场化，引入合伙人机制，并在2018年形成5亿平方米以上的托管及外部项目。

对于外界关注万科物流地产的上市计划，他表示，暂时未有确实的上市时间表。

坚守“不囤地不捂盘”

“虽然一线城市的房地产行情火爆，但目前整个行业仍处于去库存的过程中，显然我们的环境无论从资金、融资工具方面出现明显改善，融资环境更为宽松，但行业总体的库存仍然较高，因此行业整体的新开工仍处于历史低位，这是市场自身调整从而达到供求平衡。”郁亮表示。

数据显示，全国住宅新开工在今年上半年下滑17.3%，而同期住宅投资增速仅为2.8%，创下十年以来的最低水平。

“在这种市场环境下，我们一贯的策略保持不变，销售位于首位，多卖楼，不囤地不捂盘。”他表示。

他续称，“毫无疑问楼市正在复苏的过程中，但进程很缓慢，在市场自发调节的过程中，开发商拿地热情减退，需要时间来慢慢消化库存。全年房价将有个位数的增长。”

“复苏带来销售量的增加，但未必能提高毛利水平，这是地产行业由黄金时代进入白银时代的主要特征之一，我们目前的毛利率大约21%，以后将稳定在这个水平。但我们通过精细化管理来提高净利润水平。”他表示。

8月16日晚间，万科发布了2015年中期报告，上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。销售方面，万科上半年实现销售金额1099.6亿元，期内结算毛利率为21%，与去年全年基本持平。

万科统计数据显示，今年上半年全国14个主要城市的住宅（含商住）用地供应和成交面积同比分别下挫36.9%、50.9%，但土地市场却出现“量缩价涨”的现象。以第二季度为例，14个主要城市的土地平均出让底价同比飙升42.5%，而以前呈现的地价与房价比已高达60%。

同时，他指出，目前整体土地市场供过于求，除了一线城市以外，80%的土地卖不出去，“好地方大家都想要，不好的地方大家都想避开，造成拿地越来越困难，希望市场经过一段时间恢复理性，一些地产企业由于盈利不再有吸引力而退出，这就给我们创造一些批量拿地的机会。”

今年上半年，万科新增权益土地储备约508万平方米，主要分布在广州、深圳、上海、北京、成都等区域，平均楼面地价为3984元／平米。谭华杰透露，目前，集团规划中项目按权益计算的建筑面积为3678万平方米，大约可以支持两年以上的开发需要，位于合理水平。

境外外币负债占比23%，均有资产对冲

对于近期人民币贬值，市场普遍关注近年来积极在境外举债的内地房地产商，郁亮表示，公司对每种外币都有相应对冲，基本没有暴露在外的头寸，所以人民币贬值对公司影响不太大。

他透露，万科目前有25%负债来自境外，其中仅23%是境外外币负债，境外人民币借款约3%；“无论是美元还是其他外币负债，我们都有相应的资产对冲，基本没有暴露在外的头寸。”

但是，他指出，不会因为人民币汇率短期波动而放弃境外融资，“建立更稳健、多元化的融资渠道是我们的基本任务之一。国内政策有时说变就变，等到变时才利用海外融资渠道很难，所以会以平衡策略对待境内外融资安排；但我们在考虑外债发行时会利用对冲机制。”

同时，公司执行副总裁王文金向21世纪经济报道记者透露：“目前我们海外资产以及离岸NDF（无本金交割远期外汇交易）的规模大于整体外债的规模，因此基本对冲了汇率波动风险。”

截至今年6月底，万科的净负债率为16.5%，相比去年5.4%的历史低位有所提升，“这仍然是行业最低水平，未来我们需要更充分利用杠杆。”谭华杰表示。

在海外拓展方面，目前万科已在美国、香港及新加坡获得10个项目，并于今年上半年在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲的开发机会。

郁亮表示，公司未来海外业务拓展重心仍以美国和香港为主，由于伦敦是世界主要金融中心，因此万科也要在当地设立一个据点进行尝试。除了香港市场以与伙伴合作及独立发展并行外，其他海外项目万科均会与伙伴合作，将会采用本地化的国际业务团队，主要针对海外本地客户。

“我们海外融资基本投资于海外项目，而非跨境将人民币输送到海外市场，这就是资产与负债的对冲。”他指出。

今年上半年，公司收购纽约曼哈顿西42街写字楼项目，面积达2.3万平方米，万科拥有96%权益。同时，7月初，旗下万科置业（香港）子公司汇恩中标新界屯门第56区扫管笏路的屯门住宅地块，面积约为2.7万平方米，中标价格为38.22亿港元。

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二 : 决不放弃

生活中总有一些不如意

战胜还是逃避

看，前方似乎是沙漠

沙浪如波涛汹涌

为什么要害怕

沙迷了眼睛( 文章阅读网：www.61k.com )

手也摸索前进

心都迷失了方向

也不迷茫

失败了，不哭泣

也不停下前进的步伐

心已融入灵魂

即使比赛已经结束

我也在众人的嘲笑中

寻找生命的意义

三 : 决不放弃你

春天的二月，春意盎然，柔情温暖。季节泅染思绪，晕染过去，往事一幕幕浮现眼前，记忆湿了双眼。想起遥远的家乡，哪里有熟悉的青草香，哪里有清新的麦香，有我日思夜想的亲人，有我的根我的梦想。

七十年代，我出生在一个平凡农村的家庭，家里有两个妹妹、我三个孩子。也许因为我是男孩子，父母对我格外宠爱也更加严格 。那年小荷才露尖尖角，蝴蝶随风满天飞，花香果香充盈着这个夏天，迎来农民最欢喜的好时节：麦忙时节。大人都去田里忙碌，我和妹妹伙伴便在村里做游戏一起玩闹，因为年幼贪玩自己病了也不知道。妈妈从田地回来，我依然快乐的和伙伴一起玩，当我随妈妈回家，坐在家中板凳上突然晕到在地。

我生病了，肺炎高烧四十二度，到了县城医院住院了，等到我醒来的时候，妈妈哭了喊爸爸：健儿他爸，健儿醒了！健儿赢了！看到妈妈流泪的样子，我迷惑不解问：妈妈你哭什么？我怎么会在这里？爸爸说：儿子，你病了，一睡就是七天呀！是你妈妈一直照顾你，谁说来替换照顾你，她都不同意也不准准。她说：健儿喜欢什么你们不知道？健儿热了冷了你们也不知道，健儿万一醒来要找妈妈怎么办？她还一再说，健儿他爸，我们不可以放弃呀！儿子，你懂妈妈对你的爱吗？我似懂非懂点头。

儿时的我调皮捣蛋又顽劣，还有一个爱好就是喜欢看书，喜欢看课外读物，因为家里贫穷无书可读，我便跑到伙伴家里借来很多连环画，三国演义、西游记、搜神传等等书籍来读。借来的书籍看了一遍还想看，读过多少遍不厌其烦，书中之乐趣我懂，并沉迷其中。

转眼到了小学六年级，我看课外书的瘾念越来越强烈，有时都忘记了学习，学习也在此时一落千丈，终于事情没有瞒过家人，他们知道了。母亲，平时温柔慈爱，笑容如春天的暖风看了温馨暖心，那天母亲突然变了一个人，像疯了一样的凶我打我，妹妹拦着，她就打妹妹，爸爸拦着，她就打爸爸，全村的人都傻眼了。妈妈拿着一根长根追着我打，从屋里打到屋外，我跑到哪里她追到哪里打哪里，围着整个村子追着打我，我被妈妈的举动吓坏了，直到最后我说我怕了，我再也不看那书了。妈妈停止不打了。

妈妈打过我后自己就病了，一连多少天卧床不起，爸爸愁眉不展，把我叫到妈妈面前说儿子：你就是妈妈的心病，你给妈妈说几句话吧！看到妈妈面容交瘁，骨瘦如柴。我扑到妈妈的话里哭着：妈妈，妈妈，我再也不看那书了，我听话，我好好学习，求求你好起来吧，妈妈我爱你。从此我就开始认真学习，苦读三年初中，功夫不负有心人，我考到县里最好的高中，母亲也开心，现在想起当初才知道，娘打儿，打在儿身上疼在娘心里，母亲，儿子现在懂了你的爱。( 文章阅读网：www.61k.com )

母亲一直很疼爱我，对我期望也很高，可是我一个农村的孩子，到了县城最好的高中，虽努力学习，成绩总是不尽人意，我不敢和家人说，只有更刻苦的学习，希望成绩可以慢慢跟上去，到了高三，我也想别的同学一样不分昼夜的学习，可高考过后我还是落榜了。拿着成绩单回家，妈妈的第一句话就是复习重考，我说我不是学习的料，我不上了，我和村里人一起出去打工。妈妈说，健儿，你要学，我相信你可以的，可以学好，努力吧！我们学习不是尽力，要竭尽全力，一次不行我们再来一次。听了妈妈的话，我半信半疑的又复读一年，辛苦一年的学习，我满怀信心去参加高考，可是事与愿违，我又再次与大学的校门擦肩而过。当时我真的没信心了，为此我难过伤心跑到自己家的后院偷偷的掉眼泪，妈妈没说什么？就是要求我复习，我不愿意，妈妈说：我都没有放弃，你怎么可以放弃？也许就是这句话影响我了，我再次踏入学校的大门复读，高考后我不敢看分数就与同学一起出去玩了，回来接到学校通知，我考上了是一本分数线，我终于考上学。母亲看到我的通知书，高兴地在院子里来回走着说，我的健儿考上了，我的健儿考上了。

我家祖祖辈辈都是农民，面朝黄土背朝天。自我考上大学，母亲和父亲辛苦赚钱供我上学，四年的大学学费，父亲背弯了，妈妈苍老了很多，每次回家，看到爸爸说，健儿回来了，我们村里唯一的大学生，我高兴呀！妈妈便杀鸡炖肉说：健儿回来了，外边学习辛苦，让儿子吃好的。我总有些心酸，妈妈，没有你的执念，没有你的执着。没有你的爱，就没儿子的今天，不管时间过去多少年，我依然记得你的那些话，我们不是尽力。我们做事要竭尽全力，不到最后决不放弃，决不放弃你，妈妈，你的教诲，你的言语儿子会一直记得，妈妈，儿子只愿意健康快乐平安。

如今我已步入中年，现在深刻体会母亲的用心，深知母亲的爱，母亲的话母亲的教诲铭记在心，我不放弃你时刻提醒我怎么做事，此话不忘。刻于心中。不放弃是一种执念，是一种信心，是一种无声的爱，爱人对爱人不放弃，一起经历风雨承担困苦，一路同舟并济相惜相怜，一生相伴携手到。妈妈对孩子不放弃，从出生开始衣食起居学习教育，处处付出，时时叨念、以身作则，不放弃就有未来，不放弃就有希望，记住，不放弃，决不放弃你 。

四 : 决不放弃

　　泰戈尔曾经说过：“年轻的时候，我的生命犹如一朵鲜花——当和煦的春风到她的门前乞讨，她便从那富丽繁华中摇落一两片花瓣，丝毫也不觉得有任何损失。如今青春已逝，我的生命犹如一枚坚果，已无物可施，只等待着把自己彻底奉献，连用那甜蜜的重负。”

　　在5月12日的下午，7.8级的地震突如其来地袭击四川，六万多人口，瞬间死亡，上万建筑，瞬间倒塌。四川人民陷入了天灾之中……温总理来了，全国各地的救援队来了……这时四川人民的心里，就像抓住了苦海中的浮标，生命从此有了依靠。缺电、缺水、缺食物……面临这种种困难，四川人民没有倒下，而是与天灾展开了斗争……有这样一个感人的短信，说的是孩子的母亲在临死之前留给孩子的：孩子，如果你能活着，你要记住，我是爱你的……我们不妨把这则没有发出的短信改动一下，再转发给这位伟大慈祥的母亲：如果你在天有灵，请你接受我们的爱，我们是爱你的孩子的……

　　是啊，地震无情人有情。无论是在地震中幸免于难的四川人民，还是祖国人民，都在以不同的方式参加到救援队伍中——有钱出钱，有力出力，一时间仿佛这个世界都是一家人了；不同地区、不同语言、不同肤色的人们，都纷纷伸出援助之手，献上自己的一份爱心。

　　在瑞安市，各级各类单位、工厂、学校、甚至是各大超市、商店纷纷举行了献爱心的活动……捐钱、送物、献血……没有多的语言，只有爱心在流动……只要人人都献出一点爱，世界将会变成美好的人间……

　　那天，我带着一百元钱到超市购物，用了五元。在回家的路上，看见一位大姐姐抱着捐款箱，几位大哥哥拿着扩音器，喊：“5.12地震，给四川人民带来了困难，如，缺电缺水，缺衣物等等困难。我们作为中国人，应该帮助四川人民共度难关，虽然我们不能为他们多做什么，但我们可以献出自己的爱心，一人献一点，积少成多……”另一位站在桌子旁的胖哥哥喊道：“各位好心人们，捐好了钱，到我这儿请写下自己姓名和捐出的钱的数目……”过路的行人，停住匆忙的脚步，纷纷取出包中的钱，走向捐款箱，有次序地排起了队，捐出了手中的钱……。有这样一位先生的义举让我感动了好久：他捐出了五千元，在纸上，没有写下自己的姓名，却写下“你们的同胞：5000元。”胖哥哥用湿热的眼睛望着他，而他却潇洒消失在人群中。我的心震撼着，身体不由自主的排进了捐款队列中，捐出了仅有的95元……

　　四川灾区的人们：“人的一生也许不会成功，但一定在成长。”然而有些成长并不是我们想要的，有些路并不是我们想走的，但我们必须走下去，必须承受生活的洗礼，有些人因此而更加坚毅，有些人却在苦海里挣扎沉沦。但是，四川人民，你们一定要相信，只要肯努力，永远不放弃，这个世界绝不会亏待你。加油吧！四川人民！

 

五 : 决不放弃

　　不愿意停留在

　　没有方向的地方

　　茫茫人海

　　何处寻找我的方向

　　不管路伤多崎岖

　　我的心坚定如一

　　不管未来多沮丧

　　我相信还有一线阳光

　　不管风险有多大

　　不到最候我决不放弃

 

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